【正文】 —— 去化迅速 利益吸引，口碑激發(fā)，公關(guān)造勢(shì)，波動(dòng)攻擊，迅速獲取市場(chǎng)和銷售主動(dòng)權(quán)。 —— 非常推廣 VIP式服務(wù)，非同一般的現(xiàn)場(chǎng)感受，營(yíng)銷創(chuàng)新，服務(wù)升級(jí)；大、小眾媒體結(jié)合策略，目標(biāo)明確，廣告攻擊重點(diǎn)突破。 銷售手段 —— 對(duì)準(zhǔn) 在目前中江房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的背景之下，需要我們進(jìn)行非常規(guī)的銷售手段和營(yíng)銷概念的創(chuàng)新。 二、項(xiàng)目銷售思路初探 組建強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì) 為了貫穿項(xiàng)目的精品、高品質(zhì)的路線，本項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)的打造尤為重要，銷售團(tuán)隊(duì)、甚至保安和物業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)都應(yīng)向成都名盤、大盤看齊，而略高于中江當(dāng)?shù)?，呼?yīng)本項(xiàng)目的 “高端 概念 ” ，做到項(xiàng)目從產(chǎn)品到銷售的 “ 高端概念 ” 的一致性和連貫性。 項(xiàng)目推廣思路 廣告渠道規(guī)劃 廣告成本控制和廣告渠道鋪設(shè)是推廣效果的直接影響因素。 4）、在項(xiàng)目前期“立勢(shì)”運(yùn)作完成后，均會(huì)因其建立了足夠的市場(chǎng)制高點(diǎn)使其銷售及價(jià)值體現(xiàn)、組團(tuán)開發(fā)及多批次入市等等變得順理成章，輕松駕馭。 把物業(yè)放心地交給優(yōu)秀物業(yè) 管理企業(yè)去經(jīng)營(yíng)管理 ， 不僅在居住期間會(huì)享受到最好的服 務(wù) 、 最美的環(huán)境 ， 一旦要出手了 ， 還會(huì)賣個(gè)好價(jià)錢 ， 但由于中江市場(chǎng)的物管費(fèi)用普遍在 ， 因此 ， 直接聘請(qǐng)大品牌物管企業(yè)不作考慮， 本著提高項(xiàng)目品質(zhì)和業(yè)主生活質(zhì)量的目的 ， 邀請(qǐng)成都一線物業(yè)管理公司做前期物業(yè)管理顧問 ，同時(shí)聘請(qǐng)德陽(yáng)或者中江知名物管企業(yè)執(zhí)行物管 五、 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)“物業(yè)篇” 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 一、差異化建筑 —— 多樣化、高品化建筑形態(tài)、高品質(zhì)配套 二、特色景觀園林 —— 多風(fēng)格景觀園林 三、特色戶型產(chǎn)品 —— 可變，實(shí)用 四、特色商業(yè) —— 歐式風(fēng)情商業(yè)、靚麗河岸線 五、物業(yè)管理 —— 貼心，安全 PART 5 營(yíng)銷推廣思路初探 一、項(xiàng)目推廣策略 1）、首先以緊緊圍繞“ 打造中江高端人居典范 增加展示空間，增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的誘惑，如寬大的落地凸窗，與逛街人進(jìn)行視覺溝通。 ?二層商鋪層高做到 。 ?中江高端休閑生活主題的商業(yè)街。 商業(yè)建議 1）目前區(qū)域商業(yè)分析 2）消費(fèi)群體 不同的消費(fèi)群體造成的消費(fèi)習(xí)慣差異將對(duì)商業(yè)類型產(chǎn)生極大影響 。 3）、另外，臨河部分則匯同銷售部、意境區(qū)等做項(xiàng)目前期形象展示，以直接提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。 建議本項(xiàng)目園林景觀由多個(gè)景觀中軸 （ 意式 、 英式 、 法式 、 德式、 西班牙 、 奧地利等園林景觀造景方式 ） 連通社區(qū) ， 集納歐洲各國(guó)景觀精髓 ， 多維社區(qū)景觀道穿插 ， 水 、 瀑 、 泉 、 路 、 亭 、 廊 、 樹等豐富視覺元素創(chuàng)作視覺盛宴 ， 戶戶見景 。 項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) 建議 120平米左右的戶型在主臥中設(shè)置層高低于 ,于客戶實(shí)惠 ,增加戶型的實(shí)用性和情趣空間。 層高低于 它室內(nèi)空間 滿足家具擺放尺度。 設(shè)計(jì)原則： 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) 項(xiàng)目戶型配置建議 途徑 核心價(jià)值點(diǎn) 具體方法 圖示 陽(yáng)臺(tái)挑空兩層層高或露臺(tái) 使 610平米的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入產(chǎn)權(quán)建筑面積，為戶型內(nèi)部預(yù)留出更多空間。 戶型賣點(diǎn)的設(shè)置，不以單純的犧牲開發(fā)商的利益或大量的贈(zèng)送面積或增加建筑造價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)，做到度的準(zhǔn)確把握。 