某商務(wù)別墅詳細(xì)策劃案-wenkub.com
2025-01-18 20:36 本頁面
【正文】 內(nèi)容包括：客戶名稱、樓號、面積、價格、租賃價格、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（具體培訓(xùn)計劃由浩源公司實施安排）C、銷售管理制度依據(jù)本公司的銷售管理制度而執(zhí)行，嚴(yán)格執(zhí)行，在實際銷售中不斷總結(jié)完善。銷售代表：負(fù)責(zé)接待現(xiàn)場看樓的客戶并做樓盤介紹；負(fù)責(zé)與客戶簽訂租賃合同或銷售合同；負(fù)責(zé)記錄客戶有關(guān)信息資料，收集樓市信息，并及時向銷售主任匯報。②項目情況介紹統(tǒng)一說辭：****項目是由聊城精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行投資開發(fā)，打造聊城第一生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)——商務(wù)別墅，秉承生態(tài)化辦公、人性化設(shè)計原則進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的。但是，此類客戶群體不會自己出資金購買房產(chǎn)作為辦公所用，因為他們需要一定的流動資金，不愿意在房產(chǎn)投資方面占用資金，但是，當(dāng)公司發(fā)展較好，有一個長期的規(guī)劃后，會考慮進(jìn)行商務(wù)用房投資，這也是該項目的一個隱在銷售客戶群；B、銷售對象客戶群心理分析此類客戶群主要是希望通過投資的方式獲得固定回報，或者進(jìn)行投機性的投資，看好項目的升值潛力。（2）“以租帶售”的營銷策略和方法①先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去，然后再將主要營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，在成為該物業(yè)的擁有者；②“以租帶售”需要有一定的市場客戶群體，必須有人氣、人流來推動整個項目的繁榮，保障投資客戶群體的回報得到實現(xiàn)。（1）“以租帶售”銷售方式的理由①房地產(chǎn)的開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往卻事與愿違，欲速則不達(dá)。擬把銷售思路定于：先期通過“商務(wù)別墅”這個新興物業(yè)業(yè)態(tài)的強勢宣傳，吸引部分公司入駐，引發(fā)轟動效應(yīng)，增強投資信心，最終通過投資型客戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售?！吧虅?wù)別墅”概念宣傳活動以宣傳頁面的展示，商務(wù)辦公的生態(tài)化、人性化宣傳與體現(xiàn)；體現(xiàn)一種高品質(zhì)的商務(wù)辦公空間概念；“****”項目重新推出市場開盤活動主要是以文藝表演、現(xiàn)場表演等形式進(jìn)行，以活動形式吸引人氣，告知“風(fēng)彩水岸”項目開始招商與銷售；具體活動策劃方案以及執(zhí)行方案，我公司將在銷售過程中單獨進(jìn)行專案策劃。新聞主題以“商務(wù)別墅”這個充滿人性化、生態(tài)化的商務(wù)辦公物業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)于聊城，進(jìn)行新鮮事新聞形式出現(xiàn)，出現(xiàn)方式可以是電視新聞和報紙新聞。宣傳主題要新穎，色彩明亮，主要營造一種別墅式的商務(wù)辦公環(huán)境，體現(xiàn)辦公生活中的鳥語花香，呼吸清新，小河潺潺，綠色生態(tài)的環(huán)境。九、媒介策略本項目采用的媒體主要以報紙、電視及公共活動為主，通過軟性新聞、硬性廣告強化大眾對項目的關(guān)注程度，通過報刊軟性新聞以及樓書宣傳彩頁的渲染引領(lǐng)新的商務(wù)辦公概念；通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認(rèn)知度。以形成“****”商務(wù)別墅的內(nèi)在涵義——企業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，成功人士的財富積聚地。