【正文】 He’s情感社區(qū)”。因?yàn)楣臼鞘状卧谥貞c開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為了提升開(kāi)發(fā)商知名度，在項(xiàng)目名前冠擁有在外地?fù)碛?0年開(kāi)發(fā)資力的集團(tuán)公司名稱，并通過(guò)相應(yīng)的宣傳提升項(xiàng)目的品牌知名度，同時(shí)也是對(duì)集團(tuán)公司品牌的延續(xù)發(fā)展。小區(qū)內(nèi)的人車分流設(shè)計(jì)為地上為人行通道，地下為環(huán)行車道和車庫(kù)，在保證小區(qū)內(nèi)人行安全的同時(shí)，增加了綠化面積和公共使用空間。★ 小區(qū)配套（詳見(jiàn)下文營(yíng)銷推廣方面的設(shè)想）地塊周邊的商業(yè)配套并不完善，周邊卻擁有競(jìng)地城市花園和政府公務(wù)員小區(qū)兩個(gè)中型規(guī)模的社區(qū)和大量的原住居民，對(duì)一般生活配套和餐飲服務(wù)的需求較大?！?戶型配比地塊所處位置未在主干道上，相對(duì)清凈，適宜居家，而目標(biāo)客戶群主要是25~35歲，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮此類客戶對(duì)首付款承受能力較弱，戶型應(yīng)盡量的的緊湊實(shí)用?！?整體風(fēng)格由于目標(biāo)客戶群是25歲~35歲這一階段，他們追求的是時(shí)尚現(xiàn)代的個(gè)性化生活，對(duì)新興概念好奇心重，接受能力強(qiáng)。另外，由于重慶市場(chǎng)的新興項(xiàng)目都開(kāi)始以個(gè)性化、主題式的概念從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)始，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。宜家高層6萬(wàn)平方米3280元/㎡一房到三房（38~88㎡）2005年4月嘉華鑒于此，初步考慮項(xiàng)目的亮相時(shí)間為2004年秋季房交會(huì)。阿卡迪亞、康德直到下半年市場(chǎng)逐漸回暖，且各開(kāi)發(fā)商紛紛讓利，市場(chǎng)情況才有所好轉(zhuǎn)。2005年國(guó)賓大道沿線的嘉華 2004年~2005年大坪區(qū)域爭(zhēng)項(xiàng)目情況在2004年以前大坪區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)放量較小，且基本上都是單體樓形式的住宅，住宅小區(qū)很少，只有早期的競(jìng)地城市花園。由于2004年上半年重慶房?jī)r(jià)漲幅較猛，因此本年度房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)緩沖期，而全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人均收入仍會(huì)迎來(lái)較快的發(fā)展，故綜合權(quán)衡，今年房?jī)r(jià)會(huì)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)明顯的漲跌狀況。但其今年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心已經(jīng)不再局限于解放碑，大坪片區(qū)因交通優(yōu)勢(shì)與舊城改造等因素將成為渝中區(qū)的一大開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。在消費(fèi)者最為看重的購(gòu)房影響因素大小排列中，價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商美譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)依次排在前五位，只要把這幾方面的因素都能有機(jī)合理地整合在一起，則所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必定會(huì)實(shí)現(xiàn)熱銷局面。第三部分 市場(chǎng)結(jié)論、啟示及突破機(jī)會(huì)一、針對(duì)性的調(diào)研結(jié)論及啟發(fā)根據(jù)前文對(duì)重慶市的總體社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，以及對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)區(qū)域的側(cè)重調(diào)研、分析，可針對(duì)性的獲得一些啟示、得出較有裨益的市場(chǎng)結(jié)論，以對(duì)項(xiàng)目的整合營(yíng)銷操作起到科學(xué)的指導(dǎo)作用，現(xiàn)歸納如下重慶市地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有“泡沫”，受宏觀調(diào)控影響較小，目前正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的最佳黃金時(shí)期，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得良好收益的大好時(shí)期。1消費(fèi)者對(duì)各生活配套的看重程度比較因素菜市學(xué)校超市便民店花園休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所醫(yī)院銀行私家車庫(kù)會(huì)所所占比重%%%%%%%%%%分析：相對(duì)同比，消費(fèi)者更為看重必需的基本生活設(shè)施如菜市，同時(shí)對(duì)教育、生活便民設(shè)施等配套的關(guān)注程度提高，而對(duì)大的超市、休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所、花園等配套的看重程度同比下降。注意到這一點(diǎn)很重要?？