【正文】 據(jù)此來(lái)看，項(xiàng)目的后續(xù)資金都可以完全保證。AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部57四、 （淡季）2022 年 11 月——2022 年 1 月 28 日前，按照房屋銷(xiāo)售 15%計(jì)算，回收總房款 11225 萬(wàn)元 10%=1125 萬(wàn)元。資金籌措及資金使用的具體操作計(jì)劃:一、在 2022 年 7 月 10 日前，自籌資金 1500 萬(wàn)元，解決項(xiàng)目前期費(fèi)用（主要土地購(gòu)置、勘察設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)包裝） 。容積率： ，總建筑面積約 100383㎡。采用低開(kāi)高走的入市方式，在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高，以保證項(xiàng)目投資保值的基本功能。D 清盤(pán)期：在本階段以前 90%左右的樓盤(pán)已經(jīng)售出。C 持續(xù)期：AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部49為主體完工到施工驗(yàn)收階段。具體操作：樹(shù)立大型廣告牌（建議在建設(shè)路北頭、汽車(chē)站、焦百?gòu)V場(chǎng)和懷府路工商銀行樓頂?shù)忍幵O(shè)立廣告牌）：主題：沁陽(yáng)，你好！副題：AAA 國(guó)際花園真誠(chéng)的問(wèn)候落款：河南精英置業(yè)有限公司物業(yè)地點(diǎn)：建設(shè)路與新民街交叉口B 強(qiáng)銷(xiāo)期本階段的任務(wù)是通過(guò)一定的開(kāi)盤(pán)形式引爆在上一階段積蓄的勢(shì)能，造成一種樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面。因?yàn)樵擁?xiàng)目是我公司在沁陽(yáng)的第一次亮相，所以在媒體運(yùn)用上必須找到沁陽(yáng)人最容易接受到的信息渠道，對(duì)癥下藥。建議在開(kāi)盤(pán)前后一周、持續(xù)期和尾期期間采用此類(lèi)廣告形式。價(jià)格低廉（廣告制作費(fèi)另計(jì)）而且別的樓盤(pán)還沒(méi)有這類(lèi)廣告的先例，我們應(yīng)該先入為主，占據(jù)先機(jī)。★另外人力車(chē)有 100 多輛，廣告費(fèi)用較低，流動(dòng)在市中心和各條主干道上，宣傳效果比較好，建議在項(xiàng)目介入期選擇選擇，進(jìn)行AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部46地面廣告游擊戰(zhàn)。四） 、媒體宣傳策略沁陽(yáng)市媒體分析及建議 沁陽(yáng)當(dāng)?shù)氐拿襟w廣告有電視廣告、戶(hù)外廣告、車(chē)體廣告等A 戶(hù)外廣告：新興的寵兒沁陽(yáng)的廣告可以稱(chēng)之為“街頭廣告” ，戶(hù)外廣告主要集中在懷府路、建設(shè)路、覃懷路、沁園路、太行路、文化路等交通要道及顯要的十字路口，這些媒體小范圍能起到大作用，識(shí)別率較高，廣告效果好。C、整體規(guī)劃：整個(gè)項(xiàng)目以人景互動(dòng)、人景交流與參與為主中心，有機(jī)的組織小區(qū)園林，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行休閑，健身、交際和娛樂(lè)。D、多功能健康休閑文化會(huì)所，300 平米（擬設(shè)）的空間會(huì)所，1500 平米（擬設(shè)）的休閑文化娛樂(lè)廣場(chǎng)（主題景觀）E、0—18 歲全優(yōu)教育配套，在家，給孩子的未來(lái)加保險(xiǎn)。推廣主題：享受、享受 AAA 國(guó)際花園—推廣內(nèi)容：宣傳后期服務(wù)、全景觀綠化、贈(zèng)品促銷(xiāo)，宣傳業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利，如誠(chéng)信承諾等主題活動(dòng)：1） 、以“全景觀、全現(xiàn)房，真品質(zhì)”主題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)。主題活動(dòng)：AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部421） 、愛(ài)心家居拍賣(mài)會(huì)，2） 、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)（小型茶話(huà)會(huì)）3） 、裝修單位現(xiàn)場(chǎng)辦公，接受業(yè)主咨詢(xún)。主題活動(dòng)：1） 、會(huì)所公開(kāi)鑒賞日，邀請(qǐng)人們到現(xiàn)場(chǎng)觀摩，切實(shí)體驗(yàn)。為實(shí)現(xiàn)全面、快速銷(xiāo)售和下一步開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。此階段樓盤(pán)的銷(xiāo)售趨向平穩(wěn)，銷(xiāo)量比上一階段要稍微低一些。