【正文】 月，我們根據指導租金、周邊客觀租金水平及委托方提供的房屋租賃合同，綜合進行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為 70 元 /平方米 根據以上資料及《深圳市園林（集團）公司土地資產處置方案申請表》確定銀園賓館用地面積為 1111 平方米， 建筑面積為 平方米。 位置及區(qū)域環(huán)境 配套設施 東湖車站、東湖公園、水庫公園 房地產證號 擁有人 深圳市園林（集團）公司 權屬來源 劃撥 房屋用途 賓館 土地等級 土地用途 賓館 權屬登記狀況 使用年限 物業(yè)類型 賓館 使用現(xiàn)狀 自營 建筑結構 混合 建筑層數(shù) 3 層、 2 層 評估樓層 整棟 竣工日期 建筑面積 13596 ㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀 成新率 75% 外墻 涂料 內墻 乳膠漆、墻紙 天花 乳膠漆，夾板造型吊頂 地面 地磚，大理石 門窗 玻璃門，鋁合金窗 衛(wèi)生間 裝修情況 設施 管線暗設 39 平，綜合進行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為 84 元 /平方米 根據紅線圖資料，東湖賓館一、二期工程土地出具時間為 1985 年 6月 30 日，宿舍用地土地出具時間為 1995 年，用地編號為 HR950431138。 位置及區(qū)域環(huán)境 配套設施 市人民醫(yī)院、翠都酒家、翠園中學 房地產證號 擁有人 深圳市園林（集團）公司 權屬來源 房屋用途 賓館、員工宿舍 土地等級 土地用途 雅園酒樓 權屬登記狀況 使用年限 物業(yè)類型 賓館、員工宿舍及辦公 使用現(xiàn)狀 空置 建筑結構 框架 建筑層數(shù) 5 層 評估樓層 整棟 竣工日期 建筑面積 13818 平方米 物業(yè)現(xiàn)狀 成新率 40% 外墻 涂料 內墻 刷白 天花 刷白 地面 水泥地面 門窗 賓館無門窗，員工宿舍為鐵窗 衛(wèi)生間 裝修情況 設施 無 35 雅園賓館成本法測算表： 計 算 公 式 ： 根 據 成 本 法 的 要 求 ， 成 本 法 估 價 的 基 本 公 式 為 ： 房地產價值 =土地使用權價值 +建筑物價值 序號 重置價格構成 單價 備 注 （元 /㎡） 一 土地使用權價值 (1)x(4)+(5)+(6)+(7) (1) 基準地價 根據《深圳市人民政府公告》 2020 年第 45 期查詢，該地段商業(yè)用地的基準地價為 3500 元 /平方米 (2) 剩余土地使用年限 至估價時點土地使用權剩余年限為 17 年 (3) 法定用途最高使用年限 法定商業(yè)用途土地使用權最高年限為 40 年 (4) 基準地價年期修正系數(shù) ｛ 1[(1+s) / (1+r)] m ] / [ 1[(1+s)/ (1+r)]n｝ s=2% 土地還原利率 R=4% m：剩余土地使用年限 n：法定用途最高使用年限 二 建筑物價值 ( 1 + 2 + 3 + 4 ) 5 1 建筑物開發(fā)成本 ( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 ) (1) 建安工程造價 根據 2020 年《深圳建設工程價格信息》，類似框架結構 建安工程造價為 580 元 /㎡ (2) 前期專業(yè)費用 包括勘察設計費，報建手續(xù)費 ,咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設計等費用按建安工程造價的 5%計取 (3) 基礎設施建設費 小區(qū)紅線內的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點、 路燈、圍墻大門等配套工程按建安工程造價的 10%計取 (4) 開發(fā)過程中的其它費用 ( 1 ) X 8%，包括工程監(jiān)理費 4%，建設單位管理費 %,白蟻防 治費，安全監(jiān)督費，墻改保證金等次要項目及其他費用 % 2 建筑物的投資利息 1X 利率 X（開發(fā)周期 /2） 利率取 %，開發(fā)期為 1年 3 建筑物的銷售稅費 (1+2+4)/(1稅率 ) X 稅率 其中營業(yè)稅取 %，銷售費用取 3% 4 建筑物的投資利潤 (1+2) X 投資利潤率 15% 5 建筑物折舊 根據直線法計算理論成新率 43%，現(xiàn)場實際觀察確定成新率為 27%綜合計算。