2（ 3）房 2廳單（雙）衛(wèi) ：目前可變戶型倍受消費(fèi)者青睞，但需考慮戶型變化后仍保有雙陽(yáng)臺(tái)的配置（即生活陽(yáng)臺(tái)與景觀陽(yáng)臺(tái)），以吸引改善型置業(yè)（首次換房）客戶。 2）、多層、 7+1電梯花園洋房戶型配比建議 戶型套型 贈(zèng)送形式 建筑面積 （㎡） 套數(shù) 比例 2（ 3）房 2廳單衛(wèi) 充分利用空中花園、花架、陽(yáng)臺(tái)等可變空間 90 30% 3（ 4）房 2廳雙衛(wèi) 充分利用空中花園、花架、陽(yáng)臺(tái)等可變空間 100110 35% 3（ 4）房 2廳雙衛(wèi) 充分利用空中花園、花架、陽(yáng)臺(tái)等可變空間 110120 25% 3（ 4）房 2廳雙衛(wèi) 充分利用空中花園、花架、陽(yáng)臺(tái)等可變空間 120以上 10% 備注：頂躍在設(shè)計(jì)時(shí)需考慮在銷售過程中可拆分為兩套 項(xiàng)目戶型配置建議 戶型配比建議 ： 戶型套型 贈(zèng)送形式 建筑面積 （㎡） 1層（帶底層花園）躍 2層局部 利用底層花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花架等形式 140150 2層局部躍 3層（帶較大退臺(tái)花園） 利用空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花架等形式 130140 4層平層戶型 利用空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花架等形式 110120 5層躍頂層（帶景觀露臺(tái)和屋頂花園） 利用屋頂花園、露臺(tái)、空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄 窗、花架等形式 135145 為了實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售在戶型面積設(shè)置上此類物業(yè)面積亦不要做的太大。 18層電梯部分：領(lǐng)先中江市場(chǎng)的緊湊 奢侈也需要隨性和安靜的保證。局部區(qū)域無(wú)線上網(wǎng) 整個(gè)小區(qū)使用 緊急求助按鈕 一般安裝在比較隱蔽的地方 ,家庭發(fā)生緊急情況時(shí)，可以直接向保安中心求助 客廳及主人房安裝 其它安防系統(tǒng) 周界安全防范和報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、地下車庫(kù)電視監(jiān)控系統(tǒng) 整個(gè)小區(qū)使用 指紋密碼鎖 提供更大的安全性和方便性 提高項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目營(yíng)銷噱頭 智能化建議 建筑篇 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“建筑篇” 2)、新技術(shù)新材料 同層排水系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿越樓板 , 在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。 同時(shí)會(huì)所可以很好的作為項(xiàng)目銷售期開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)展示，大幅提升項(xiàng)目的開發(fā)形象。 ?地面配合電梯廳用大理石地板，高貴舒適。 公共空間 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“建筑篇” 1）、入戶大堂、電梯廳 ? 入戶大堂是電梯公寓使用頻率最高的公共設(shè)施，也是業(yè)主和訪客評(píng)價(jià)項(xiàng)目的重要因素，電梯的打造顯得異常的重要，不但利于彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，更能給客戶以直接的體驗(yàn)。 建 議： 小區(qū)規(guī)劃道路兩側(cè)布置多層，板式圍合式布局 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“建筑篇” 疊拼別墅分析 ? 為了提升項(xiàng)目的品質(zhì)和形象 ， 但考慮總價(jià)壓力 ， 以面積較小的疊拼別墅為宜； ? 為了充分利用江景 ， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化； ? 別墅物業(yè)采用英倫風(fēng)格 ， 更顯尊貴和高品質(zhì) 。 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“建筑篇” 建筑風(fēng)格建議 根據(jù)調(diào)查， 目前中江在售項(xiàng)目涵蓋了現(xiàn)代歐式、簡(jiǎn)歐、 artdeco、美式莊園、南加州風(fēng)格、地中海風(fēng)格、川式民居風(fēng)格等中內(nèi)外建筑風(fēng)，但是除了南加州、現(xiàn)代風(fēng)格做得較為地道之外，其余均未做出特色。當(dāng)然，其前提是更為純粹、地道、講求諸細(xì)節(jié)的簡(jiǎn)歐風(fēng)格更易凸現(xiàn)其價(jià)值。這就是優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)“善于與自己較勁，而不與市場(chǎng)較勁 ”之所在。 