山邮芪锕苜M(fèi)調(diào)查（以建筑面積計(jì)算） 物管費(fèi)（元/m2 .月）——所占比重%%%%分析：，—，表明隨著消費(fèi)者支付能力提高和對(duì)生活品質(zhì)的更高追求，可接受物管費(fèi)也相應(yīng)提高。證明市民購(gòu)房支付能力較往年有了一定幅度提高，消費(fèi)能力正處于不斷增長(zhǎng)的狀況之中。而小高層電梯房比高層電梯房更能得到消費(fèi)者的認(rèn)同。六、消費(fèi)者購(gòu)房心理及需求分析依據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局、《重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》編輯組提供的調(diào)查分析資料，有如下一些值得重視的情況消費(fèi)者預(yù)購(gòu)房時(shí)間預(yù)購(gòu)房時(shí)間半年內(nèi)1年內(nèi)2年內(nèi)2年以上所占比重23．60%49．90%18．70%% 上表說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)房需求較為迫切，未來(lái)我市住房市場(chǎng)仍具較大的消費(fèi)潛力，且近階段消費(fèi)變現(xiàn)會(huì)較為現(xiàn)實(shí)。但本項(xiàng)目與石橋鋪、科園路片區(qū)更為接近，因此主要應(yīng)參照這兩處項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)情況作為借鑒分析的依據(jù)。而其它三個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)稍低，未來(lái)都還有較大的上漲空間，它們?cè)诘谒募径纫呀?jīng)表現(xiàn)出這樣的態(tài)勢(shì)。因中高價(jià)盤的推出、中低價(jià)盤快速消化而使區(qū)域整體片區(qū)均值小幅上升，總體均價(jià)約3200元/平方米（以套內(nèi)面積計(jì)算，下同），%。先天優(yōu)勢(shì)加上后天的扶持投入，此區(qū)域在全市的影響力也將越來(lái)越大。大、石、楊（即高新區(qū)）板快是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最為集中的地區(qū)，也是重慶眾多高科技項(xiàng)目落地生根的地方，從業(yè)人員收入較高，購(gòu)買力旺盛，成為住房消費(fèi)的生力軍，為區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)外銷售提供了強(qiáng)勁的支持。中高檔樓盤比較多，單體樓與小區(qū)型物業(yè)兼具，在體育中心周邊出現(xiàn)了一些較有影響力的規(guī)?；蟊P，提升了該區(qū)域的樓盤形象。（二）九龍坡區(qū)（含大、石、楊板快即高新區(qū)）地產(chǎn)市場(chǎng)特征 由于九龍坡區(qū)與高新區(qū)在地緣關(guān)系上密不可分，彼此關(guān)系密切，故一般都把它們作為一個(gè)整體區(qū)域加以分析。小區(qū)型住宅主要集中在大坪、石油路周邊。投資性購(gòu)房占一定比重，不少消費(fèi)者看中區(qū)域的升值潛力及收益回報(bào)，這也是整個(gè)渝中區(qū)有別與其它城區(qū)的一大特點(diǎn)。因本項(xiàng)目正處于此區(qū)域，各方面更有趨同性，故主要對(duì)這一帶地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)分析研判。三、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)特征（一）渝中區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)特征 前文提到，渝中區(qū)主要表現(xiàn)為三大板快，各自有自身不同的特點(diǎn)。其政策區(qū)域?yàn)?0平方公里，因它托管了九龍坡區(qū)的石橋鋪街道和石橋鎮(zhèn)，目前管轄范圍已達(dá)23平方公里。九龍坡區(qū)幅員面積437平方公里，轄6個(gè)街道辦事處、12個(gè)鎮(zhèn)、192個(gè)行政村、1504個(gè)合作社。該區(qū)常住人口約70萬(wàn)，若按戶籍資料統(tǒng)計(jì)基本上全為非農(nóng)業(yè)人口，無(wú)第一產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，而其人口密度也是全市最高的。全區(qū)的人均GDP、人均收入、人均消費(fèi)支出等都處于全市首位。一個(gè)是渝中區(qū)，再具體講就是鵝嶺至大坪一線，另一個(gè)是九龍坡區(qū)，尤其是大、石、楊金三角區(qū)域，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 1外地開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘重慶，目前僅實(shí)力較強(qiáng)，聲名較為顯赫的外來(lái)品牌房企就有近30家，且操作的大都為一些重量級(jí)項(xiàng)目，他們的到來(lái)刺激并帶動(dòng)了本土房地產(chǎn)業(yè)整體水平的加速度提升，同時(shí)也給重慶樓市產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來(lái)強(qiáng)大推動(dòng)力。1重慶現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)投資牛市，去年房?jī)r(jià)漲幅是適度的。其中，以來(lái)自北京、上海、溫州、廣州等地的人士最多。這對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力要求極高，且已經(jīng)介入了城市運(yùn)營(yíng)的范疇，這必將極大的推動(dòng)重慶房地產(chǎn)加速邁向高水平。