商品房認(rèn)購合同協(xié)議書-wenkub.com
2024-09-03 13:02 本頁面
【正文】 目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。購房者完全可以不簽訂認(rèn)購書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān) 行政責(zé)任。因?yàn)?，認(rèn)購書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認(rèn)購書，則顯然有欺詐之嫌疑。根據(jù)《合同法》第五 十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。 基于上述認(rèn)識，筆者以為在認(rèn)購書中規(guī)定“因認(rèn)購人過錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒收”，以及“因預(yù)售人過錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。 我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。認(rèn)購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。其次，由于商品房的售價(jià)巨大 ，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購買 2個(gè)商品房以上的數(shù)量。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無論 是否書面簽約或口頭承諾，也無論是否認(rèn)購書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的， 數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。 誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。 其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購書的預(yù)約合同是經(jīng)?；模?如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。從表面上看，“本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。 第一，筆者以為認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。 1 以上面積為暫定，最終以政府部門測繪為準(zhǔn)，單價(jià)不變，總價(jià)多退少補(bǔ) 。 如因買方聯(lián)系方式 不實(shí)或聯(lián)系辦法發(fā)生變更未及時(shí)通知賣方，所造成雙方無法在本認(rèn)購書約定 時(shí)間內(nèi)簽訂制式《商品房買賣合同》的，賣方有權(quán)單方解除本認(rèn)購書， 不予退還所交定金。 買方購買上述 房產(chǎn) 的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)、房產(chǎn)證費(fèi) 及其他一切有關(guān)費(fèi)用（按政府相關(guān)規(guī)定）概由買方承擔(dān)并向有關(guān)單位 交 納，賣方 對此 不承擔(dān)任何責(zé)任。 本認(rèn)購書由買方本人或公司法定代表人親自簽署，如本人 確定 不能親自簽署，則須依法受權(quán)委托代理人全權(quán)代為辦理 ，
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1