用地性質、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途為雅園酒樓，總建筑面積 13818 ㎡ ，其中酒店 9883 ㎡ （建筑面積系根據以上資料及《深圳市園林（集團）公司土地資產處置方案申請表》確定）。 位置及區(qū)域環(huán)境 配套設施 泰寧百貨、家家樂超級市場、加油站、東湖公園、東曉小學等 房地產證號 擁有人 深圳市園林（集團）公司 權屬來源 協(xié)議自用 房屋現(xiàn)狀用途 辦公樓 土地等級 土地用途 綜合樓 權屬登記狀況 使用年限 50 年（ 1993 7 18 至 2043 7 17 止） 物業(yè)類型 辦公樓 使用現(xiàn)狀 自用 建筑結構 框架 建筑層數(shù) 2 層 評估樓層 整棟 竣工日期 建筑面積 平方米 物業(yè)現(xiàn)狀 成新率 80% 外墻 條形磚 內墻 乳膠漆，包木墻裙，一層瓷磚貼墻 天花 夾板造型吊頂，石膏角線，乳膠漆 地面 水磨石 門窗 實木門；實木鑲玻璃門；鋁合金玻璃門；鋁合金窗 衛(wèi)生間（每層配衛(wèi)生間） 地磚地面，墻面貼瓷片到頂，鋁扣 板天花，衛(wèi)生二潔具 裝修情況 設施 消防栓、自動噴淋、煙感報警；水電暗設；網絡接線；有線電視網；停車場。 物 業(yè)位置及現(xiàn)狀： 詳見現(xiàn)場查勘表。根據該宗地地界坐標點查詢，辦公用地基準地價為 1951 元 /㎡ ，住宅用地基準地價為 1595 元 /㎡ ；該物業(yè)所屬用地于 1997 年 9 月 2 日開始使用，尚余使用 64 年，根據基準地價年期修正法計算所得該宗地 的年期修正系數(shù)為辦公 ，住宅 ，則應扣減的市場地價辦公用地為 2234 元 /平方米，住宅用地為 1526 元 /平方米。 評估過程： 根據處置方案， 3 層裙樓（辦公用途）采用收益法評估 ， 3至 8 層住宅采用市場比較法評估。 產權登記狀況： 根據《房地產證》（房地產證號詳見評估結果明細表）確認，深圳市蓮花山花木園為委估物業(yè)權利人，宗地編號為 B3060024，用地面積 平方米，使用權來源為自用房換證，用途為辦公、住宅，土地使用年限為 70 年（從 1997 年 09 月 02 日至 2067 年 09月 01 日止）。根據 深圳市房地產估價中心提供的網上查詢數(shù)據，該地段住宅用地的基準地價為 1804 元 /平方米。根據房地產證確 認權利人為深圳市園林（集團）公司，所有權性質為國有，權屬來源為行政劃撥，土地等級為一級，土地用途為住宅，使用年限為 50年（自 1983年 11 月 12 日至 2033 年 11 月 11 日止）。實際使用現(xiàn)狀為住宅，共 10 套，總建筑面積為 ㎡ 。根據 深圳市房地產估價中心提供的網上查詢數(shù)據，該地段住宅用地的基準地價為 1480 元 /平方米。根據該證確認權利人為深圳市園林公司，所有權性質為國有，權屬來源為協(xié)議（免地價），土地用途為住宅，使用年限為 50年（自 1988 年 4月 30日至 2038 年 4月30 日止）。 位置及區(qū)域環(huán)境 配套設施 深圳中學、東門小學、兒童公園，東門購物市場 產權證明 深房地字第 0046153 、 0046158 、 0047504 號 權利人 深圳市園林總公司 權屬來源 劃撥 房屋用途 住宅 土地等級 土地用途 住宅 權屬登記狀況 使用年限 50 年 ( 從 1 981 10 13 至 2031 10 12) ； 50 年（自 19 91 4 1 至 2031 3 31 ） 物業(yè)類型 住宅 使用現(xiàn)狀 在用 建筑結構 混合 建筑層數(shù) 1 棟和 3 棟為 6 層， 5 棟為 7 層 評估樓層 1 層 竣工日期 1 棟和 3 棟為 83 年 6 月； 5 棟為 88 年 7 月 建筑面積 1 棟 102 ： ㎡； 3 棟 102 ： ㎡； 5 棟 101 ： ㎡ 物業(yè)現(xiàn)狀 成新率 70% 外墻 水刷石 內墻 乳膠漆 天花 乳膠漆 地面 地磚 門窗 防盜門；鋁合金窗 衛(wèi)生間、廚房 裝修情況 設施 消火栓；水電管線暗設 17 物業(yè)分析比較表： (以 1棟 102為例 ) 項 目 童樂路住宅 童樂路住宅 童樂路住宅 案 例 概 況 位于童樂路 1 棟，第 1層，裝修一般，較舊 位于童樂路 ， 5 層，維護情況一般 位于童樂路， 3層，使用及維護一般 交 易 均 價 2900 3000 3100 交 易 情 況 正常 正常 正常 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 100/100 100/100 個別因素修正 100/101 100/102 100/103 修正價格 2,871 2,941 2,952 比較權重 比準價格 2,909 元 /㎡ 同理得出 3棟 10 5 棟 101的市場 單價分別為 2909 元 /㎡、 3100 元 /㎡ 。 