【正文】 產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱(chēng)一房二房三房四房五房復(fù)式別墅印象天心79024　　　　　層上觀(guān)邸90　43272　　　白沙晶城530311　　　　　錢(qián)隆樽品32583372　　　書(shū)院觀(guān)邸150240214184　10　南外灘　4241013446　　君臨國(guó)際96268188　　　　保利花園　2227148　　　博林金谷　8141　3192　富興嘉城　54108174　　　和莊162405　　　　　湖光山色　204204　　　　浪漫滿(mǎn)屋　216216　　　　杰座18429946　　　　歐洲城　32898846　　生活藝術(shù)城3752559　　　　天鴻天府　16124　22　　湘府華城　　204102　　　童話(huà)里2312917　　　　中信新城224168528012224　湘誠(chéng)嘉園　136136　　　　合計(jì)265629603098884157326　占比%%%%%%　注：數(shù)據(jù)來(lái)源于區(qū)域部分典型項(xiàng)目樣本采集2008年天心區(qū)戶(hù)型供給以三房為主，%，其次為兩房及一房，%、%。09年板塊潛在供應(yīng)分析板塊樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型占地面積（M2）建筑面積（M2）09年預(yù)計(jì)推出量（萬(wàn)M2）市中心板塊五一大道202高層4市中心板塊新時(shí)代廣場(chǎng) 高層9008897467市中心板塊長(zhǎng)房馨域小高層市中心板塊荷園高層19098市中心板塊天健芙蓉盛世高層、小高層560663056008—10市中心板塊金陽(yáng)大廈商業(yè)樓1137市中心板塊福圣園普通住宅沿江板塊湘江1號(hào)別墅6177009478015—7沿江板塊長(zhǎng)寶1667高層沿江板塊湘江世紀(jì)城高層400000030—40沿江板塊景江融城高層38736沿江板塊新河三角洲項(xiàng)目綜合物業(yè)11333398—10沿江板塊華盛新外灘高層274951869553沿江板塊大地金墅高層449959218北城板塊伍家?guī)X生活廣場(chǎng)小高層2130080000北城板塊湘江北尚高層124841北城板塊君悅香邸二期 高層—3293056—7北城板塊珠江花城二期小高層2600004600006—8北城板塊萬(wàn)國(guó)城MOMA小高層88000011000005—6北城板塊江景陽(yáng)光小高層北城板塊江臨天下高層687732100004—5北城板塊綠城分板塊來(lái)看，市中心板塊戶(hù)型產(chǎn)品的供應(yīng)主要以一房產(chǎn)品為主，其次是三房產(chǎn)品，二房的供應(yīng)量也比較大，四房以上產(chǎn)品的供應(yīng)比較少。第五章 區(qū)域視點(diǎn)一、開(kāi)福區(qū)表411 開(kāi)福區(qū)部分在售項(xiàng)目一覽表樓盤(pán)名稱(chēng)板塊物業(yè)類(lèi)型目前折后均價(jià)（元/㎡）08年推出套數(shù)成交套數(shù)存貨（套）去化率五一大道202市中心板塊高層6700265103162%新時(shí)代廣場(chǎng) 市中心板塊高層470055175476%荷園市中心板塊高層6500981441540%天健芙蓉盛世一期市中心板塊高層、小高層41001131520611%湘江1號(hào)沿江板塊別墅獨(dú)立別墅：13000、雙拼：9500、疊加：580024662184%長(zhǎng)寶1667沿江板塊高層580021687129%湘江世紀(jì)城一期沿江板塊高層4200,434826971651%華盛新外灘沿江板塊高層6500448221227%大地金墅沿江板塊高層6300391160231%伍家?guī)X生活廣場(chǎng)北城板塊小高層3700776240536%湘江北尚北城板塊高層3700520216304%江景陽(yáng)光北城板塊小高層2600230120110%山語(yǔ)城一期北城板塊多層、小高層3400738286452%君悅香邸二期北城板塊 高層4300521364157%珠江花城二期北城板塊小高層4400691187504%綠城青竹園北城板塊別墅8950743836%萬(wàn)國(guó)城MOMA北城板塊小高層3200644717%佳陽(yáng)悅景馨都四方坪板塊小高層4000407236171%香樟雅郡四方坪板塊小高層4100960274686%華府一航線(xiàn)四方坪板塊高層3750540100440%金達(dá)家園四方坪板塊多層322028322261%soho天都四方坪板塊綜合物業(yè)3900895199696%才子佳苑四方坪板塊小高層、多層3900675406269%御景龍城月湖板塊別墅聯(lián)排：6000獨(dú)棟：80001045945%藏瓏二期月湖板塊綜合物業(yè)電梯房：63501017550467%學(xué)府華庭月湖板塊小高層35501136680456%財(cái)富名園月湖板塊小高層390040585320%興旺蘭庭月湖板塊高層4100488120368%長(zhǎng)大臥琥月湖板塊小高層、高層3500831150681%合計(jì)19932894510987% （數(shù)據(jù)截止至12月底）（成交數(shù)據(jù)來(lái)源：房地局備案系統(tǒng)及新景祥市場(chǎng)監(jiān)測(cè)）銷(xiāo)售情況分析08年區(qū)域單個(gè)項(xiàng)目年平均去化套數(shù)在308套，%，分板塊來(lái)看區(qū)域內(nèi)沿江板塊由于湘江世紀(jì)城項(xiàng)目的熱銷(xiāo)導(dǎo)致其年均去化套數(shù)及年均去化率均遙遙領(lǐng)先，其他四個(gè)板塊表現(xiàn)平平，年均去化率均在40%左右。