主城區(qū)傳統(tǒng)核心地段可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，但不少消費(fèi)者對(duì)核心地段成熟區(qū)域的居家傾向性很強(qiáng)，這使得擁有傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)項(xiàng)目“奇貨可居”?，F(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入全程營(yíng)銷的時(shí)代，產(chǎn)品定位策劃已成為開(kāi)發(fā)的核心環(huán)節(jié)。銷售情況對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的依賴性較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷能力和對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力仍需大力加強(qiáng)。主城各區(qū)居民都喜歡就近購(gòu)房，跨區(qū)域購(gòu)房的比較少。因此，開(kāi)發(fā)商務(wù)必注意自己的企業(yè)形象與品牌知名度、美譽(yù)度的塑造，這對(duì)項(xiàng)目的推廣銷售將起到事半功倍的作用。重慶市房?jī)r(jià)從全年看上漲比較穩(wěn)健，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入基本一致。而具有眼見(jiàn)為實(shí)、快捷入住等優(yōu)點(diǎn)的現(xiàn)房所占比重有所上升。特征六：入住愿望較強(qiáng)，現(xiàn)房與二手房需求比重上升 年輕消費(fèi)群體和城市拆遷產(chǎn)生的住房需求進(jìn)一步擴(kuò)大，購(gòu)房者入住愿望也越來(lái)越迫切。特征四：主城區(qū)商品住宅交易以中、小面積戶型占據(jù)市場(chǎng)主流（見(jiàn)下表，以建筑面積為依據(jù)）成交面積區(qū)間（以套數(shù)計(jì)）80平方米/套以下80—120平方米/套120—160平方米/套160平方米/套以上120平方米/套以下（總計(jì)）所占比重%%%%%分析：以上面積區(qū)間證明，成交在120平方米/%，中、小面積住宅仍是市場(chǎng)消費(fèi)主流，80—120平方米住宅需求最大。其月收入?yún)^(qū)間已由去年1500—2499元向2500—3499元轉(zhuǎn)變。本年度交易與需求主要表現(xiàn)為以下幾大特征。市場(chǎng)信息的共享程度有待提高，對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用有待增強(qiáng)。非住宅供應(yīng)明顯大于市場(chǎng)需求。（三）、存在的問(wèn)題 房屋竣工面積下降。而南部板塊如南岸、經(jīng)開(kāi)區(qū)的景觀型、親水型住宅因其特色、巴南區(qū)因其住宅的低價(jià)位同樣受到消費(fèi)者的喜愛(ài)。從商品住宅成交均價(jià)看，北部新區(qū)住宅成交均價(jià)3636元/平方米，其次是渝中區(qū)3082元/平方米，高新區(qū)2666元/平方米。由于主城區(qū)存量房市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)培育相對(duì)成熟，存量房住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格增幅較大，而渝西及三峽庫(kù)區(qū)轉(zhuǎn)讓均價(jià)均有一定幅度下降。其中住宅成交均價(jià)721元/平方米，%；商服用房成交均價(jià)3370元/平方米，%；辦公用房成交均價(jià)1483元/平方米，%。從商品住宅類別分析：經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià)1559元/平方米，%；普通住宅成交均價(jià)2151元/平方米，%；別墅、高檔公寓成交均價(jià)5392元/平方米，%。%。④、從購(gòu)房者年齡分：30歲以下購(gòu)房者占成交總套數(shù)的80%；30—%；50歲以上的占13%；30歲以下購(gòu)房者所占比重高的原因，除了購(gòu)房趨向年輕化發(fā)展之外，也與銀行按揭購(gòu)房針對(duì)年青人，貸款期限更長(zhǎng)有密切關(guān)系。（遠(yuǎn)大于竣工面積），%、%，%。（4）我市土地儲(chǔ)備數(shù)量充足。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量中，%，符合國(guó)家土地調(diào)控要求。%。（2）、國(guó)內(nèi)貸款比重降低，自有及定金預(yù)收款等其他資金比重提高。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)適度，房地產(chǎn)金融支持力度提高，市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性，房屋價(jià)格穩(wěn)定上升，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定健康，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持了對(duì)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的保障與拉動(dòng)作用。最高人民法院司法解釋規(guī)定居住房屋不得拍賣這則于2005年1月1日?qǐng)?zhí)行的規(guī)定中明確表示：“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 中國(guó)人民銀行于2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批，重點(diǎn)項(xiàng)目用地將優(yōu)先得到保證，如能源、交通、水利等，然后再考慮一般性項(xiàng)目。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)，在以后獲取土地時(shí)很難再暗箱操作，不少小開(kāi)發(fā)商將因此被市場(chǎng)淘汰。