走近 AAA 國(guó)際花園，體驗(yàn)一種尊貴走近 AAA 國(guó)際花園，發(fā)現(xiàn)園林之美 走近 AAA 國(guó)際花園，享受安全、智能新生活 廣告形式：電視、車(chē)體、戶(hù)外廣告、展板或易拉寶、條幅、道具等.—推廣內(nèi)容：盤(pán)點(diǎn) 2022 年，宣傳工程施工進(jìn)度，展示取得的AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部40成績(jī)，感恩、回報(bào)準(zhǔn)業(yè)主和既成業(yè)主。 推廣主題：走進(jìn)，走進(jìn) AAA 國(guó)際花園AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部39—推廣內(nèi)容：公開(kāi)定價(jià)、公開(kāi)樣板房、公開(kāi)銷(xiāo)售，主推中等戶(hù)型，在黃金周的有利帶動(dòng)下使銷(xiāo)售達(dá)到第一個(gè)高潮。另：建設(shè)路和沁園中、西路設(shè)置道旗、燈箱廣告。在焦百門(mén)前開(kāi)設(shè)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)服務(wù)：宣傳多層優(yōu)勢(shì)，講解銀行按揭貸款的好處廣告形式：新聞報(bào)道、條幅、展臺(tái)、展板、POP 等AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部38—推廣內(nèi)容：進(jìn)行全方位、立體式廣告投放，主推 100——140 平米的中等戶(hù)型，高密度、高頻率宣傳開(kāi)盤(pán)日期，為開(kāi)盤(pán)大造聲勢(shì)；同時(shí)二期動(dòng)工建設(shè)。 AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部37主題活動(dòng)：6 月 10 日開(kāi)始在沁陽(yáng)電視臺(tái)和焦百?gòu)V場(chǎng)公開(kāi)發(fā)布招聘置業(yè)顧問(wèn)的招聘信息，進(jìn)行事件炒作，增加項(xiàng)目的曝光率，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度！招聘要求：信息發(fā)布、面試、復(fù)式等內(nèi)容在兩周內(nèi)（——）完成，集中培訓(xùn)時(shí)間為兩周（——） ，上午培訓(xùn)、下午深入市場(chǎng)實(shí)踐， 日前售樓人員全部進(jìn)入接待中心進(jìn)行信息登記。推廣主題：聆聽(tīng)，聆聽(tīng) AAA 國(guó)際花園—推廣內(nèi)容：告知沁陽(yáng)市場(chǎng)：河南精英置業(yè)有限公司——來(lái)了，提高開(kāi)發(fā)商及本案在沁陽(yáng)市的知名度和美譽(yù)度，樹(shù)立企業(yè)的品牌形象。 為加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度，每個(gè)看完項(xiàng)目的客戶(hù)不管是否購(gòu)買(mǎi)我們都將贈(zèng)送一份紀(jì)念品（錢(qián)包或者鑰匙扣） ，利用他們?cè)傧蛏鐣?huì)宣揚(yáng)與提高 AAA 國(guó)際花園的 “友情”營(yíng)銷(xiāo)理念，給我們帶來(lái)更多的客戶(hù)。全員銷(xiāo)售、全員服務(wù)在沁陽(yáng)市場(chǎng)，由于信息渠道有限，走銷(xiāo)的形式更有效，所以在銷(xiāo)售領(lǐng)域，我們主張采用“全員皆兵”的特效營(yíng)銷(xiāo)，不管什么人員只要有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，均可按照“置業(yè)顧問(wèn)”的提成標(biāo)準(zhǔn)提成。咨詢(xún)服務(wù)：協(xié)助業(yè)主辦理各種相關(guān)證件、提供相關(guān)財(cái)務(wù)、法律等咨詢(xún)，幫助業(yè)主順利入住； 投資服務(wù)：協(xié)助商鋪投資者進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的二次銷(xiāo)售，并代理招商出租，為業(yè)主出謀劃策，做客戶(hù)的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴；競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)：協(xié)助加盟伙伴提升業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以聯(lián)合采購(gòu)商品方式，為業(yè)主降低采購(gòu)成本，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。設(shè)計(jì)、開(kāi)避看樓路線，力求做到看樓路線景觀優(yōu)美、安全方便以便來(lái)規(guī)避項(xiàng)目景觀死角；設(shè)置導(dǎo)示看板，標(biāo)明示范單位的街號(hào)、幢號(hào)、樓層、房型、建筑面積、實(shí)用率、套內(nèi)面積、售價(jià)、裝修風(fēng)格建議、生活場(chǎng)景展示等銷(xiāo)售必備要素。 