【正文】 狀況 商業(yè)價格 17517 元 /㎡ 20200 元 /㎡ 5013 元 /㎡ 18001 元 /㎡ 10246 元 /㎡ 預計 27000 元 /㎡ 13600 元 /㎡ 10840 元 /㎡ 辦公價格 2864 元 /㎡ 2864 元 /㎡ 3144 元 /㎡ 2657 元 /㎡ 2415 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 價格說明 二層 3780 元 /㎡ ，三層 3380 元 /㎡ ，四層3200 元 /㎡ ，五層 2780 元 /㎡ 。參照 :百匯廣場 地 區(qū) 價格慣性 原則：充分考慮客戶對銷售表價 及租金價格 的接受度，認可度 區(qū)域 商鋪 價格定位 ： 1)市場調研 二 00七年池州市場在售樓盤銷售情況統(tǒng)計表 地塊 一級地塊 樓盤名稱 怡和家園 1(國豐 ) 怡和家園 11 區(qū) (興濟 ) 青陽路綜合樓 恒基商業(yè)街 百尚購物中心 秋浦花園 1 號樓 包公井 2B 區(qū) 包公井 1A、 B區(qū) 占地面積 8000 ㎡ ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ ㎡ 27500 ㎡ 26182 ㎡ 11594 ㎡ 24000 ㎡ 銷售住宅價格 2864 元 /㎡ 2864 元 /㎡ 2081 元 /㎡ 2041 元 /㎡ 2913 元 /㎡ 2059 元 /㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。本案應在符合項目整體規(guī)劃的領域內積極尋求知名品牌的介入和經營，為項目升值創(chuàng) 造先決條件。 ▲ 經營客戶 本地經營戶 :這部分客戶對本地汽業(yè)行業(yè)的經營環(huán)境有所了解，對客戶的需要有一定的把握，并積累了一定的消費客戶群，但他們大多處于分散的、無序的經營狀態(tài)，整體經營檔次與經營管理水平不高。這類人群進行異地投資時除了看項目的升值潛力外，對投資的安全保障也更為在意，一定年限內的返租回報是打消他們疑慮的最有效辦法之一。 ▲ 投資客戶 本地投資客 :地段要求強烈。 ▲ 中高級公務員、企事業(yè)中高層管理人員； ▲ 有閑置資金的 礦老板、 私營企業(yè)主、個體工商戶； ▲ 汽車 行業(yè)實力雄厚有自主投資意向的經營商、代理商、廠商等； 戶消費特征分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 各樓棟 業(yè)態(tài) 定位 1樓 樓棟特點：店面臨街臨主干道，為整個建筑群的標志性建筑，門前開闊 有停車位，為主力形象店門面，一層層高 6 米， 商業(yè)定位： 1 層：主力形象店――――定位于轎車 4S 經銷商或規(guī)模品牌經銷商 2 層：綜合服務區(qū)＋大空間辦公區(qū) 3－ 6 層：商務賓館 、 商務公寓 、酒店式單身公寓 2＃樓 樓棟特點：朝向長江南路，為城區(qū)進入站前區(qū)的主人流方向，二期開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：店面前有開闊機動車展示區(qū)――定位于轎車，卡車，微車。 4. 總平圖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 同行業(yè)商家的甄選 ,采用品質優(yōu)先的原則 , ,通過高端客戶向低端客戶滲透 ,通過高品質的商業(yè)表現(xiàn)出本案的 ” 國際化理念的主題汽車城 ” 的定位 ? 人氣優(yōu)先的原則 優(yōu)先能帶動一定人流量的業(yè)態(tài) ,優(yōu)先能為其他業(yè)態(tài)帶來消費者支撐或共享 ,為本案的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐 ? 租金貢獻率的原則 入選的業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力 ,為項目的銷售提供較高的回報率 ,同時該行業(yè)的經營走 勢要持久穩(wěn)定 ,為項目的繁榮發(fā)展奠定基礎 ? 配套優(yōu)先的原則 在同行業(yè) ,入選的商家能為其他商家提供產品的配套和補充 ,避免品牌及產品的競爭 不同行業(yè)間 ,以能為其他業(yè)態(tài)提供服務及支撐的商家為優(yōu)先 ,保障業(yè)態(tài)間的銜接、互動共享 ? 優(yōu)先物業(yè)捆綁去化的原則 二層商鋪的面積達 9576 ㎡，除去 1樓二層 3225 ㎡， 25樓二層 6300 ㎡的定位是個難點 ,從經營辦公需求的分析 ,優(yōu)先考慮與一層捆綁去化 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （七） 產品業(yè)態(tài)劃分 1. 