在辦理市民土地房屋權(quán)屬登記時(shí)限是：設(shè)定登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記，從受理申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。從中看出市場(chǎng)需求量大于供給量，房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。 因舊城改造而形成的住宅需求量預(yù)計(jì)2010年前，重慶因城市化進(jìn)行舊城改造將拆遷2000多萬(wàn)平方米，涉及30余萬(wàn)戶居民拆遷，其中約2/3的家庭即23萬(wàn)戶左右會(huì)購(gòu)置新房，按每戶110平方米（建筑面積）計(jì)算，則總需求量為23*110=2530萬(wàn)平方米，每年平均約420萬(wàn)平方米。（二） 重慶城市化進(jìn)程對(duì)住宅需求量的影響依據(jù)《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中提到的對(duì)重慶主城區(qū)城市化進(jìn)程的要求，2010年全市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%，主城區(qū)2020年全部實(shí)現(xiàn)城市化。副中心分別指現(xiàn)有的沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪和新規(guī)劃的西永、茶園兩個(gè)城市副中心。此規(guī)劃綱要主要為解決大都市交通擁擠、環(huán)境惡化等城市病，堅(jiān)持“一城五片、多中心組團(tuán)式”的城市空間結(jié)構(gòu)。未來(lái)都市區(qū)范圍包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)共九個(gè)行政區(qū)的全部轄區(qū)，總面積5473平方公里。三、重慶城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)（一）、新規(guī)劃出臺(tái)，——房地產(chǎn)業(yè)面臨廣闊發(fā)展機(jī)遇 《重慶2020——都市區(qū)城市總體規(guī)劃（2004—2020）綱要》已于2004年11月1日通過(guò)建設(shè)部審查。小結(jié)：綜觀2004年，全市人均GDP超過(guò)1000美元，其中我市傳統(tǒng)主城六區(qū)人均GDP預(yù)計(jì)已經(jīng)超過(guò)2000美元。在2004年10月中國(guó)社科院推出的“內(nèi)地最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市比較”中，重慶領(lǐng)先成都，躋身于全國(guó)十大綜合經(jīng)濟(jì)中心之列。重慶直轄前經(jīng)濟(jì)底子較為薄弱，與其直轄市的身份極不吻合，這也反而體現(xiàn)出自身發(fā)展的潛力很大，速度較快，機(jī)遇很大。在2020年前，重慶還將建成7條縱貫主城，總長(zhǎng)354公里的軌道交通線，主城交通出行將更多選擇、更為便捷。公用事業(yè)不斷完善，能源工程建設(shè)如火如荼。重慶市委、市府執(zhí)政能力加強(qiáng)，政策開(kāi)明，利于企業(yè)投資發(fā)展，已具有較佳的政府公信力。“中國(guó)21世紀(jì)看重慶”也將不會(huì)是一句空話，而將更加深入人心。國(guó)家在投資、產(chǎn)業(yè)政策、稅收等方面都有所傾斜，優(yōu)惠措施讓大量資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素加快了向重慶集中的步伐。（三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)及展望 2004年是重慶直轄8年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快最好的一年。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的積極意義。（2）、近幾年重慶市民人均消費(fèi)支出呈逐年上升態(tài)勢(shì)，尤其從2002年開(kāi)始上升增長(zhǎng)幅度大大提高，保持在10%以上，%。若光計(jì)算主城九區(qū)（都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈）人均收入水平，則會(huì)比上表數(shù)據(jù)約高出20%以上，由此可知城市居民尤其主城區(qū)居民收入已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)增長(zhǎng)較快、支配能力趨強(qiáng)的新階段。而2003年底主城九區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重近60%，與北京、上海等主要大城市相當(dāng)。這也反映出我市城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，城市功能向多元化發(fā)展，這對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、良性發(fā)展較為有利。而且從近幾年看，住宅空置率有逐年降低之勢(shì)。區(qū)域全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(萬(wàn)元)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品房竣工面積(m2)住宅竣工面積(m2)商品房銷售面積(m2)住宅銷售面積(m2)商品房空置面積(m2)住宅空置面積(m2)渝中區(qū)713369%936324490662648676477626718619270302江北區(qū)777002%1244898894789996262572172578051212675沙坪壩區(qū)667776%1508986102363011402871004597482518156133九龍坡區(qū)837371%1716