【正文】 （ 2） 、高素質(zhì)的員工隊伍。 選才要把好入口關(guān)，育才要注重培訓，用才要績效考核，留才要提供合適的薪酬福利待遇及發(fā)展舞臺。 （ 3） 、行業(yè)的評價。 龍逸花園開發(fā)設計方案 35 （ 4） 、引領發(fā)展新潮流 龍逸花園 知名的行業(yè)品牌 （ 1） 、業(yè)主的評價。 龍逸花園 超前的時代意識 優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅在當代獨領風騷 ,而且有敏銳的眼光 ,能夠準確地預測到未來行業(yè)的發(fā)展趨勢 ,提前介入占盡先機 ,不僅始終引領行業(yè)的發(fā)展潮流 ,而且以此推進社會文明程度的進展。期間要考慮物業(yè)的要素 ,以使管理服務能夠契合物業(yè)的實際情況 ,充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設計功能；發(fā)展商的要素 ,以使管理服務能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā) 展戰(zhàn)略；業(yè)主用戶的要素 ,以保證管理服務能夠適應業(yè)主用戶的心理預期 ,并被他們接受和認可；地區(qū)的要素 ,以使管理服務能夠為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、市場環(huán)境所接納。 （ 4） 、合理化的服務成本。 （ 2） 、人本化的服務理念。在當今社會 ,物業(yè)管理幾乎不存在什么商業(yè)機密 ,包括工作程序、技術(shù)標準等在內(nèi)的服務內(nèi)容極易被 克隆 和 拷貝 。一體化管理與市場化服務相結(jié)合 ,將日常管理服務中技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量、藝術(shù)含量高的部分 ,交由專業(yè)公司和團體提供；簡單勞動密集的部分 ,條件成熟的分別給社 會上有相當資質(zhì)的企業(yè) ,條件尚未成熟的由管理處承擔。 （ 2）、規(guī)范化的服務控制。 （ 1） 、簡約化的服務架構(gòu)。 龍逸花園開發(fā)設計方案 33 龍逸花園 物業(yè)管 理方案 （一）、 爭創(chuàng) 優(yōu)秀的物業(yè)管理 物業(yè)首先是管理物業(yè)，其次是管理服務。 物業(yè)管理在現(xiàn)代城市管理中的作用主要體現(xiàn)在三個方面 （ 1） 、物業(yè)管理是城市管理的主體 ,物業(yè)管理隊伍是城 市管理的生力軍 ,是城市管理的主要力量。 物業(yè)管理的經(jīng)濟地位 物業(yè)管理的經(jīng)濟地位主要體現(xiàn)在 :使物業(yè)保值增值。 借鑒成功經(jīng)驗的原則。強強結(jié)合就是以若干個具有經(jīng)濟實力 ,社會信譽好 ,有一定物業(yè)管理規(guī)模和管理經(jīng)驗 ,經(jīng)濟效益較好的物業(yè)管理企業(yè)為核心組成物業(yè)企 業(yè)集團 ,形成最佳伙伴之間的理想結(jié)合 ,而不是采取以強帶弱的方式 ,將 打破地區(qū)間、行業(yè)間界龍逸花園開發(fā)設計方案 32 線的原則。 集團化發(fā)展有利于走出國門 ,進入國際市場。 集團化發(fā)展有利于參與市場的競爭 ,在競爭中求生存 ,求發(fā)展。 集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢 ,改變?nèi)瞬?、技術(shù)分散的格局。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律 ,企業(yè)經(jīng)營的目的應當是最大限度地獲得利潤。其突出的特點是 ,通過企業(yè)間的聯(lián)合 ,不僅可以擴大企業(yè)的規(guī)模 ,而且可以加強企業(yè)間的協(xié)作 ,實現(xiàn)優(yōu)勢互補 ,發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢 ,提高整體經(jīng)濟效益。 （一）、組建物業(yè)管理企業(yè)集團的必要性 龍逸花園開發(fā)設計方案 31 應當說 20 年來 ,我國的物業(yè)管理已有了空前的發(fā)展。 龍逸花園開發(fā)設計方案 30 在整個銷售過程中還可利用一些銷售圖表及模型等作為輔助器具推動銷售。并及時總結(jié)和匯集各種信息，調(diào)整營銷思路最大限度的獲得現(xiàn)存的和潛在的客戶，推出自己的產(chǎn)品，并做好售后服務，獲取反饋信息。在預售過程中，可根據(jù)客戶要求，請建筑設計院設計多種戶型以供客戶選擇，按客戶的要求進行建設，以滿足他們要求。利用樣品房促銷可以給人以實實在在的感覺。 ?、印刷品（宣傳材料）：這是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中各公司普遍使用的一種促銷手段 用精美印刷的售樓書和普通印刷品來宣傳公司和樓盤。我們可利用電視的新聞效應進行宣傳。 ?