【正文】 租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長(zhǎng)期資金有限，使得房企對(duì)其他融資渠道的要求越來(lái)越強(qiáng)烈 上市本身就是向市場(chǎng)表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場(chǎng)的融資、籌資功能，獲得大量長(zhǎng)期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。 房企借殼 、 買(mǎi)殼上市的步伐卻從未停留 。 近幾年 ， 約有近 20家房企通過(guò) “ 借殼 、 買(mǎi)殼 ” 上市 ，其中 80％ 以上的房企是北京的 。 上市后 ， 大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模 。 滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。 ? 分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān) 。 企業(yè)可以長(zhǎng)期使用這筆資金 ， 保證公司對(duì)資本的最低需要 ， 維持公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展 。開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)的現(xiàn)狀并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解 到目前為止， 住房消費(fèi)融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。 同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款卻十分看好 金融機(jī)制的介入的最大好處是提高消費(fèi)者的可支付能力而加快商品的流通速度。要求國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 、 信用等級(jí)較高 ， 貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ ；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ， 即國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證 在此之后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行隨之對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點(diǎn)對(duì)大型、特大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或 20萬(wàn)平方米以上的特大型樓盤(pán)放貸的政策 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二 開(kāi)發(fā)貸款 預(yù)售房款 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 63 銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開(kāi)發(fā)性貸款和個(gè)人住房貸款 去年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 ， 達(dá)到 6398億元 。 城市功能定位 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 53 一級(jí)地基本在二環(huán)以內(nèi)， 一級(jí)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 18520元 一級(jí)住宅基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 14308元 一級(jí)工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 8485元。 ? 向東通出?？冢蚰贤ㄖ性沟?，是城市發(fā)展的主要方向；沿京津唐高速是城市主要發(fā)展軸。 ? 建設(shè)節(jié)水型城市，保證水源的供應(yīng)，提高水質(zhì)。舊城改造的對(duì)建筑高度嚴(yán)格限制，保護(hù)棋盤(pán)式道路骨架和界限胡同格局。 城市的郊區(qū)化 再城市化 新區(qū)開(kāi)發(fā)與 舊區(qū)調(diào)整改造并重 新興城市中心功能組團(tuán) 作為沿城區(qū)的外延地帶，土地供應(yīng)量相對(duì)充足，是城市居民向外擴(kuò)散居住的良好結(jié)合地帶。 19902022年 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（億元）500501001502001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20222022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 48 導(dǎo) 讀 宏觀環(huán)境 分析 競(jìng)爭(zhēng)者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢(shì) 行業(yè)吸引力 土地流通 市場(chǎng) 融資市場(chǎng) 北京市場(chǎng) 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 49 土地與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，土地價(jià)值的挖掘和成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵之一 － 土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素 － 土地價(jià)格能保值增值 － 土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強(qiáng)行征用和收購(gòu)。 