展示區(qū)：注重環(huán)境展示，主要設(shè)置沙盤(pán)、戶(hù)型模型、電子宣傳片（小區(qū)規(guī)劃全圖動(dòng)畫(huà)展示，突出小區(qū)園林規(guī)劃、配置、物管服務(wù)等內(nèi)容） ，制作整體與各主要局部細(xì)節(jié)（建筑外觀、景點(diǎn)）的項(xiàng)目效果圖片制成看板掛立在墻體上。舉行此類(lèi)活動(dòng)的目的：為一期工程實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售做市場(chǎng)宣傳樹(shù)立開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信品牌，拉近與“功臣客戶(hù)”的距離，制造良好的企業(yè)口碑，制造“街頭新聞”為二期工程造勢(shì)，并為實(shí)現(xiàn)圓滿(mǎn)銷(xiāo)售打好輿論基礎(chǔ)。其中建議臨建設(shè)路商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：摩托車(chē)和自行車(chē)，與周邊互動(dòng)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)能夠形成規(guī)模效應(yīng)；臨新民街為多種業(yè)態(tài)并存，如餐飲、娛樂(lè)等。針對(duì)不同戶(hù)型引入不同的概念，如三室一廳叫藍(lán)調(diào)時(shí)光，四室兩廳叫北京印象，復(fù)式叫城郡之約等二） 、引導(dǎo)性消費(fèi)對(duì)住樓房的好處，本案的物業(yè)管理、園林規(guī)劃、天然氣入戶(hù)、建筑質(zhì)量等信息向目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行深入地講解，在交流中對(duì)其進(jìn)行潛移默化的引導(dǎo)。（二）國(guó)際花園：代表當(dāng)?shù)刈≌瑯I(yè)逐漸向城市文化邁進(jìn)的理念。8) 立體的（景觀）AAA 國(guó)際花園景觀應(yīng)該是立體的，第一層山水景觀，第二層小區(qū)主軸景觀，第三層組團(tuán)景觀，第四層庭前屋后景，處處有景，方方有勝。AAA 國(guó)際花園提倡的是生活的舒態(tài)與寫(xiě)意，早上您可以到“環(huán)形車(chē)道”跑跑步；傍晚時(shí)分，您可以在陽(yáng)臺(tái)上與心愛(ài)之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，亦或坐在假山旁的休閑椅上回憶過(guò)去、展望未來(lái)，生活在休閑中得以滋養(yǎng)、升華。 定義（1）是一個(gè)美好的小區(qū)，小區(qū)外繁華瑰麗，燈紅酒綠，小區(qū)內(nèi)靜謐悠游，景觀優(yōu)美，在這里能享受到季節(jié)、時(shí)點(diǎn)、材質(zhì)、園林、規(guī)劃構(gòu)思之美，能令人“詩(shī)意地棲居” ；（2）小區(qū)是城市的名片，居住在此，成就城市主人。沁陽(yáng)人的消費(fèi)觀念比較保守，接受新鮮事物的能力不強(qiáng)，需要加以引導(dǎo)，尤其是商品單元房，價(jià)位相對(duì)較低還能接受，但價(jià)位較高時(shí)將面臨較大的銷(xiāo)售壓力。AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部24— 第二期工程安裝、內(nèi)外粉刷全部完成交付使用；社區(qū)全部配套設(shè)施全部完成；綠化工程全部完成。2022. . 舉行開(kāi)工典禮，項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)施工。2022 前完成標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的設(shè)計(jì)施工圖，達(dá)到初步施工條件；獲得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證” 。AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部22二、開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目具體按照以下時(shí)間和任務(wù)計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施：時(shí) 間 周 期 具體實(shí)施的工作任務(wù) 前 簽訂《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議》 ；完成《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》 。 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可以利用銷(xiāo)售回籠資金投入二期工程，市場(chǎng)運(yùn)作能力將更強(qiáng)。AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部21（二） 、投資估算建安成本估算土建筑安裝成本估算。全區(qū)外圍和區(qū)內(nèi)主干道實(shí)行紅外線監(jiān)控。4KVA/戶(hù)電源接通到戶(hù)，安裝智能電表（室外設(shè)置總表盤(pán)） 。