物業(yè)位置及現(xiàn)狀： 詳見現(xiàn)場查勘表。 評估過程： 根據處置方案，結合該項目具體情況，考慮區(qū)域內同類型物業(yè)的可比案例較少，故對其采用收益法進行評估；我方對周圍類似物業(yè)的租金進行了調查，結合政府指導租金（ 40 元 /平方米 評估結果： 項目名稱 建筑面積 (平方米 ) 市值單價 (元 /平方米 ) 評估總值 (元 ) 應補地價單價 （元 /平方米） 應補地價 (元 ) 評估值 (元 ) 園林大廈 （超建面積 ） 3,818 53,305,160 1,724 4,343,687 48,961,473 合 計 53,305,160 4,343,687 48,961,473 備注：應補地價 =1,724 元 /㎡ ㎡ =4,343,687 元 12 處置類房地產二 家樂大廈綜合廠房 10 棟第四層 宗地號 ： B21310(4) 建設情況： 已辦理《房地產證》，共 6 層，混合結構，評估層為第 4 層 。 確定資本化率為 7%。 物業(yè)位置及現(xiàn)狀 :詳見下列現(xiàn)場查勘表： 物業(yè)名稱 園林大廈 位置及區(qū)域環(huán)境 四至 東：東湖公園 南：東湖公園 西：愛國路 北：水庫公園 交通 大巴： 300、 10 32 2 223 中巴： 47 452 周邊環(huán)境 臨近水庫新村，東樂花園，東湖車站，周邊商業(yè)網點密布，配套設施齊全。 因納入本次評估范圍的房地產項目較多，我們針對不同房地產的權利狀態(tài)及開發(fā)利用現(xiàn)狀，分別采用以下方法進行評估： ，所有房地產的價格均采用市場價值標準進行評估，然后再扣減應補交的市場地價； ， 最終數(shù)額以深圳市規(guī)劃與國土資源局確定為準 ； ； 8 ； 。 市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易 的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產價格的一種估價方法。在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價分別上升了 %、 %、 %、 %。鹽田區(qū)住宅用地、辦公用地和商業(yè) 用地的地價均呈上升趨勢；工業(yè)用地地價先升后降。 深圳地價指數(shù)結果顯示： 2020 年，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價均呈上升趨勢，商業(yè)用地地價略呈下降趨勢；與 2020 年度對比，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價分別上升了 %、 %和 %，商業(yè)用地地價下降了 %。與 2020 年度相比，在住宅方面， 6 羅湖區(qū)、福田區(qū)的房租分別下降了 %、 %；南山區(qū)的房租上升了 %；鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅房租呈下降趨勢；辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房的房租走勢平穩(wěn)。在住宅三級市場方面，福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的房價分別上升了 %、 %和 %，羅湖區(qū)的房價下降了 %。福田區(qū)住宅二級市場、住宅三級市場和辦公樓的房價均呈上升趨勢 ；商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。 （四） 市場背景分析 2020 年深圳經濟特區(qū)房地產價格總體走勢仍呈平穩(wěn)態(tài)勢