穩(wěn)定期 鄧小平南巡講話和十四大的召開(kāi)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn) 低潮期 受國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮 復(fù)蘇期 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、大力發(fā)展住宅建設(shè) 二次發(fā)展期 申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)點(diǎn) 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期 時(shí)間 78 92 94 98 2022 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 44 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逐年增加 資料來(lái)源：歷年 《 中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 從左圖可以看出受國(guó)家宏觀政策影響 ， 自90年至 95年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)呈上升之勢(shì) ， 95年企業(yè)總數(shù)達(dá)到 33482個(gè) ， 96 年出現(xiàn)下降 ， 97年上升 ，至 2022年 27303家 。 ? 2022－ 2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段，住宅消費(fèi)比重將提高到 13－ 18％ 恩格爾系數(shù) 居民可支 配收入 國(guó)民經(jīng)濟(jì)（ GDP） 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 37 WTO拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給 WTO帶來(lái)的變化 對(duì)需求方的影響 對(duì)供給方的影響 ? 外商擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠 ? 中高檔市場(chǎng)的消費(fèi)者會(huì)增多，需求量加大 ? 工業(yè)廠房需求增加 ? 對(duì)中高檔住宅需求增加 ? 促進(jìn)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ? 必須根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓 ?國(guó)際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢(shì) ? 刺激了消費(fèi)需求，提高了人們對(duì)住宅的消費(fèi)品味 ? 供給的增加帶來(lái)了價(jià)格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費(fèi) ? 房屋和住宅的品種越來(lái)越豐富 ? 地產(chǎn)行競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 99年以來(lái)，房地產(chǎn)總投資的增長(zhǎng)都高于總投資的增長(zhǎng)， 2022年達(dá)到了 % ?居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們購(gòu)房的能力。 ?有些地方（如上海）規(guī)定：購(gòu)房按揭付款，可免個(gè)人所得稅。購(gòu)房人交納印花稅和契稅。徹底打破了人們靠國(guó)家和單位分房的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢(qián)和利用貸款購(gòu)房成為解決住房的主要途徑。 ?公安部 《 關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見(jiàn) 》 ，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)管理。最初，立項(xiàng)后的申請(qǐng)、報(bào)批、辦證的過(guò)程， XXXXXXXX公關(guān)能力強(qiáng)，辦理很快；拆遷和三通一平的速度也比較迅速；工程施工為了提前進(jìn)入銷售，資金回籠，也搞“三邊工程” ，甚至主動(dòng)慰問(wèn)乙方的工程人員，以期控制進(jìn)度，盡量縮短工期 XXXXXXXX應(yīng)該總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，將進(jìn)度控制能力強(qiáng)的特點(diǎn)帶到每個(gè)項(xiàng)目中。公司層面要從總體上建立成本控制體系，找出項(xiàng)目管理中的眾多成本控制點(diǎn)，為各單位落實(shí)控制任務(wù)和指標(biāo)，實(shí)施有計(jì)劃的全程成本控制 意義 現(xiàn)狀 成因 未來(lái)方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 31 XXXXXXXX的管理控制能力：質(zhì)量控制比較過(guò)關(guān) 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的是特殊的產(chǎn)品，不論對(duì)業(yè)主、發(fā)展商、外包單位、政府來(lái)說(shuō)，質(zhì)量問(wèn)題都關(guān)系重大 XXXXXXXX以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)壓力小，并且利潤(rùn)率要求不高，同時(shí)公司高層管理人員工作態(tài)度敬業(yè)負(fù)責(zé)，所以有物質(zhì)條件和思想基礎(chǔ)做好質(zhì)量控制工作 XXXXXXXX目前主要采取兩種質(zhì)量控制方法，其一是聘請(qǐng)監(jiān)理公司，根據(jù)監(jiān)理文本行使資金、進(jìn)度、質(zhì)量三位一體的管理；其二是 XXXXXXXX的駐場(chǎng)代表也通過(guò)巡視、現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)、檢查資料進(jìn)行監(jiān)督觀察 XXXXXXXX應(yīng)該建立不同層次質(zhì)量管理工作的內(nèi)涵，為公司將來(lái)的 ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證作準(zhǔn)備。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制方面有比較簡(jiǎn)單的方式，但遠(yuǎn)沒(méi)有形成嚴(yán)密的體系 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， XXXXXXXX應(yīng)大力引進(jìn)和培養(yǎng)有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才， 在項(xiàng)目前期即對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)思考與策劃。 XXXXXXXX廣場(chǎng)和海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目的操作，使 XXXXXXXX的創(chuàng)業(yè)者，在處理公共關(guān)系方面，能力得到了充分地鍛煉 多年的房地產(chǎn)運(yùn)作，使 XXXXXXXX具備了豐富的公關(guān)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，這種能力使公司能順利地完成項(xiàng)目 XXXXXXXX應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮公關(guān)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)深度發(fā)掘原有的公共關(guān)系資源。