湘府華城出臺(tái)“中國(guó)每獲得1 金，購(gòu)房?jī)?yōu)惠500 元”措施；托斯卡納別墅盤(pán)則與電臺(tái)合作，通過(guò)抽取幸運(yùn)聽(tīng)眾派發(fā)ZIPPO 打火機(jī)和奧運(yùn)加油卡，雖然活動(dòng)未促成成交，但給項(xiàng)目增添了不少人氣；此外，湘江世紀(jì)城的“奧運(yùn)期間現(xiàn)場(chǎng)看房，參與抽獎(jiǎng)，贏(yíng)取手機(jī)大獎(jiǎng)”活動(dòng)也是一種奧運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)方式。奧運(yùn)期間，不少樓盤(pán)展開(kāi)了奧運(yùn)主題相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。承諾式營(yíng)銷(xiāo)面對(duì)降價(jià)引來(lái)的退房潮，黃金海岸等少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)推出了“物業(yè)保值”、“無(wú)條件退房”等活動(dòng)以顯示自身項(xiàng)目的增值保值實(shí)力。生活藝術(shù)城的2000 元/平方米訂購(gòu)51 平方米小戶(hù)型的報(bào)廣宣傳堪稱(chēng)特價(jià)噱頭營(yíng)銷(xiāo)的榜樣。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)秩序的當(dāng)代，營(yíng)銷(xiāo)手法是否兼具靈活性、多樣性、實(shí)用性，關(guān)系著銷(xiāo)售的成敗與否。對(duì)于之前猶豫不決的潛在客戶(hù)而言，先出手就可以低廉的價(jià)格得到之前中意的高價(jià)產(chǎn)品。備受期待的08 年長(zhǎng)沙兩季房交會(huì)期間，各類(lèi)房屋實(shí)際成交829 套， 萬(wàn)平方米， 億元；意向成交5160 套，總面積58萬(wàn)平方米，總成交金額27 億元。大眾營(yíng)銷(xiāo)春秋季房交會(huì)歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的盛會(huì)。在下半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，湘江世紀(jì)城以千余套團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)量獨(dú)領(lǐng)團(tuán)購(gòu)風(fēng)騷，奧林匹克花園坤臺(tái)有三棟170 多套房被企事業(yè)單位及二級(jí)城市煤老板團(tuán)購(gòu)。盡管以上活動(dòng)未達(dá)到回暖市場(chǎng)的初衷，但亦顯示政府救市的姿態(tài)與熱心。此外，靜觀(guān)其變，推遲開(kāi)盤(pán)日期，延長(zhǎng)蓄水期，增加前期客戶(hù)積累不失為淡季下一種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。從年初的冰凍災(zāi)害開(kāi)始，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸開(kāi)始減速，銷(xiāo)售量出現(xiàn)萎縮，但長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商們并未因此受到打擊，堅(jiān)信“拐點(diǎn)”不會(huì)持續(xù)多久，長(zhǎng)沙較低的房?jī)r(jià)不存在泡沫，堅(jiān)決不下調(diào)售價(jià)。14 月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)尚未在“拐點(diǎn)”的影響發(fā)生變化，房?jī)r(jià)仍有震蕩上升的趨勢(shì)。５、價(jià)格分析1)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì) 圖 ３２11 0108年長(zhǎng)沙商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)2002 年是長(zhǎng)沙市商品住宅成交均價(jià)的低谷，成交均價(jià)為 2149 元/平方米。３）、雨花、開(kāi)福成交量領(lǐng)先圖 ３２10 2008年長(zhǎng)沙商品住宅區(qū)域成交情況2008 年雨花區(qū)成交量占全市成交量的 30%，開(kāi)福區(qū)成交量占全市成交量的 24%。60 平米占到全市成交量的 15%，同比下降 %，為各類(lèi)戶(hù)型下降幅度最大的戶(hù)型區(qū)間。圖 ３２8 2008年長(zhǎng)沙商品住宅月度成交情況成交量從3月到9月都維持在3050萬(wàn)方左右，從38月成交量均有小幅度增加，在8月份達(dá)到3月份以來(lái)的最高成交量，但在10月份又回落至較低位置，表明開(kāi)發(fā)商在38月適時(shí)的做出一定的營(yíng)銷(xiāo)手法的變通，如降價(jià)、打折、體驗(yàn)活動(dòng)等帶動(dòng)下，吸引了部分觀(guān)望客戶(hù)，成交量得以有所增加，但在一系列促銷(xiāo)活動(dòng)影響下，客戶(hù)重新審視這次席卷整個(gè)中國(guó)樓市的降價(jià)風(fēng)，降價(jià)將到什么程度，什么時(shí)候才是節(jié)點(diǎn)，更多的客戶(hù)加入觀(guān)望軍團(tuán)，從而為本月的消費(fèi)需求蓄積了很大的能量?！　　　　　∮昊▍^(qū)今年供應(yīng)增長(zhǎng)較大，主要源于南城土地儲(chǔ)備量較大，武廣客運(yùn)新站建設(shè)和紅星洞井板塊的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)整個(gè)南城的供應(yīng)量大增；開(kāi)福區(qū)由于湘江世紀(jì)城等一些大盤(pán)的上市，使本區(qū)域供應(yīng)量大增。而在年底，因?yàn)橹T多項(xiàng)目準(zhǔn)備在年底上市，所以又出現(xiàn)一批預(yù)售高潮。％。