【正文】 – 內(nèi)部環(huán)境把控：人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)。 甲方內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制 ? 堅持執(zhí)行國家以及當(dāng)?shù)毓こ桃?guī)范與標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 建筑工程材料進(jìn)場復(fù)驗規(guī)定 ， 詳見 鏈接 。 國有企業(yè)成本管理“靠天吃飯”的狀態(tài)，如何突破？ 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)階段突破成本的有效途徑 ——客戶需求分析精確化 ——設(shè)計優(yōu)化 ——供方資源優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理與質(zhì)量通病講座 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理講座目錄 ? 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量 ? 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理與控制思路 ? 國家規(guī)范體制下的工程管理方法介紹 ? 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理捷徑 ——內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施 ? 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理 （ 與質(zhì)量管理有關(guān)的問題 ） 版權(quán)所有 不得拷貝 質(zhì)量 進(jìn)度 成本 傳統(tǒng)角度或承建角度 房地產(chǎn)企業(yè)角度 工藝質(zhì)量 工藝進(jìn)度 成本控制 產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營進(jìn)度 投資控制 房地產(chǎn)工程項目管理核心理念剖析 ——房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對“鐵三角”認(rèn)識的區(qū)別 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量 客戶 需求 （包括 物業(yè)） 工藝質(zhì)量 企業(yè)能力或?qū)κ謼l件 兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇！ ?房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個方面努力。 戰(zhàn)略采購的重點是定價體系，需要專門研究。 幾個提醒： ——您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？ ——您有沒有能力砍價？ ——高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？ 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 要想真正運用最低價中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。 房地產(chǎn)企業(yè)對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。 現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點：三個總說明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計、含鋼量控制、水電設(shè)計參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。 營銷部？財務(wù)部？ 版權(quán)所有 不得拷貝 設(shè)計 招標(biāo) 施工 SPEND曲線 項目周期 成本 發(fā)生的 成本 形成的成本 定位 成本控制重點放那兒好？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 工程成本控制的重點 版權(quán)所有 不得拷貝 正確認(rèn)識設(shè)計階段成本優(yōu)化 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。 觀點二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門 。 第五位，小區(qū)室外單位面積的費用，主要是設(shè)備房位置、園林景觀。 ? 提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式：V=F/C Vvalue ,性價比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能、服務(wù)、收益 Ccost, 費用 /成本 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化的關(guān)鍵指標(biāo)探討 第一位，可售建筑面積 /總建筑面積。 對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。 成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設(shè)計階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場簽證等。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢 需永久關(guān)注 全員參與 重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 “簡單省錢”是承建單位、突破成本定價是房地產(chǎn)商！ 版權(quán)所有 不得拷貝 成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異 成本型城市 ——指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙等。 ②開發(fā)全過程成本 開發(fā)商最關(guān)注 ——按成本類型分：土地、工程、財務(wù)及稅金、管理、營銷、設(shè)計； ——按控制階段分：可研、定位、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算； 注釋：成本比例關(guān)系決定成本控制重點、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。 改掉傳統(tǒng)的 “ 甲方 ” 觀念，做好服務(wù)工作。 對外：傳統(tǒng)的 “ 甲方 ” 觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒有樹立起來；與供方高層溝通少，不能及時掌握供方資源狀態(tài)，不能準(zhǔn)確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問題或甲乙方的分歧，甲方項目部不能及時幫助解決或化解。 不能及時簽訂合同，使得工地現(xiàn)場等合約。 版權(quán)所有 不得拷貝 合理的設(shè)計周期是多少？ 