【正文】 目標客戶價值溝通點 1. 錦悅是 炫麗浪漫色彩 的高層產品代表作 2. 錦悅是 城市中心 的時尚氣質高層產品 3. 錦悅帶來一種 專屬城市時尚繁華 的高層生活感受 目標客戶溝通策略定位 無論產品形態(tài)的變化如何， 客戶關注項目的最大利益點可歸納為兩點核心： 1. 中心地段位置 2. 戶型面積贈送 三 . 營銷推廣策略 整體營銷目標及計劃 2022年營銷目標 2022年整體銷售金額目標： 21935萬元 2022年整體銷售套數(shù)目標： 460套 2022年錦悅整體營銷計劃表 2022年錦悅銷售金額計劃表 2022年錦悅銷售面積計劃表 2022年錦悅銷售數(shù)量計劃表 整體價格策略 新開盤樓棟維持現(xiàn)有價格基礎之上略微上升 根據市場環(huán)境變化逐步調升單價 三房產品根據市場環(huán)境可略微調低 一期剩余戶型階段傳播策略： 09年 0103月 階段整體傳播調性界定 直接訴求，利益引導 為 3房產品找到差異化支撐價值，消化客戶的總價抗性 階段整體傳播策略 找準購買 3房人群需求重點，總價抗性自然降低 客戶需要什么：最優(yōu)化的資源占有 錦悅提供什么：中心位置（交通、配套、潛力等） 生活舒適度（三房空間的設置） 關鍵詞： 中心的三房 針對競爭對手差異化價值訴求，滿足客群真正利益 對手缺少什么：小區(qū)環(huán)境，宜居生活環(huán)境 錦悅提供什么：封閉小區(qū)、大面積自然綠化環(huán)境 關鍵詞： 更加適宜居住的環(huán)境 差異化價值挖掘 城市中心的三房產品，擁有罕有宜居環(huán)境 階段整體傳播主題 中心三房。總居住戶數(shù) 1905戶，總居住人 數(shù) 6096人。所以該項目的地理位置相當優(yōu)越，整個地塊呈不規(guī) 則矩形，地段高差較大，最大高差約有 20米。 國會山 65 8 c組團 一房、兩房，兩房 為主 上海城 90 12 7棟 一房、兩房、三房、 四房 重慶萬達廣場 78 6 H、 J、 K 一房、兩房、三房 中冶 商谷 73 6 S S4 一房、兩房，兩房為主。 11月 29日，盛大加推 時間節(jié)點、產品特點 晨報 商報晚報 女報 12月 15 大型購物中心 /五星級酒店 /寫字樓/商業(yè)街區(qū) /高尚住宅 /商務公寓 /首付 4萬，搶占步行街 2946㎡ 小公館重慶萬達廣場 H棟排號倒計時 時間節(jié)點、配套設施 晨報 商報晚報 在訴求點上，主要是對其產品本身的區(qū)位、投資特點等進行輪番轟炸。 項目 開盤時間 開盤樓棟 開盤體量 銷售體量 供應 /銷售套數(shù) 一房 兩房 三房 四房 重慶萬達廣場 2022512 A、 C棟 608 288 256 64 0 607 288 256 63 0 2022727 B、 D棟 588 282 246 60 0 492 277 156 59 0 2022921 E 248 186 62 0 0 38 10 28 0 0 20221129 F 180 0 120 60 0 33 0 20 13 0 20221227 H 248 248 0 0 0 113 113 0 0 0 萬達廣場 2022報媒表現(xiàn) 萬達廣場 2022年累計投放報媒廣告 96次，折合版面79次，累計投放金額 萬元。33 ㎡ 精裝 上海城 2022年的廣告投放主要依托其極佳的區(qū)位條件，在 lemo產品推出時還配合了其大盤小戶型的體量優(yōu)勢。 22 24 26 31 27 項目 開盤時間 開盤樓棟 開盤體量 銷售體量 供應套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售均價 上海城 2022716 2 31號樓 396 396 4350 2022915 27號樓 180 135 5400 2022101 2 24號樓 390 161 6600 20221018 20號樓LEMO 512 101 6200 2022年 10月推出其小戶型公寓 lemo，目前銷售 20％左右。 融僑 項目名稱 時間 廣告頻次 廣告版面 廣告價格 廣告主題 廣告訴求點 選擇報媒 融僑 蘋果城 2022報媒表現(xiàn) 融僑 蘋果城 20222022供需戶型表現(xiàn) 2022年推出的房源完全為兩房產品，走勢除 3樓相對緩慢之外均表現(xiàn)良好。 2022年推出的 4三棟目前整體銷售率亦達到近 70％的消化率。 蘋果城 20222022供需總體表現(xiàn) 融僑 報媒選擇上采用了新女報這一其他項目未采用的媒體，主流依舊為晨報＋ 3種左右輔助媒體的組合。 區(qū)位條件、時間節(jié)點 晨報 商報 時報 晚報女報 7月 8 8 /首付 3萬起，緩付一成，輕松置業(yè)南濱核心 時間節(jié)點、促 銷政策 晨報 商報 時報 晚報女報 8月 7 8月 16日 106㎡ 舒適四房首度公開/50萬方南濱核心宜居品質大盤 時間節(jié)點 晚報 晨報時報 9月 9 未來比想象更好 問鼎南濱宜居巔峰 /9月 13日， 7號樓盛情加推，敬請關注 時間節(jié)點 晨報 時報 晚報 女報 10月 9 8 套內 4080元起 買了南濱！ 3號樓即將開盤，僅 148席火熱預約登記中 /四重優(yōu)惠重磅出擊 10月 18日， 3號樓耀世開盤 時間節(jié)點 晨報 商報 時報 晚報女報 11月 2 2 契稅減半 2022秋季房交會政府優(yōu)惠政策 11月 6日即將結束 敬請把握最后機會！ /11月 ，“晶彩制皂”彩色香皂 DIY活動將在和泓 南山道 5月 14 15 帝王如山 也未曾氣吞如畫江城。 南山道 2022報媒表現(xiàn) 和泓 南山道 20222022供需戶型表現(xiàn) 兩房銷售走勢明顯快于三房。 2022年 7月 5日第一次開盤至今累計供應房源1051套，銷售 424套，整體銷售率 40％。 林蔭大道 2022典型平面報媒一覽 和泓 時間節(jié)點、產品特點 晨報 商報 時報 晚報渝報 7月 2 2 從走遍世界到影響世界 形象主題 晨報 商報 8月 4 3 有生命的建筑 會長大的房子/9月應市加推， 37113㎡ 院館高層，城市洋房全新亮相。 在訴求點上，除了配合時間節(jié)點的集中轟炸外，其核心點放在其產品的形象主題與產品特點上，尤其在其產品的可變面積上做文章，從某種程度上說，是吸引客戶的主要因素。林蔭大道 2022628 12號樓 486 93 323 70 0 337 73 249 15 0 202296 5號樓 280 186 86 8 0 159 98 61 0 0 20221228 7號樓 168 0 168 0 0 46 0 46 0 0 綠色的為供應套數(shù) 中冶 三房產品主要集中在多層產品上，雖然產品設計上具有一定的特色，但相比同期龍湖產品，顯然在價格與品牌之間存在一定壓力，因此走勢更為緩慢。 項目 開盤時間 開盤樓棟 開盤體量 銷售體量 供應套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售均價 康德 林蔭大道 20222022供需總體表現(xiàn) 中冶 報媒選擇上全年都保持了晨報＋ 2種以上輔助媒體的組合方式，并且晨報主推整版。 項目名稱 時間 廣告頻次 廣告版面 廣告價格 廣告主題 廣告訴求點 選擇報媒 康德國會山 1月 9 9 美國派 /名校大盤 /兩大公園 /小戶特區(qū) 配套設施 晨報 晚報 時報 2月 9 8 給小戶型 配置大社區(qū) /3月 1日預約登記 產品特點、時間節(jié)點 晨報 晚報 商報 時報 3月 18 預約登記火爆進行 /VIP搖號卡發(fā)放突破3000張 /3月 29日盛大開盤 時間節(jié)點 晨報 商報 女報 晚報新報 4月 12 重慶樓市銷售奇跡狂銷 635套，開盤銷售突破 /重慶新世紀強勢入駐康德 國會山 2022報媒表現(xiàn) 康德 國會山 20222022供需戶型表現(xiàn) 就目前的銷售走勢來看，兩房產品與三房產品之間的走勢大致相同，這主要是由于其三房（四房）產品在面積上布置相對更為緊湊，屬于經濟三房，在總價上相對更容易讓消費者接受。 銷售方面，第一次開盤的A A B B6四棟房源總體銷售率為 70％左右，其中 B5基本銷售完畢，B6銷售約 60％， A1銷售約60％， A2銷售約 90％。國會山 康德 09年 5月特定交房，中庭景觀即將呈現(xiàn) /演繹空間魔術，兩房變三房，可變戶型最高贈送面積 15㎡ /5號樓特價房限時一口價， 6號樓景觀華庭雙重驚喜 產品特點、促銷政策 時報 晚報 渝報 巨成龍灣的報媒投放相對較為均等，在 310月期間，基本上保持每月 4次以上的報媒投放量，其中， 4開盤關鍵節(jié)點以及 10月的新促銷策略有一定幅度的增加。龍灣 2022720 2 459 0 391 68 0 459 0 391 68 0 2022916 4 463 0 429 34 0 463 0 429 34 0 20221111 9 325 131 194 0 0 261 105 156 0 0 20221216 5 203 0 102 101 0 125 0 80 45 0 2022323 10 323 131 192 0 0 275 110 165 0 0 20221012 6 203 0 34 169 0 24 0 7 17 0 綠色的為供應套數(shù) 3房產品銷售緩慢，一方面有產品本身質素上的因素，另一方面，三房產品面積相對較大導致總價較高亦是一個重要因素。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 巨成龍灣 20222022供需戶型表現(xiàn) 有三房的樓棟，除了在2022年市場瘋狂期推出的房源之外，均出現(xiàn)了銷售情況相對緩慢的走勢。目前剩余的房源為 8以及 11樓。驚喜連連 產品特點 晨報 在報媒選擇上，一米陽光更多的以晨報為主，配有少量的時報、晚報等媒體。 項目 開盤時間 開盤樓棟 開盤體量 銷售體量 供應 /銷售套數(shù) 一房 兩房 三房 四房 一米陽光 2022113 1 352 256 96 0 0 343 253 90 0 0 2022412 2 363 198 165 0 0 356 196 160 0 0 2022830 3 396 264 132 0 0 245 187 58 0 0 綠色的為供應套數(shù) 9房源為兩房 5 6 8 9 7房源為兩房 7 6 4 3 2 兩房的消化相對緩慢主要是由于兩房布置基本朝中庭，均價相對較高，且面積更大，總價亦有所提升，加之后期區(qū)域內供應有所增加，市場整體走勢低迷。 一米陽光 20222022供需戶型表現(xiàn) 一米陽光供應的均為一房與兩房的小戶型產品。 在報媒上，在平常時期，主要以晨報為主，在重要節(jié)點配合商報、晚報等媒體。 買步行街旺鋪 /亞太商谷 2060㎡ 掘金旺鋪、限量發(fā)售 /用一套小戶型公寓的錢，投資如此