【正文】 f) 地產(chǎn)完成項目建設(shè)，在與物業(yè)公司做房屋驗收、交接過程中，需由地產(chǎn)工程部提交物業(yè)公司施工單位情況明細(xì)，應(yīng)包括：施工范圍、主要聯(lián)系人員及聯(lián)系方式、保修期、監(jiān)理公司主要聯(lián)系人及聯(lián)系方式等。需提供資料：1) 發(fā)改局土地批復(fù)批文復(fù)印件2) 面積測繪報告復(fù)印件3) 土地證復(fù)印件4) 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件5) 土地切割A(yù)、B表十三、客戶處理流程（一）客戶處理流程示意（二）流程說明1. 目的：2. 詳細(xì)說明：1) 工程質(zhì)量整改按照不同的保修階段不同分為三種情況：a) 均已超過施工單位及地產(chǎn)公司對業(yè)主保修期范圍內(nèi)的工程質(zhì)量整改；b) 施工單位保修期內(nèi)的工程質(zhì)量整改；c) 施工單位保修期已過，地產(chǎn)公司保修期內(nèi)工程質(zhì)量整改。入住現(xiàn)場：物業(yè)管理部：祝您：入住順利，安居幸福！ 江蘇百大實業(yè)發(fā)展有限公司 2007年 月 日業(yè)主簽字：日 期：3. 房產(chǎn)證辦理分為代理公司代辦、小業(yè)主自辦證兩種情況。 帶好合同購房人私章（夫妻雙方或者多個共有人）216。2) 入戶所需資料 為了保證您順利入戶，請務(wù)必帶齊以下資料：216。您所購買的無錫市惠山區(qū)春城花園文惠路 商鋪，已達(dá)到了您與本公司簽定的《無錫市商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。2) 項目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)市場處領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證，銷售正式展開。成本組在兩周內(nèi)將其結(jié)清并和乙方核對，并將結(jié)果在每月25日前向成本委員會提交。詳細(xì)說明：1) 乙方在發(fā)生簽證時應(yīng)約監(jiān)理、工程部、成本組（隱蔽工程時）共同到現(xiàn)場審核。交叉施工的簽證要把握工作界面，避免費(fèi)用的重復(fù)計算。c) 所有的工程款必須記錄在冊，以免發(fā)生與工程進(jìn)度不一致或超付等情況。支持性文件（三）工程進(jìn)度款管理 工程進(jìn)度款流程示意圖 流程說明：1) 目的2) 詳細(xì)說明：a) 在施工工程，根據(jù)合同，對工程部門提供的形象進(jìn)度進(jìn)行復(fù)核。c) 審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應(yīng)的流程。4) 對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)偏大的項目要及時和設(shè)計、工程提出，進(jìn)行方案的修改及優(yōu)化。2) 在編制預(yù)算的過程中，價格確認(rèn)要結(jié)合信息價并參照市場價確定。評審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重違反規(guī)范或設(shè)計院設(shè)計人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人；如果認(rèn)為可行的，簽署“技術(shù)評審”變更意見，開始按流程實施。b) 項目管理部經(jīng)理在接到設(shè)計經(jīng)理助理《設(shè)計變更申請書》和《設(shè)計變更評審意見》后2日內(nèi)完成“造價與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評審”，填寫《設(shè)計變更評審意見》。4) 造價評審a) 成本組各專業(yè)工程師及成本組組長負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價評審”。否則，必須按以上規(guī)定報批。當(dāng)客戶或銷售代理公司代表客戶多次或強(qiáng)烈提出要求時，項目管理部營銷組長初步評審，認(rèn)為不合理的，可予以否決；認(rèn)為可行的，可簽署變更意見，并提交《設(shè)計變更申請書》。經(jīng)核算，設(shè)計變更有利于降低造價、促進(jìn)銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的獎勵。施工單位提出B類變更；實施變更。適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。d) 審平、剖面圖。j) 設(shè)備、材料及燈具有無根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及房屋購售合同的規(guī)定選用；是否符合樓房的檔次高低和經(jīng)濟(jì)實用的原則。f) 消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)計是否符合已報消防局審批的消防文件規(guī)定。b) 電氣線路敷設(shè)方式（是采用三相五線制還是三相四線制敷設(shè)）是否合理。c) 系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、 消防給水（消火柱、自動噴灑、水幕）等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。e) 玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計算書，并審核計算的參數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿足有關(guān)規(guī)范的要求。G. 結(jié)構(gòu)a) 建筑結(jié)構(gòu)安全等級、抗震設(shè)防列度、人防工程等級、抗?jié)B等級、多構(gòu)件抗震等級是否經(jīng)濟(jì)合理。c) 豎向設(shè)計能否滿足施工要求深度。3) 主要設(shè)備材料的選型是否齊全準(zhǔn)確，是否先進(jìn)、節(jié)能又經(jīng)濟(jì)實用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。安全接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護(hù)接地方式（接零還是接地保護(hù)）的確定是否合適，有無考慮等電位連接等安全措施。