3）中江當(dāng)?shù)氐恼賳T、商人等 這部分人購(gòu)買能力很強(qiáng)，吸引他們的主要有三點(diǎn)：戶型舒適度、樓盤品質(zhì)形象和私密性。同時(shí)，我司認(rèn)為，針對(duì)個(gè)體項(xiàng)目（如本項(xiàng)目）的綜合屬性，依據(jù)綜合實(shí)力“領(lǐng)先半步、適度超前”是一個(gè)項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵。 就房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作，我們有信心對(duì)中江市場(chǎng)進(jìn)行一次開發(fā)觀念的刷新。 綜上所述，中江市場(chǎng)是一個(gè)以剛需為絕對(duì)主力的初級(jí)市場(chǎng)，自住需求旺盛，投資占比極低。 3）景觀 江景是首要考慮因素，其次是公園，再次才是中庭園林 （品質(zhì)型異域園林更受歡迎）。 2）產(chǎn)品 品質(zhì)感強(qiáng)，建筑立面新穎、風(fēng)格獨(dú)特，戶型陽(yáng)臺(tái)大，開窗面積大，客廳面積大 —— 中江客戶群體的產(chǎn)品偏好 從戶型上看， 120平米以下（ 8090的套二和 100110的套三銷售情況最好）需求較大， 120平米以上戶型需求較少。 4）中江當(dāng)?shù)氐恼賳T、商人等 這部分人購(gòu)買能力很強(qiáng)，吸引他們的主要有三點(diǎn)：戶型舒適度、樓盤品質(zhì)形象和私密性。這一客戶群體職業(yè)特征是總價(jià)敏感，對(duì)功能區(qū)數(shù)量要求較高，緊湊型戶型應(yīng)該是其首選，而目前中江正缺乏這一類戶型，本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一契機(jī) —— 主要通過電梯物業(yè)來(lái)滿足。 三、市場(chǎng)需求 市場(chǎng)購(gòu)買力加強(qiáng) 現(xiàn)中江在售或者近期即將開售的住宅項(xiàng)目有 10余個(gè)，市場(chǎng)反應(yīng)良好，未出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了個(gè)別排號(hào)階段就將房源定購(gòu)一空的項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總支出 ，增長(zhǎng) %。 完成固定資產(chǎn)投資 90億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 4937元，增加 400元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12777元，增長(zhǎng)%。 5）景觀 不少項(xiàng)目已開始注重打造景觀園林，目前已有 美式、新亞洲風(fēng)情、歐式等多種風(fēng)格 。 市場(chǎng)供給 3）產(chǎn)品 高層與多層戶型面積集中在 80130㎡ （僅有兩三個(gè)項(xiàng)目有少量 80平米以下戶型）， 除頂躍外，基本全部為套二和套三 ，設(shè)計(jì)上對(duì)飄窗的應(yīng)用尺度還不是很大，轉(zhuǎn)角飄窗很少見，主臥客廳均較大，尚無(wú)緊湊戶型在售；整個(gè)中江目前只有駿逸天下 （品質(zhì)較低） 提出了可變空間的概念 ，目前面市的別墅戶型面積在 170220平米之間，均為疊拼別墅 。 大戶型和小戶型差價(jià)不明顯，基本在 100元 /平米左右；臨江與不臨江差價(jià) 在 100200元之間。 項(xiàng)目特色： ①建筑：中江唯一的 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 項(xiàng)目，外立面時(shí)尚大氣 ②配套： 南城繁華商業(yè)圈內(nèi)，生活配套齊備 ，自身只有少量的臨街底商 ③戶型： 產(chǎn)品多元化，從電梯到多層再到疊拼別墅 ④景觀： 臨近凱江和 87畝櫆山公園，內(nèi)部庭院采用坡地式設(shè)計(jì) ⑤布局：大圍合式布局，外圍小高層和多層，中心規(guī)劃 3棟疊拼別墅， 突出大中庭 香山南城 8）、阿卡地亞 .世家莊園 建筑形態(tài)：疊拼別墅，多層，小高層，高層 項(xiàng)目地址：凱西片區(qū) .愛丁堡旁 .湘江路 項(xiàng)目規(guī)模：占地 100畝 戶型面積：不詳 價(jià) 格：目前僅作咨詢，正式售樓部尚未開放 建筑風(fēng)格： 美式莊園風(fēng)格，坡地建筑 特 色： 目前中江亮相樓盤里定位最高端的項(xiàng)目 ，臨時(shí)售樓部采取露天亭閣式，在商業(yè)集中 區(qū)作展示，區(qū)位自比香港半山、上海佘山、洛杉磯比弗利， 項(xiàng)目旁便是中江唯一的 影視娛樂區(qū)、最大的公園休閑區(qū) —— 松樹梁子公園、新興的高檔餐飲區(qū)，自身配 套國(guó)際會(huì)議中心，五星級(jí)酒店，室內(nèi)恒溫泳池，紅酒會(huì)館，皇家健身場(chǎng)所等。 駿逸天下 項(xiàng)目特色： ①建筑：川式民居風(fēng)格建筑，品質(zhì)感較一般 ②配套： 底商，另外項(xiàng)目自身配套有一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，目前規(guī)劃經(jīng)營(yíng)類別為汽車 ，大 型生活配套距離項(xiàng)目較遠(yuǎn) ③戶型： 部分戶型帶可變空間，贈(zèng)送面積大 ，功能區(qū)尺度適中 ④景觀：毗鄰凱江，是目前中江最靠北的項(xiàng)目，目前