室內(nèi)預(yù)留電源插口、安裝開(kāi)關(guān)。（三） 、建筑標(biāo)準(zhǔn)入戶(hù)安裝防盜門(mén)，其它門(mén)及門(mén)框概不安裝。C、衛(wèi)生間窗戶(hù)設(shè)計(jì)為觀景式外窗。E、客廳面積要求：小戶(hù)型（三室、四室）≥25㎡；大戶(hù)型（復(fù)AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部19式）≥30㎡。B、客廳和主陽(yáng)臺(tái)之間、餐廳與廚房之間完全敞開(kāi)，預(yù)留給業(yè)主自行裝修，保證戶(hù)內(nèi)前后通透和每個(gè)房間的采光效果。（二） 、建筑結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性質(zhì)臨街商住樓底層采用框架結(jié)構(gòu)，F(xiàn)2— 為磚混結(jié)構(gòu)，其它普通住宅及復(fù)式住宅均采用磚混結(jié)構(gòu)。（十） 、住宅建筑設(shè)計(jì)臨街商住兩用房 F2— 為住宅，設(shè)置半地下室，但不得影響地面綠化。（七） 、垃圾處理站和公共廁所在小區(qū)內(nèi)部位置偏僻處設(shè)置垃圾處理站和公共廁所，完善小區(qū)功能。（三） 、區(qū)位平衡項(xiàng)目西側(cè)、北側(cè)和西南側(cè)位置稍偏，考慮在該區(qū)域內(nèi)擬建體育活動(dòng)區(qū)或者涼亭、綠化走廊等小品景觀，以便增加賣(mài)點(diǎn)，有效的將劣勢(shì)地段扭轉(zhuǎn)為暢銷(xiāo)區(qū)位。（二） 、社區(qū)大門(mén)主大門(mén)A、主大門(mén)朝東，充分凸現(xiàn)小區(qū)外貌，彰顯高檔、宏偉、大氣。全面考慮后期銷(xiāo)售，切實(shí)避免設(shè)計(jì)死角。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)、停車(chē)場(chǎng)和中心景觀區(qū)，將本案打造成一個(gè)現(xiàn)代化的花園式住宅小區(qū)。（四） 、威脅（T） 與項(xiàng)目緊鄰的成城花園超低的價(jià)位，給我們的定價(jià)造成了很大的壓力，如果我們沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)來(lái)壓制住成城花園，我們將會(huì)流失一部分客戶(hù)，并使目標(biāo)客戶(hù)對(duì)我們的項(xiàng)目定位產(chǎn)生質(zhì)疑。 本地經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城區(qū)人口會(huì)有較大幅度的增加，形成購(gòu)房機(jī)會(huì) 政府不再審批建造單門(mén)獨(dú)戶(hù)的“私家小院” ，為商品房市場(chǎng)的AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部14發(fā)展鋪平了道路。 當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣了住單門(mén)獨(dú)院，居住觀念與居住習(xí)慣一時(shí)不容易扭轉(zhuǎn)。 樓房有高度優(yōu)勢(shì)，通風(fēng)采光效果好，居高臨下，視野開(kāi)闊。二） 、項(xiàng)目 SWOT 分析（一）優(yōu)勢(shì)（S） 純正市中心：位于建設(shè)路和懷府路交叉口，是城市的形象和窗口，尊崇的地段只容納受人尊敬的人。而唯獨(dú)商品單元住宅市場(chǎng)是一片空白，從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，商品單元房具有很大的發(fā)展空間。在 20多年的時(shí)間里，由于公司經(jīng)營(yíng)差、服務(wù)意識(shí)跟不上、政府支持和引導(dǎo)力度不夠等原因陷入低谷。四） 、沁陽(yáng)的文化背景及消費(fèi)觀念沁陽(yáng)素有“覃懷古郡、河朔名邦”之稱(chēng)，受深厚的傳統(tǒng)文化的影響，他們的消費(fèi)觀念比較保守，接受新鮮事物的能力不強(qiáng)，概括起來(lái)就是：講求實(shí)在，選擇謹(jǐn)慎，但是認(rèn)準(zhǔn)的事情會(huì)果斷出手。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3501 元，增長(zhǎng) %。去年實(shí)際利用外資1718 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %，居焦作各縣（市）區(qū)首位，占焦作市實(shí)際利用境外投資總額的四分之一。擬規(guī)劃為臨街商住兩用，區(qū)內(nèi)純住宅的中高檔小區(qū)。AAA 國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部6第一部分：沁陽(yáng)市宏觀環(huán)境分析一、沁陽(yáng)的城市性格一） 、沁陽(yáng)的地理環(huán)境沁陽(yáng)位于河南省西北部，地于鄭州、洛陽(yáng)、焦作金三角地帶，距鄭州 110 Km，距洛陽(yáng) 70 Km，距焦作 40 Km，東以丹河、沁河為界和博愛(ài)縣隔河相望；南與溫縣、