【正文】 產(chǎn)品定位特性：大尺度三房 /買贈型超值戶型客群界定河市、馬甲鎮(zhèn)區(qū)居民項目周邊居民、企業(yè)高管其他區(qū)域投資客。解決好這兩方面問題是本案在今明年房市順利突圍的關鍵。利劣方面： 南北朝向處理受地塊布局限制較大，通風效果不理想；空間層次感較差，建筑形體變化小，視覺美感表現(xiàn)較單??；小區(qū)主出入口設置欠妥，應考慮設在工業(yè)支路；轉角廣場位置即 3樓 B段的戶型布局受到很大影響。第三部分：項目特質基本評析地段特點規(guī)劃布局產(chǎn)品評估綜合評述}地段特點處于萬安與雙陽之間，距離約為 5分鐘車程；距離泉州市中心15KM15分鐘車程。關于前景： 隨著一場一館、第一醫(yī)院、泉州五中分校、城東商城、萬安湖公園、五星級酒店等大配套、幾大安置小區(qū)及交通道路等基礎配套設施的逐步完善，區(qū)域綜合競爭力必將顯著加強，將成為今后三年開發(fā)量最大、中高端項目最集中、開發(fā)最活躍、泉州最適宜人居的新區(qū)板塊之一。關于價格： 泉州中心市區(qū)高企的房價時時刺激著城東 /洛江區(qū)域房價，區(qū)域不斷有價格上漲的沖動；但隨著宏觀調控政策的深化及今后市場競爭的逐步加劇，價格漲幅將趨緩乃至回落。隨著大泉州 “環(huán)泉州灣城市群 ”的逐步形成，洛江的中心區(qū)位優(yōu)勢將進一步提升，洛江未來可以直接輻射的區(qū)域及相應人口總量如下：區(qū)域輻射等級 輻射區(qū)域 輻射人口一級輻射區(qū)域 豐澤區(qū) 182044鯉城區(qū) 269891萬安 9684城東 22673二級輻射區(qū)域 雙陽街道 23950河市 37922馬甲 63624羅溪 43741虹山 12339三級輻射區(qū)域 惠安縣 922731泉港區(qū) 365251—— 未來洛江新區(qū)可以輻射將近 190萬人口，但從目前購房客戶區(qū)域來源來看：主要以一、二級輻射區(qū)域為主，并且完全有空間進一步釋放，而三級輻射區(qū)域客源尚待充分挖掘。其中以海西一場一館配套用地、嘉琳廣場、大江盛世、和昌地塊、大華地塊和城東綜合小區(qū)將成為未來幾年市場競爭的主流，將使洛江房市競爭白熱化。對本案的參照價值： 祥光花苑與陽光花園城在戶型設計都講究經(jīng)濟實用，在相同室廳配比情況下，他們的建筑面積都小于常規(guī)面積，又通過技術上的處理增加增加露臺面積，提高套內面積的使用空間，給購房者帶來實惠；本案戶型設計上需重新優(yōu)化，以之更迎合市場需求和更具競爭力。但由于地 塊 是沿市政道路兩 側 分布，缺少 對 社區(qū)園林及配套的 營 造空 間 ，居住的便利性上 優(yōu) 于陽光花園城，但居住品 質 上 處 于劣 勢 。項 目 處 于雙陽街道正中心，占地 約 70畝 ， 總 建 約： 15萬平方米。主要以工薪 階層購 房群體和投 資 客， 為 主， 整體 購買 力相 對較 強 。 愛家 未開盤預計 高層 　嘉林廣場 （一期） 3888 4300 80%以上 高層＋別墅一期推出 7號樓，已售畢，二期 8號樓即將推出。而洛江中心城區(qū)在 08年之前銷售情況一直較為理想， 08年之后市場急劇放量 ,供大于求 ,消費者日趨理性，多數(shù)項目開始采取低價入市策略，以價格優(yōu)勢吸引其他板塊的潛在客群，有效地促進了銷售進度，整體銷售情況較好。雙陽、洛江城區(qū)、泉州市區(qū)歷年價格走勢圖800 1600202243003300160048003100202241009000750055004350390002022400060008000100002022 2022 2022 2022 2022上半年單位：元 /㎡雙陽 洛江 泉州市區(qū)區(qū)域 時間段 代表樓盤 均價（元 /㎡） 備注洛江 2022年以前 首富商城 多層 800900 　2022 2022 吉源小區(qū)一二期 多層 1400，小高層 15001750 　20222022 東方星城、景明花園 多層 24002500，小高層 25003000 　2022年 金色麗景 均價 3800左右 　2022年 日出東方、陽光美爾奇 均價 4800左右 　2022年上半年 陽光美爾奇、陽光國際花園城、嘉琳廣場 均價 5050左右 　雙陽 2022年 祥光花苑一二期 均價 800 　2022年 祥光花苑三期、陽光花園城一期 均價分別為 4100、 3800 　2022年 祥光花苑四五期、陽光花園城 均價分別為 4300、 4200 祥光花苑目前每㎡降 800900元。