董事會(huì)的組成和公司的任何重大決策都必須經(jīng)股東會(huì)通過(guò)和認(rèn)可批準(zhǔn)才能生效；股東的生產(chǎn)管理參與權(quán)也主要通過(guò)參加股東會(huì)的表決來(lái)實(shí)現(xiàn)。 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 20 XXXXXXXX置業(yè)的管理費(fèi)用一直維持在較高水平 1998 1999 2022 2022財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用100% 0% 20% 40% 60% 80% 隨著負(fù)債的減少，利息支出下降，在期間費(fèi)用總額中財(cái)務(wù)費(fèi)用所占比重下降，管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用所占比重上升了 15%，加強(qiáng)管理，提高成本效益比是企業(yè)重要的工作。凈資產(chǎn)增至。比如敬業(yè) 精神，很多員工在工作上不計(jì)個(gè)人得失，以公司為家；凝聚力很強(qiáng)，沒(méi)有小團(tuán)體，都擰成一股繩； 員工的團(tuán)隊(duì)精神很強(qiáng)，雖然 XXXXXXXX的部門(mén)職能、崗位職責(zé)不明晰，但從不遇事推諉，始終協(xié)作良好 XXXXXXXX在多年的房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中，堅(jiān)持“信譽(yù)是企業(yè)的立足之本”的思想和做法。控制工程成本有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)力求考慮周全，以避免施工過(guò)程中進(jìn)行重大設(shè)計(jì)更改；二是采購(gòu)管理要規(guī)范 建設(shè)施工 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 12 物業(yè)管理 ?委托服務(wù)型 自己管理 招標(biāo)委托 ?自主經(jīng)營(yíng)型 市場(chǎng)銷售、物業(yè)管理兩方面， XXXXXXXX涉及較少 前期的物業(yè)管理，請(qǐng)著名的香港第一太平物業(yè)管理公司的一名顧問(wèn)來(lái)參謀，由自己的物業(yè)部負(fù)責(zé)；目前由銀建下屬公司 ——銀達(dá)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé) XXXXXXXX廣場(chǎng)的房屋采取出售和出租兩種方式。 因?yàn)?XXXXXXXX原來(lái)的項(xiàng)目投資并非完全市場(chǎng)化，沒(méi)嚴(yán)格地從投資收益角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，作為分析主體之一的計(jì)劃財(cái)務(wù)部也沒(méi)有擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的職責(zé)，僅僅發(fā)揮著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的職能 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 10 ?建筑設(shè)計(jì) ?市政設(shè)計(jì) ?報(bào)批方案 ?圖紙審核 ?辦理規(guī)劃證 ?籌資計(jì)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)分外包和自己完成兩部分，水平參差不齊 在 XXXXXXXX的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，籌資的方式除自有資本金以外，還有銀行貸款和預(yù)售房款， XXXXXXXX具有較成熟的運(yùn)作能力。XXXXXXXX有限公司 發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 XXX大縱橫管理咨詢公司 200X年 X月 XX日 秘密 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 2 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問(wèn)題 宏觀環(huán)境 分析 競(jìng)爭(zhēng)者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實(shí)施建議 三層面策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 公司概況 資源分析 能力分析 實(shí)施要點(diǎn) 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標(biāo) 戰(zhàn)略選擇 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 3 XXXXXXXX置業(yè)經(jīng)過(guò)近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展 華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴(kuò)股 ,更名 XXXXXXXX置業(yè) 1993年 8月 1994年－ 1998年 2022－ 2022年 2022年至今 開(kāi)發(fā)建設(shè) XXXXXXXX廣場(chǎng) 位于東直門(mén)南大街以東，屬大型綜合類項(xiàng)目，占地 ，總建筑面積 23萬(wàn)平方米，東區(qū)為寫(xiě)字樓、 住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑 設(shè)計(jì)：美國(guó)章翔建筑師公司和北京永茂設(shè)計(jì)事務(wù)所 施工：北京五建 投資： 24億元，資金由香港銀建提供 榮譽(yù)： 1994年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎(jiǎng) 1998年度“長(zhǎng)城杯” 1999年度“魯班獎(jiǎng)” 海運(yùn)倉(cāng)項(xiàng)目：東城區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改工程 D區(qū)建設(shè)，占地 ，總建筑面積 24萬(wàn)平方米，共 20棟建筑群 望京項(xiàng)目： 54萬(wàn)平方米中偏高檔住宅區(qū) 總計(jì) 78萬(wàn)平方米 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目 初創(chuàng)階段：