2）、月度供求波動(dòng)明顯圖 ３２２　　2008年長(zhǎng)沙商品住宅供求比2008 年，長(zhǎng)沙各月的供求比走勢(shì)呈現(xiàn)波浪式，3 月份呈現(xiàn)供不應(yīng)求，主要與春節(jié)、冰災(zāi)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈, 性?xún)r(jià)比為刺激消費(fèi)者購(gòu)房的關(guān)鍵。二、住宅市場(chǎng)市場(chǎng)概述 供求關(guān)系分析： 2008 年，長(zhǎng)沙面臨 2000年以來(lái)最嚴(yán)重的供大于求； 下半年，長(zhǎng)沙供大于求矛盾愈顯加劇； 部分區(qū)域如雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)供大于求矛盾更加突出。4）、規(guī)模分析圖 ３1７　　2008年長(zhǎng)沙成交土地規(guī)模從全市來(lái)看，2008年長(zhǎng)沙市成交土地中主要以50畝以下的小規(guī)模為主，其比例達(dá)66%左右,差不多與去年比例持平，50200畝中等規(guī)模的占12%%左右，同比下降18%，200畝以上中大規(guī)模的占16%左右，同比有所上升，三者中只有50200畝中等規(guī)模的成交土地比例下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地積極性明顯不如去年，出手非常謹(jǐn)慎。分別占到6％和3％。2）、用途分析：綜合用地為主，純商業(yè)用地供應(yīng)量極少圖 ３1３　　2008年長(zhǎng)沙土地出讓用途面積比全年土地供應(yīng)以綜合用地為主，占54％，占44％，約占2％。但是，危機(jī)既是威脅也是機(jī)會(huì)，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，根據(jù)開(kāi)發(fā)周期12 年內(nèi)供應(yīng)減少，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上調(diào)。未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將演繹成產(chǎn)品品質(zhì)和板塊實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的持續(xù)繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙將主動(dòng)對(duì)接長(zhǎng)株潭城市群規(guī)劃，積極參與“3+5”城市群發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)城際快速交通干線(xiàn)建設(shè)。通過(guò)爭(zhēng)取國(guó)家補(bǔ)助、財(cái)政投入和融資、招商引資等多種方式，總投資將超過(guò)800億元。南湖路過(guò)江通道東起南湖路，西至阜埠河路。目前該項(xiàng)目正在進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作。勞動(dòng)路過(guò)江隧道9月開(kāi)工年底前，由中鐵第四勘察設(shè)計(jì)院編制的勞動(dòng)路過(guò)江隧道可行性研究報(bào)告和選址勘察工作已完成，09年9月將正式動(dòng)工，2011年8月建成并投入使用。長(zhǎng)沙市正在與其密切商談投資事宜。九是在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)1200億元。五是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需2008 年11 月5 日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施：一是加快建設(shè)保障性安居工程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國(guó)務(wù)院決策，部署5 方面工作2008 年11 月13 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國(guó)務(wù)院決策，部署5 方面工作：一、加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模；二、加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；三、積極配合有關(guān)部門(mén)做好林區(qū)棚戶(hù)區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作；四、加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作；五、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)秩序。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。[其他稅] 財(cái)政部、國(guó)稅局決定自2008 年11 月1 日起，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征收印花稅(原%)； 免土地增值稅（北京原為交易價(jià)的1%）。這條政策不是新政，但對(duì)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力，總的稅收負(fù)擔(dān)并沒(méi)有加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響有限。各地要在2008 年3 月31 日前制定下發(fā)本地區(qū)貫徹落實(shí)本通知的具體辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部和國(guó)土資源部。其結(jié)果將作為各級(jí)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、升級(jí)的用地審核依據(jù)。國(guó)家根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)