、利用報刊，雜志刊登廣告來加大宣傳力度：在遼沈晚報、沈陽日報、中國房地產(chǎn)龍逸花園開發(fā)設計方案 29 報、晨報等進行龍逸花園綜合小區(qū)的廣告宣傳活動。 具體營銷方案 我們?yōu)榱思ぐl(fā)居民的潛在需求，樹立企業(yè)信譽，以次銷售的目的，對于龍逸花園綜合小區(qū)，我們做了如下一些營銷方案來促進小區(qū)銷售工作的進行： ?、樹立大型戶外廣告，直接利用施工現(xiàn)場外維護墻，立交橋橋頭，附近的廣場等地立廣告牌。 ?、沈陽市人民政府為鼓勵外地的客商來投資，為他們提供很好的優(yōu)惠條件，最近財政部與國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)若干稅收政策的通知》，決定從 起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策，另外國家對固定資產(chǎn)投資方向調(diào)解稅將實行先減后取消的政策。 悄然臨近的知 識經(jīng)濟時代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強調(diào)為消費者提供更多的應用支持，以此確立新的產(chǎn)品概念和市場秩序，引導消費者產(chǎn)生對新產(chǎn)品的現(xiàn)實需求。 隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設計。 龍逸花園開發(fā)設計方案 27 現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。因此，開發(fā)商必須完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。培植顧客的忠誠是房地產(chǎn)顧客關(guān)系營銷的任務。這些購房者完全有可能，成為一個好的房地產(chǎn)商的忠誠顧客。但是，營銷大師菲利浦科特勒的研究證明，在這樣一些企業(yè)，顧客關(guān)系營銷是不可缺少的，它們是能向同一消費者銷售不同產(chǎn)品的公司，產(chǎn)品必須時常更新的公司，產(chǎn)品持續(xù)升級的公司，擁有許多貴賓客戶并且需要他們的公司，以及在生意上收集大量數(shù)據(jù)的公司等等。 龍逸花園開發(fā)設計方案 25 第四章 市場營銷方案策劃 房地產(chǎn)企業(yè)實施顧客關(guān)系營銷的必需性 未來的住宅產(chǎn)業(yè)是融入藝術(shù)，美術(shù)和技術(shù)的高科技新興產(chǎn)業(yè)，拓展到要體現(xiàn)在“商品到貨幣 ” 的價值轉(zhuǎn)換，所以邁進住宅產(chǎn)業(yè) 的開發(fā)商，必須長期發(fā)展戰(zhàn)略目標定位，任何急功近利，撈一把就跑的不健康的短期微利一定會受到市場經(jīng)濟的嚴厲懲罰，房地產(chǎn)企業(yè)存在的目的是為了追求利潤最大化，而利潤主要來源于顧客，企業(yè)時而追求質(zhì)量管理，時而進行產(chǎn)品創(chuàng)新，時而建立學習型組織等等，其價格做的一切都是為了與顧客建立和諧，持久的關(guān)系。 三、社會效益分析 龍逸花園小區(qū)建成后，周圍生活設施齊全，交通極為方便。 （三）、市場方面可能出現(xiàn)的變化 沈陽市第五屆房交會的成功舉辦，讓我們看到了上沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力，市場需求的擴大，將轉(zhuǎn)化為銷售價格的上漲，從而使項目的盈利能力增強。因此，下面我們將就這兩個因素進行敏感性分析 敏感性分析表 1% 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0 P + I +1% 變化幅度 0 5% 10% 15% 20% + P I 敏感性分析圖 20210202140006000800010000第一季度 第二季度 第三季度 第四季度p 變化I 變化 風險分析 （一） 社會、經(jīng)濟、政策等大環(huán)境的影響 目 前，我國的經(jīng)濟建設正處于關(guān)鍵時期，社會主義市場經(jīng)濟體制正逐步走向健全，在龍逸花園開發(fā)設計方案 24 幾次地區(qū)性的經(jīng)濟危機和自然災害的前提下，仍然保持了國民經(jīng)濟 7%的快速增長，房地產(chǎn)也正逐步成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其在國家繼續(xù)推行積極的經(jīng)濟政策條件下，更有著極為廣闊的發(fā)展空間，銀行存款利率的下降也為開發(fā)商減輕了財務負擔，同時增加了需 求空間。 =（半年），即 年 24%時的投資回收期 =4+247。 