版權(quán)所有 不得拷貝 前期策劃與設(shè)計周期指標(biāo) 論證階段 設(shè)計管理階段 概念規(guī)劃 施工圖 策劃階段 55天 (多層 ) 70天 (高層 ) 概念規(guī)劃草案 概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 實施方案 大盤至少 3個月 至少 1～ 大盤 180天 中小盤 55天 市場定位： 15天； 概念規(guī)劃： 32天； 成果確認(rèn)： 8天； 高層 /復(fù)雜戶型多層 90天 多層 70天 設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計過程： 高層：方案 50天 + 擴初 35天 多層可省擴初，方案 65天； 成果確認(rèn)： 5天； 設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計過程：多層 55天 高層 70天； 成果確認(rèn)：不計時間 拿地與項目論證時間 設(shè)計周期：高層 215天；多層 180天 大盤（一期多層） 305天 版權(quán)所有 不得拷貝 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計及 定板 擴初設(shè)計 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 拿地節(jié)點 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報建 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 模型研究 景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)備選型 建筑平面 實施方案設(shè)計階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 設(shè)計管理階段 工程 管理 銷售示范區(qū)設(shè)計 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引 房地產(chǎn)設(shè)計管理程序優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 原因?qū)ｎ}分析 2：合約管理對工程時間計劃的影響 具體體現(xiàn)在： 簽訂合同時，沒有解決好工程管理二個根本性問題：供方選擇、資金配置。 版權(quán)所有 不得拷貝 項目計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性探討 項目計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是一個公司管理能力的集中體現(xiàn)。 3. 考核的標(biāo)準(zhǔn)是短板原則，哪里缺就考核哪里。 計劃資料編制、審核、批準(zhǔn)、備案及發(fā)放范圍一覽表，詳見 鏈接 。 房地產(chǎn)項目三級計劃管理體系應(yīng)用案例，詳見 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 一、高層民用建筑常規(guī)設(shè)計圖 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時間控制節(jié)點 授權(quán)建議 1 《 項目定位策劃報告 》 公司投資決策委員會 2 《 概念設(shè)計任務(wù)書及研發(fā)敏感點分析 》 總建筑師 3 《 項目概念設(shè)計成果 》 總建筑師 4 《 項目投資分析模型（概念版） 》 公司投資決策委員會 5 《 方案設(shè)計任務(wù)書及研發(fā)敏感點分析 》 總建筑師 6 《 景觀概念設(shè)計任務(wù)書及研發(fā)敏感點分析 》 總建筑師 7 《 項目方案設(shè)計成果 》 以及方案報建圖 總建筑師 8 《 項目投資分析模型（方案版） 》 公司投資決策委員會 9 《 售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計劃 》 總建筑師 10 《 初步設(shè)計任務(wù)書 》 項目建筑師 11 《 項目初步設(shè)計成果 》 以及擴初報建圖 項目建筑師 12 《 項目投資分析模型（初設(shè)版） 》 公司投資決策委員會 13 結(jié)構(gòu)優(yōu)化、平立面優(yōu)化與成本控制 項目建筑師 14 基坑支護(hù) 項目建筑師與工程師 15 樁基施工 項目建筑師 16 施工圖報建圖以及施工圖 項目建筑師 17 《 景觀方案設(shè)計任務(wù)書 》 及 《 景觀方案設(shè)計成果 》 總建筑師 18 《 景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書 》 及 《 景觀施工圖成果 》 項目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 二、高層民用建筑售樓賣場施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時間控制節(jié)點 授權(quán)建議 1 場地外售樓中心及樣板房土建施工圖紙 總建筑師 2 場地外售樓中心及樣板房裝修施工圖紙 總建筑師 3 裙房外裝施工圖（幕墻、西側(cè)廣場） 總建筑師 4 現(xiàn)樓內(nèi)售樓通道裝修施工圖 項目建筑師 5 現(xiàn)樓內(nèi)樣板房裝修施工圖 總建筑師 6 售樓處室外泛光照明 總建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 三、高層民用建筑外墻裝飾施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時間控制節(jié)點 授權(quán)建議 1 標(biāo)準(zhǔn)層外裝修施工圖（分色圖或排磚圖） 項目建筑師 2 門窗施工圖 項目建筑師 3 屋頂標(biāo)志性造型施工圖 項目建筑師 4 外墻保溫系統(tǒng)施工圖以及細(xì)部節(jié)點 項目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 四、高層民用建筑內(nèi)裝賣場施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時間控制節(jié)點 授權(quán)建議 1 會所裝修設(shè)計及空中花園施工圖 項目建筑師 2 消防中心、電話機房裝修施工圖 項目建筑師 3 發(fā)電機房降噪設(shè)計施工圖 項目建筑師 4 大堂裝修、電梯裝修、電梯間裝修設(shè)計 項目建筑師 5 陽臺、樓梯及其它欄桿工程 項目建筑師 6 入戶門施工圖 項目建筑師 7 信報箱施工圖 項目建筑師 8 門牌號碼及單元號碼施工圖 項目建筑師 9 地下車庫及地面交通標(biāo)志設(shè)計 項目建筑師 10 套餐裝修設(shè)計以及樣板封樣 項目建筑師 11 商場裝修以及樣板封樣 項目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 五、高層民用建筑室外工程施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時間控制節(jié)點 授權(quán)建議 1 道路工程 項目建筑師 2 地下管線工程以及綜合管網(wǎng)圖 項目建筑師 3 園林、綠化施工圖以及樣板封樣 項目建筑師 各類建筑小品施工圖（比如：兒童游樂場） 4 停車場管理系統(tǒng)設(shè)計安裝施工圖 項目建筑師 5 游泳池系統(tǒng)安裝設(shè)計施工圖 項目建筑師 6 小型垃圾中轉(zhuǎn)站施工圖 項目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析 五、高層民用建筑專項工程施工圖（案例） 序號