長沙岳麓區(qū)項(xiàng)目策劃方案-wenkub.com
2025-01-18 12:26 本頁面
【正文】 以政府之名，共同炒熱基礎(chǔ)上所在地區(qū)域。給投資者及經(jīng)營商家?guī)硗顿Y經(jīng)營的信心保證。其“三區(qū)商業(yè)中心”的市場定位作為區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)將有效填補(bǔ)市場的空白，鑒于本項(xiàng)目的市場高度，完全可以把項(xiàng)目打造成長沙市具有獨(dú)特市場形象與高度的整體形象。 酒店式公寓銷售方式建議： 雖然從市場來看，帶回報(bào)率的酒店式公寓更容易銷售，但我司操盤的宗旨是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益的最大化。操作關(guān)鍵：1）如何在最短時(shí)間內(nèi)讓長沙消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的投資前景。本項(xiàng)目為了吸引投資，并把開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平，建議采取兩種收益模式的結(jié)合，采取固定租金保底投資回報(bào)的方法。為了使本案迅速吸引投資者達(dá)到快速去化的目的，本案建議商鋪、酒店部分都采取返租的銷售方式，以一定的投資回報(bào)吸引投資者，樹立項(xiàng)目岳麓第一投資大盤的地位。步驟三：主推步行街內(nèi)街部分。步驟二：推商場部分，商場商鋪主要為超市和休閑娛樂業(yè)態(tài)，市場需求較大，去化較快，因?yàn)槠潴w量較大、涉及金額巨大，買家作出投資決定的時(shí)間較長，短期內(nèi)銷售完畢的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以得貫穿于整個(gè)商業(yè)的銷售過程中。四、項(xiàng)目銷售建議總體操盤計(jì)劃、步驟按照項(xiàng)目價(jià)值最大化，綜合市場推售難易，本司建議的推售順序?yàn)橐砸兹胧校偻齐y的部分，先回籠部分資金，有利貴司的滾動(dòng)開發(fā)，減少資金積壓的壓力。 裝修標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)槭峭顿Y型產(chǎn)品，本項(xiàng)目的酒店式公寓和公寓式酒店的戶型，應(yīng)提供裝修服務(wù)。所以本案住宅的戶型初步設(shè)定為：主力戶型：100～120平方米的三房單位 60～80平方米的小戶型二房50～60平方米的一房一廳小戶型其他戶型：90～100平方米的二房單位120～140平方米的復(fù)式單位216。根據(jù)我司操作酒店式公寓對(duì)面積確定的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目酒店式公寓部分戶型面積基本確定為：主力戶型：60～80平方米的二房一廳單位45～60平方米的單身公寓其他戶型：90～100平方米的二房單位 ◇公寓式酒店部分： 作為純投資和休閑酒店產(chǎn)品，與酒店式公寓一樣，小面積、低總價(jià)是其吸引客戶投資的決定性因素。 體閑座椅座椅應(yīng)設(shè)于商業(yè)街及休閑廣場及社區(qū)中心園林，且數(shù)量應(yīng)多，營造休閑的商業(yè)環(huán)境與生活環(huán)境。 小品建議小品在商業(yè)區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的作用，精心設(shè)計(jì)的小品往往成為人們視覺的焦點(diǎn)和商業(yè)區(qū)的標(biāo)志。216。252。252。以最少的投入，最簡單的維護(hù)，因地制宜，充分利用項(xiàng)目原來的環(huán)境和特色，達(dá)到設(shè)計(jì)符合的風(fēng)土人情。本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、功能配置齊全、文化內(nèi)涵深厚的特征。價(jià)格、升值潛力、環(huán)境規(guī)劃等是他們選擇投資或居住的首要關(guān)注的因素。有消費(fèi)必有投資，這將吸引一部分看重河西未來發(fā)展的投資客和看重項(xiàng)目配套與服務(wù)的自住者，加上區(qū)域房價(jià)又比其它區(qū)域低，使人覺得增值潛力大，性價(jià)比高。綜上所述，項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要分為兩大部分：投資者與自用者。目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位主要依托兩大因素：整個(gè)區(qū)域客戶組成和周邊項(xiàng)目客戶組成。4） 我司為項(xiàng)目提供一站式的英式管家式服務(wù)為消費(fèi)者締造一種完全輕松、自由、尊貴的生活方式，且“休閑”概念達(dá)到與項(xiàng)目定位完全的一致。酒店式公寓是具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。