開發(fā)趨勢： 07年后，隨著陽光美爾奇、嘉琳廣場、陽光國際廣場、大江盛世等大盤及高層項目的陸續(xù)入市，洛江房市呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品升級換代的趨勢，大商業(yè)、教育、休閑會所、江景資源綜合規(guī)劃利用，高層建筑、別墅產(chǎn)品把整體市場產(chǎn)品品質拉升到一個新的水平，整體開發(fā)水平與泉州市區(qū)接近。產(chǎn)品設計關鍵詞 1：產(chǎn)品形態(tài)時間 段 建筑形 態(tài) 洛江中心區(qū)代表樓 盤 合計 雙陽街道代表樓 盤 合 計 總計20222022年 多 層翡翠山莊、金禧名 門 、首富商城、 漢 唐商城、萬源花苑、美 爾 奇花苑、萬榮公寓、華 盛嘉園、萬祥假日公寓9 僑 福四季花苑、 祥光花苑 (一、二期 ) 2 11小高 層 武夷花苑、 東 辰大廈、日出東 方、金色 麗 景、 東 方星城、 華 景仁居、景明花園7 ――――――――――― 0 7多 層 /小高 層 吉源小區(qū) 1 ――――――――――― 0 12022年 小高 層 ――――――――――― 0 祥光花苑 (三期 )、 陽光花園城（一期） 2 22022年 多層帶電梯 武夷花園三期 1 ――――――――――― 0 1小高 層 ――――――――――― 0 陽光花園城（二期）、 陽光花園城（三期）、 祥光花苑 (四、五期 )3 3高 層 大江盛世、 冠亞 附件：未來幾年城東安置房放量情況安置房 規(guī)模 安置拆遷戶區(qū)域一期（ 美仙山安置小區(qū)） 345畝 （含三期） 潯 美、前 頭 社區(qū)二期（西福、金 鳳嶼 安置小區(qū)） 160畝 金 鳳嶼 、西福社區(qū)三期（ 美仙山安置小區(qū)） 345畝 （含一期） 潯 美、前 頭 社區(qū)四期（ 東 星社區(qū)） 248畝 東 星、埭 頭 社區(qū)五期（海 濱 花苑） 95畝 莊任社區(qū)小 計 1193畝數(shù)據(jù)來源：博能市 場 數(shù)據(jù) 庫說明： 城東五期安置房土地供應量近 1200畝，總建筑面積達249萬平米，規(guī)劃為 1833層高層建筑，容積率 。 愛家 8畝 2萬㎡ 　0809年 高層 +別墅 嘉琳廣場 376畝 60萬㎡ 總建面積 ㎡，已入市 ㎡0809年 高層 陽光國際廣場 30畝 ㎡ 總建面積 15萬㎡已入市 ㎡合計 　 　 700畝 ㎡ 　雙陽街道預計入市時間 建筑形態(tài) 樓盤 用地規(guī)模 總建面積 備注2022年 8月 小高層 陽光花園城（三 四五期） 約 65畝 約 ㎡總 80畝已開發(fā) 15畝，總建面積 15萬㎡，已入市 ㎡合計 　 　 約 65畝 約 ㎡ 　總計 　 　 765畝 ㎡ 　編號 B7 B040403 A1 B5 A2 B2 B0210 B040401/02 總計地理位置 雙陽街道 陽新街雙陽華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽光北路雙陽華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出讓面積（畝） 39 67 建設面積（萬㎡） 成交價格（萬元） 3460 5380 7380 1860 5020 900 8500 2191出讓時間 061228 061228 061228 061228 061228 061228061228061023注：數(shù)據(jù)來源洛江國土 資 源局—— 雙陽未開發(fā)地塊潛在放量約 39萬㎡06年至 2022年 8月份城 東 的土地交易情況地塊編號 地塊位置 出讓面積 容積 率 建筑面積（ 萬㎡） 掛牌起 始價 成交價格 成交時間