海辰名居項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub.com
2024-12-05 10:42 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目總投資 ，銷售收入 ，稅前總利潤(rùn) ，凈投資利潤(rùn)率 ％。 近年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，市場(chǎng)存在不確定因素，后市有整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須借助營(yíng)銷等手段進(jìn)行適當(dāng)處理和規(guī)避。 ?項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于銀行建設(shè)貸款、自籌資金及項(xiàng)目銷售回款。 住宅部分 商業(yè)部分 注：計(jì)算中保持項(xiàng)目商業(yè)與住宅部分價(jià)格比例為 3： 1。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)）如下： ? 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等其他條件不變的情況下，由靜態(tài)測(cè)算知，當(dāng)住宅銷售率達(dá) ％時(shí)，項(xiàng)目可保本。 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 — 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格及銷售率假定 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提四 銷售率假設(shè) 項(xiàng) 目 銷售價(jià)格 (元 /米 2) 銷售率 備注 住宅部分 10000 95％ 設(shè)定項(xiàng)目 6個(gè)月銷售期 商業(yè)部分 一樓 35000 90％ 二樓 30000 80％ 三樓 25000 70％ ? 項(xiàng)目擬入市時(shí)間為 2022年第四季度，項(xiàng)目銷售周期為 6個(gè)月，完成住宅 95％和商業(yè)整體 80％的銷售率。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目地塊北側(cè)和東側(cè)均與住宅小區(qū)相鄰，而西側(cè)緊鄰深惠路，南側(cè)正對(duì)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 北 類別名稱 總 量 總用地面積 （ ㎡） 13709 容積率 總建筑面積 （ ㎡） 72659 其中：住宅 48118 商業(yè) 23841 配套建筑 700 覆蓋率 48％ 綠地率 》 20 ％ 規(guī)劃停車位 462 怡芬花園 南側(cè) 西側(cè) 盈翠家園 永隆汽車行 大芬沃爾瑪 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1）臨近地鐵站，屬于地鐵物業(yè)； 2）毗鄰布吉沃爾瑪，商業(yè)旺地，生活配套齊全，商業(yè)氛圍好； 3）靠近深惠路，改造后通達(dá)性好； 4）地塊方正，平整度好，利于建筑排布 1）靠近深惠路，有噪音影響； 2）西面大部分被永隆行汽車服務(wù)商行擋住臨街面，商業(yè)昭示性差； 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 1）臨近地鐵 3號(hào)線出口（ 09年通車） 2）深惠路改造（雙向 8車道） 3）木棉灣村改造（ 06年列入政府舊城改造實(shí)施階段） 4）片區(qū)供應(yīng)量的減少，為項(xiàng)目提供機(jī)遇 1)利用地鐵站物業(yè)優(yōu)勢(shì)，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值； 2)制造鮮明的形象個(gè)性特征； 3)通過(guò)鮮明的營(yíng)銷手段市場(chǎng)造勢(shì)； 4)充分利用優(yōu)勢(shì)條件 ,打造頂級(jí)精品公寓 ,搶占市場(chǎng)先機(jī)； ?強(qiáng)化項(xiàng)目地段價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙； ?通過(guò)產(chǎn)品形象打造，高品質(zhì)物業(yè)管理等手段，打造布吉新城市高檔地鐵社區(qū) 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 1）國(guó)家宏觀市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響 2）深圳市政府制定具體措施平抑房?jī)r(jià)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度 1)充分發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值 ,打造新城中央頂級(jí)公寓物業(yè) ,提前占領(lǐng)市場(chǎng) 。同時(shí)隨著關(guān)外交通、居住環(huán)境的不斷改善，越來(lái)越多在關(guān)內(nèi)工作的人士選擇在關(guān)外購(gòu)置物業(yè)居住。 ?周邊按照半寬劃分可以分成：石芽嶺生態(tài)片區(qū)，布吉中心區(qū)，羅崗求水山片區(qū)、深惠路北片區(qū)四個(gè)典型居住區(qū)。 ?改造后的深惠公路將設(shè)計(jì)成雙向 8快車道、 2慢車道，整個(gè)道路設(shè)計(jì)有機(jī)動(dòng)車快速車道、人行道、輔道、兩側(cè)分隔帶和中央分隔帶 深惠公路全線將設(shè)計(jì)建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等 7座互通式立交， 16座大、中橋梁。 ?2022年布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例進(jìn)一步優(yōu)化，已達(dá)到 ： ： ，農(nóng)業(yè)只占到 %，工業(yè)比重也開(kāi)始下降，服務(wù)業(yè)比重顯著上升，城市化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。 我們的方案是基于 目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況， 結(jié)合十多年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，市場(chǎng)情況與政策環(huán)境發(fā)生變化，測(cè)算的結(jié)果也會(huì)相應(yīng)變化。未經(jīng)上述公司共同書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目 錄 ? 第一部分 致客戶函 ? 第二部分 基本結(jié)論 ? 第三部分 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 第四部分 項(xiàng)目解析 ? 第五部分 項(xiàng)目定位 ? 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 第七部分 眾廈建議 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第一部分 致客戶函 深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)貴公司委托的深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)醬油廠地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司參考。希望通過(guò)我們的努力，為貴合作社提供有價(jià)值的建議。 發(fā)展階段 ： 1978－ 1992 簡(jiǎn)單加工推動(dòng)的工業(yè)化 特征： 以吸收粗放式、勞動(dòng)密集型的簡(jiǎn)單加 工工業(yè)為主 “ 布吉模式 ” “ 傳統(tǒng)模式 ” 基本特征 借助電子化交易平臺(tái)，以企業(yè)化運(yùn)作為基礎(chǔ)的超市型運(yùn)營(yíng)模式 圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商販自由交易收租的運(yùn)營(yíng)模式 精髓 借助先進(jìn)的企業(yè)化、電子化運(yùn)營(yíng)模式，在主動(dòng)提升產(chǎn)業(yè)鏈、客戶價(jià)值鏈的過(guò)程中，提升、體現(xiàn)自身的價(jià)值 借助場(chǎng)地資源，簡(jiǎn)單分享產(chǎn)業(yè)鏈、客戶的利益 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 布吉作為羅湖的后花園地理位臵優(yōu)越 ,且承載著區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心的地位 ?布吉離香港新界僅 8公里，距國(guó)際大海港鹽田港 20公里，距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里是聯(lián)系粵東、閩、贛 的咽喉地帶 ,地理位臵得天獨(dú)厚 . ?根據(jù) 《 深圳市城市總體規(guī)劃（ 19962022） 》 （送審稿）布吉規(guī)劃建設(shè)成為毗鄰深圳特區(qū)中心區(qū)，以先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。四條復(fù)合通道的建設(shè)，將改變布吉及其周邊的交通布局，使龍崗、寶安與
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