投 資 估 算 表 表 33 龍逸花園開發(fā)設計方案 20 序號 項目 單價（元） 數(shù)量 m2 合計 (萬元 ) 備注 1 建安工程費 1138 264200 30058 1:1 高層住宅 1400 171710 24040 框架 地下 工程 256 171710 4396 結(jié)構(gòu) 740 171710 12706 建筑 170 171710 2920 機電安裝 204 171710 3503 工程開辦費 30 171710 515 1:2 多層住宅 650 81260 5282 磚混 地下工程 110 81260 894 結(jié)構(gòu) 410 81260 3332 機電安裝 110 81260 894 工程開辦費 20 81260 162 1:3 公建 11230 736 幼兒園 650 4270 278 磚混 超市 1400 1680 235 框架 居委會 650 1200 78 磚混 % 老年活動中心 650 360 23 磚混 青少年活動中心 650 720 47 磚混 自行車棚 250 3000 75 簡易 2 土地費用 3000 105700 31710 3 基礎設施配套 240 264200 6341 4 顧問費 34 264200 902 工程費的 3% 5 管理費 17 264200 450 工程費的 % 6 人防建設費 可用高層地下 室 7 增容貼費 120 264200 3170 取 120 元 /m2 8 不可預見費 55 264200 1503 工程費的 5% 合計 2806 264200 74134 龍逸花園開發(fā)設計方案 21 效益分析 一、 經(jīng)濟效益分析（財務評價） 銷售收入 表 項目 單位售價 (元 /m2) 數(shù)量 (平方米 ) 總價 備注 多層住宅 3400 81260 高層住宅 4400 162110 地下車庫 6000 9600 5760 24㎡４００個 超市 6000 1680 1008 靜態(tài)總價 期間費用 期間費用包括銷售費用、管理費用、財務費用等 1）管理費用：按開發(fā)成本的 3%取（ 30058+31710+6341） 3%＝ 萬元 2）銷售費用：按銷售收入的 3%取 3%＝ 萬元 3） 財務費用：計利息的款項包括自有資金、固定資產(chǎn)、投資時的借款（為投資總額的70%），第二年末還請。 基礎設施 建設費 根據(jù)沈陽市有關(guān)規(guī)定基礎設施配套費用取費標準為 240 元 /建筑平方米。 二、估算條件 相似工程合同造價資料及沈陽地區(qū)大眾材料價格 假定由中國國內(nèi)的單位承擔施工及監(jiān) 理業(yè)務。 生活垃圾及時清理。 三、使用中的環(huán)保 衛(wèi)生間采用污、廢水分離系統(tǒng)設置專用立管，污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水網(wǎng)中。 塊周圍立高于 3 米的簡易屏障。部分設備，裝飾材料等在資金允許內(nèi)可從國外進口，建設 材料等由建設單位供應和籌備。所以設計是注重了空間組織、形態(tài)、尺度、色 彩、質(zhì)地等方面加強社區(qū)環(huán)境特色建設。板式高層布置時做到了靈活處理，或錯落布置，或豐富立面，利用頂部的越層、轉(zhuǎn)角山墻、飄窗、空調(diào)隔板、屋頂構(gòu)架、陽臺的變化減少呆板的感覺。充分利用建筑的凹凸變化投 影出動感的光彩，感覺出時空的變化。 五、外觀設計 “龍逸花園”開發(fā)的住宅多數(shù)面向有實力的成功人士，所以整個園區(qū)的形態(tài)必須體現(xiàn)未來的社區(qū)、科技的社區(qū)、健康向上的社區(qū)、文化的社區(qū)、清新華麗的社區(qū)。 、餐廳： 根據(jù)具體的戶型標準或獨立布置或結(jié)合布局。面積標準在 1016平方米之間。 主人衛(wèi)生間：功能齊備，設坐便、洗手盆、按摩浴缸和桑拿浴房。同時副廳作為整個房間的最重要亮點，做到空間的高差變化和空間流動，副廳的標高應比起居廳高起 350400MM。增加采光面積，減少客廳的采光死角。 ： 龍逸花園開發(fā)設計方案 14 設計中客廳的空間設置獨立，除 了一個陽臺推拉門外，無其它任何門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾。 2. 電梯廳： 需進行嚴格、高層次的裝修。 二 、總體布局 科學合理的布局小區(qū)的功能塊，主干路簡潔但不呆板，流暢地穿起各地塊。 戶型設計采用流行歐美的最新形式。項目地處鞋城商業(yè)圈，是高收入者理想的居住區(qū)域，因此，本項目所鎖定的目標客戶同樣要適應這一特征。 經(jīng)過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，同等檔次樓盤的價格在 3200 元 /㎡左右，本項目建成后可以憑借上述巨大優(yōu)勢在價格定位上略高于區(qū)域平均水平，本 報告本著謹慎的態(tài)度參照土地估價報告擬定項目多層銷售價格 3400 元 /㎡、高層 4400 元 /㎡、超市 6000 元/㎡。城建花園以 3500 元的起價帶動了滑翔地區(qū)的房價，詩波特房價已經(jīng)超過了 3000 元，未來幾年內(nèi)，鐵西的房價勢必穩(wěn)重有升，但是幅度有限。以鴻基園、江馨家園等樓盤位代表的大北關(guān)街地產(chǎn)板塊，其房價從開盤至今都上漲僅 300 元。 2021 年，紅田翠園的起價僅 1780 元， 2021 年萬