廣告主題●聊城第一生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)——商務(wù)別墅●生態(tài)化、人性化商務(wù)辦公設(shè)計●投資回報率高●產(chǎn)權(quán)式投資，1萬也能進(jìn)行投資，也能得到高回報●像購買住宅一樣購買商業(yè)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)①形象塑造形象塑造是項目取得良好形象，維護(hù)項目長期品牌，達(dá)到提升品牌的持續(xù)性宣傳效果。重新推出市場期（招租期）：建議銷售均價在3500元/平方米左右，本階段銷售不是重點工作，重點是進(jìn)行中小型公司的招商，當(dāng)企業(yè)入駐或意向入駐達(dá)到30%時，價格提高15%，即是3500（1+15%）=4025元/平方米；當(dāng)入駐達(dá)到50%時，價格提高30%，即是3500（1+30%）=4550元/平方米；熱銷期（產(chǎn)權(quán)銷售期）：建議銷售均價在4500元/平方米左右，本階段主要工作是進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)式”銷售，屬于盡快回款期；“產(chǎn)權(quán)式”銷售方式是分離使用權(quán)和房屋所有權(quán)的銷售模式，使用權(quán)由統(tǒng)一招商，投資者（房屋所有權(quán)者）獲得利益回報。B、新時代城市廣場步行街運營狀況：北步行街原定餐飲娛樂，由于招商不利，已改為電動車大世界對外招商，原百貨大樓關(guān)閉改為魯西科技城，目前經(jīng)營相對繁榮。七、價格定位與策略可類比項目市場價格分析周邊項目以及聊城相似項目的價格分析：①聊城主要商業(yè)項目價格表項目名稱銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡/月）商鋪面積（㎡）威尼斯25008400元/㎡24108元/㎡/月84240㎡新東方廣場42808750元/㎡2598元/㎡/月40120㎡水城中街39803988元/㎡1350元/㎡/月95220㎡陽光晶華城31215500元/㎡2460元/㎡/月60155㎡中通商業(yè)步行街41008486元/㎡2598元/㎡/月4886㎡鴻順新天地35007000元/㎡2540元/㎡/月50120㎡韓國不夜城26803980元/㎡1245元/㎡/月124300㎡聊百大廈3700元/㎡2550元/㎡/月107—150㎡建工大廈3720元/㎡3089元/㎡/月76—130㎡②項目周邊主要競爭商業(yè)項目價格分析通過商業(yè)項目價格分析，主要地段的項目如威尼斯、新東方廣場、中通時代廣場商業(yè)步行街等價格均在8000元/平方米，而普通地段價格也都在4000元/平方米左右。針對于此，建議在項目南北兩頭修建一個形象門（閘口進(jìn)項目的路口與利民西路進(jìn)項目的路口），并且標(biāo)明“****”、“商務(wù)別墅”字樣，形象門建設(shè)要顯示大氣、豪華、高貴。在整個項目的銷售工作中，必須統(tǒng)一對“****”的詮釋，并著重詮釋商業(yè)競爭中的獨占鰲頭的風(fēng)采，體現(xiàn)一種企業(yè)實力，從而體現(xiàn)入住“風(fēng)彩水岸”這個商務(wù)別墅中的尊貴企業(yè)身份。商務(wù)別墅的優(yōu)點：①優(yōu)秀的生態(tài)氛圍；②建筑風(fēng)格獨具個性；③有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化、靈活個性的辦公、生活空間；④更舒適高檔的休閑會談場所；⑤體現(xiàn)非常尊貴與人性化的高級商務(wù)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和造欲感；⑥入駐感受：尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲。五、項目整體運作思路制定整體運作思路：對項目重新進(jìn)行市場定位，塑造新的物業(yè)業(yè)態(tài)形象，形成市場亮點，引起市場關(guān)注，通過前期招商、招租為主，銷售為輔；通過培育市場，最終達(dá)到吸引投資型客戶進(jìn)行購買的目的。112月份，個體私營經(jīng)濟(jì)累計上繳稅金87388萬元，%。%%。%，%，全市的工業(yè)化進(jìn)程明顯加快。 賣點塑造與挖掘 通過對項目的重新包裝與宣傳，最終使項目有一個新、特、檔次高的物業(yè)
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