c) 供電電源選自何處，供電距離是否合適，電壓等級（是低壓、高壓還是超高壓）選擇，供電線路的敷設(shè)方式（是架空還是埋地敷設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線）是否符合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)要求，備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號選擇是否基本符合實際需要和安全經(jīng)濟(jì)原則。f) 其它工種配合的特殊要求。b) 結(jié)構(gòu)選型：對復(fù)雜的建筑體型應(yīng)進(jìn)行試算及結(jié)構(gòu)方案的比較。b) 建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行規(guī)范要求。f) 場地標(biāo)高確定是否合理。b) 本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)及其與城市坐標(biāo)系統(tǒng)的換算關(guān)系。室內(nèi)外地面的標(biāo)高確定是否會盲目加大投資。a) 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。F. 通信工程設(shè)計方案主要審核通信方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。排水工程主要審核排水設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對接；排水管網(wǎng)的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。 通風(fēng)f) 消防g) 防火h) 人防i) 環(huán)境工程B. 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計依據(jù)及設(shè)計參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇（對復(fù)雜的建筑體型有無概算及方案的比較）。3) 專業(yè)設(shè)計方案的審核專業(yè)設(shè)計方案的審核，重點(diǎn)是審核設(shè)計方案、設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、可靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計，滿足使用要求，其審核的主要內(nèi)容：A. 建筑設(shè)計方案a) 平面布置b) 空間布置c) 室內(nèi)裝飾d) 門窗、幕墻布置e) 建筑物理方面：252。如：主要建筑物、公共輔助設(shè)施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè)施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標(biāo)的說明。2) 設(shè)計方案的審核設(shè)計方案審核，以保證項目設(shè)計符合投資計劃的要求；符合國家相關(guān)工程建設(shè)方針、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并結(jié)合公司開發(fā)理念和工程實際，作到工藝合理、技術(shù)先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)安全。 三書：房屋質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、質(zhì)量驗收合格證（三）支持性文件三、綜合管線（一）流程示意圖（二）流程說明目的：詳細(xì)說明：（三）支持性文件四、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品報告模版（需補(bǔ)充）五、設(shè)計文件審核（一）圖紙會審流程示意圖（二）流程說明目的：詳細(xì)說明1) 勘察報告的審核a) 鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結(jié)果b) 審查報告內(nèi)容是否滿足設(shè)計要求c) 評定報告提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。）3) 在項目簽訂土地出讓合同（第二證，土地使用證）、取得立項批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報地名。項目結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實為項目成本。（此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指導(dǎo)作用）4) 在投資機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弄清項目的投資規(guī)模、原材料來源、工藝技術(shù)、廠址、組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)進(jìn)度等情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目的可行性，作出初步投資評價。 財務(wù)評價部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項目進(jìn)程安排估算）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、財務(wù)敏感度；7) 經(jīng)營管理風(fēng)險預(yù)測及處理8) 物業(yè)管理服務(wù)要求 （四）投資估算報告1. 成本構(gòu)成項目成本由土地費(fèi)、前期費(fèi)、營銷費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、其他費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、物管費(fèi)、財務(wù)費(fèi)（利息等）、建筑建安工程費(fèi)、市政工程費(fèi)、環(huán)境及綠化工程費(fèi)構(gòu)成。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件（表單表格）三部分，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開。需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此主要進(jìn)行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好基礎(chǔ)。