4） 本項(xiàng)目占據(jù)三區(qū)中心之地理優(yōu)勢，能吸引三區(qū)的酒店消費(fèi)者，同時(shí)，項(xiàng)目距離岳麓山旅游景區(qū)不遠(yuǎn)，這都保證了酒店較高的入住率。一般采取分割產(chǎn)權(quán)的方式降低中小投資者投資酒店的行業(yè)門檻。中心商場：首層－－時(shí)尚用品店，主托商場形象，實(shí)現(xiàn)首層價(jià)值最大化； 二樓－－生活超市，滿足周邊消費(fèi)者的生活需求，同時(shí)制造項(xiàng)目人氣，以超市主力店促進(jìn)項(xiàng)目銷售；三樓四樓－－休閑娛樂：全面滿足項(xiàng)目的休閑功能與商務(wù)功能內(nèi)街商鋪：考慮到內(nèi)街部分商鋪過道狹窄，商業(yè)價(jià)值利用問題，可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營。我們力爭把項(xiàng)目打造成“岳麓高新區(qū)、住宅區(qū)、文教三區(qū)的商業(yè)中心”。它兼具區(qū)域的三種功能：商業(yè)配套功能、休閑功能、居住功能，是專門為三區(qū)服務(wù)的“休閑生活街區(qū)”。項(xiàng)目所處區(qū)域周邊為高校教職員工、高科技人員、醫(yī)院職工等，居民文化質(zhì)素較高、消費(fèi)能力也相對(duì)較高，同時(shí)對(duì)消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)的要求也高。216。 借勢：借新區(qū)規(guī)劃的熱潮、二環(huán)線上早成氣候的餐飲街；216。 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；216。定位原則216。216。216。 項(xiàng)目周邊外部環(huán)境欠缺，居住人口消費(fèi)能力較低，能否形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心需要時(shí)間的培育。 216。l 216。 新區(qū)發(fā)展自然形成的商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目處于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的旁邊，隨著招商引資力度的加強(qiáng)及入駐企業(yè)的增加，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值將得到空前的提升。216。216。物業(yè)類別圖紙標(biāo)號(hào)面積(平方米)酒店式公寓114352酒店式公寓213485商場38038沿街商鋪1F4沿街商鋪1F5商業(yè)街1F6商業(yè)街1F7住宅8住宅913368底商4以上住宅/底商5以上住宅/底商6以上住宅/底商7以上住宅/公寓式酒店/酒店裙樓商業(yè)12F/1866酒店裙樓商業(yè)12F/3026項(xiàng)目 SWOT分析216。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目地處長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、桐梓坡西路。 從各項(xiàng)目看，近期面市的多為住宅項(xiàng)目，商業(yè)相對(duì)較少，多為社區(qū)配套商業(yè)，區(qū)域配套仍顯不足。 項(xiàng)目周邊新開盤項(xiàng)目較多，可以預(yù)計(jì)未來的市場供給將達(dá)到一個(gè)新的高潮，其中，占據(jù)良好的地理規(guī)劃位置如市政板塊與文教板塊的新盤以及周邊市政配套與商業(yè)配套相對(duì)完善的項(xiàng)目將占據(jù)比較有利的競爭優(yōu)勢。但目前只有少量的開發(fā)商采用這種方式銷售。216。216。項(xiàng)目周邊個(gè)案分析物業(yè)名稱地址物業(yè)形態(tài)總建面積（m2）綠化率（％）主力面積交房標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)(元/m2)開盤日期去化率備注時(shí)代天驕望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層、小高層4316636毛坯208080%1幢多層、4幢小高層時(shí)代帝景桐梓坡路/金星大道產(chǎn)權(quán)式酒店、高級(jí)公寓3131035－50全裝修10000200595%引入五星級(jí)酒店管理進(jìn)行統(tǒng)一管理科教新村科教新村住宅14756533113－128毛坯19882002100%現(xiàn)已售完龍柏灣銀衫路/杜鵑路商業(yè)街40000104080全裝修約7500未開盤/估計(jì)價(jià)格1F 90002F 6000麓谷坐標(biāo)高新區(qū)麓谷中心區(qū)寫字樓、公寓、商業(yè)7034540/全裝修，帶家具/未開盤/1幢寫字樓、3幢住宅/公寓樓美林銀谷金星大道/岳麓大道住宅、辦公樓、公寓12800060/全裝修/未開盤/公寓約3600－4000，帶投資回報(bào)率，約在12月開
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