本案的市場狀況 ? 本案立項時主題定位為 ” 國際化理念主題汽車城 ” ? 近年來 ,池州地區(qū)汽車銷售、汽車 服務 業(yè)及摩托車、 電 動 車 的銷售進入高速發(fā)展期 ,對專業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛 ? 至 08 年 3 月 ,池州汽車市場的發(fā) 展存在規(guī)模小 ,經營分散 ,品牌少 ,售后服務跟不上等問題 ,這為本案創(chuàng)造了良好的入市條件 . ? 本案在目前池州汽 /摩 /電動車市場上具有規(guī)模性 ,專業(yè)性及唯一性 . ? 池州本地 車輛經銷業(yè)、服務業(yè)等相關行業(yè)經營辦公條件差 ,有改善辦公條件的需求 2. 業(yè)態(tài)劃分的目的 ? 為本案提供合理的業(yè)態(tài)組合方案 ,保障項目的繁榮持久經營 ? 指導招商工作及后期市場運營管理的方向 ? 合理的業(yè)態(tài)劃分 對政府、對經營者、對消費者、對市場管理者都能給予信心的 支撐 ,最終 保障銷售的順利進行 3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 ? 專業(yè)市場主力業(yè)態(tài)優(yōu)先的原則 本案的業(yè)態(tài)優(yōu)先次序為 :轎車 商用 車 卡 車 農用車 摩托車 電瓶車 配套 辦公及公寓物業(yè)的業(yè)態(tài)定位 優(yōu)先次序為 :政府 配套、汽車服務 商務酒店 －配套服務－ 大中企業(yè)辦公 私營辦公 －公寓 ? 品質優(yōu)先的原則 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 之所以說池州國際汽車城是唯一的，是由于其專業(yè)化的市場，可以說是它的專業(yè)化成就了它的唯一。 （六） 形象定位 池州汽車生活第一城 ? 項目形象猶如人之靈魂，一個項目如果沒有內在的形象氣質，產品和景觀做的再好也如人之無“神”，空有一幅好皮囊而已。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （五） 項目 市場定位 立足池州，輻射三縣兩市 ? 兩市：安慶市、銅陵市；三縣：青陽縣、石臺縣、東至縣 ? 從市場區(qū)域來看，池州國際汽車城 是 以池州作為主要的目標市場，其次為下屬的三個縣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案的立項是政府規(guī)劃的結果，是站前區(qū)商業(yè) 規(guī)劃和 發(fā)展的重頭戲，與政府利益結合，互動發(fā)展，是項目營銷成功的關鍵 。 ? 站前區(qū) 08 年動工商業(yè)項目較多， 體量相對來說都比本項目大，且業(yè)態(tài)具有很多的重復性， 08 年站前區(qū)商業(yè) 競爭將空前激烈； ? 鄰居百匯廣場 以 2700—— 4200 元 /㎡ 捆綁銷售的方式低價入市 ，對本案造成一定的壓力。 ? 池州 缺乏 專業(yè) 化、規(guī)?；钠囦N售及配套服務市場 ， 威脅： ? 國際經濟大勢不穩(wěn)定，持續(xù)對國內經濟造成沖擊，經濟形勢的不穩(wěn)定給國家經濟 政策及市場形勢帶來很多變數(shù)； ? 08 年是房地產調整“著陸”的一年，國家在政策上采用“從嚴”、“從緊”的政策， 增加開發(fā)公司項目運作的難度同時 持續(xù)增加 客戶 持幣觀望 的心態(tài) ? 受周邊城市大體量、發(fā)展比較成熟的汽車城影響 ，池州汽車市場將會面臨經銷等級及配套服務跟不上的問題 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 土地性質為商業(yè)用地，增加了住宅的使用成本； ? 百匯廣場 啟動較早，在 經營 業(yè)態(tài)上 與項目 有重復的部分， 本案在行業(yè)及客戶群的競爭上，先機已失 ； 機會： ? 池州市經濟發(fā)展迅速，增長勢頭迅猛， 07 年增長幅度 居安徽省 前列； ? 池州居民的汽車消費近幾年會迎來高峰 ? 作為先期運作的站前區(qū)招商引資項目，加之專業(yè)化的汽車 經銷市場的定位，政府的支持力度較大，政府政策的合理運用對建立項目形象 ,樹立各方信心有著積極作用 。 劣勢： ? 池州總體經濟水平發(fā)展落后，當?shù)厝狈χеa業(yè)，人均消費總量不高 ，影響 外地 品牌汽車經銷商的進場信心； ? 目前站前區(qū)處于發(fā)展的起步階段， 缺乏人氣， 配套設施缺乏， 客戶 大多持觀望態(tài)度， 信心不足 ； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四 、 項目定位 （一） 項目簡介 池州國際汽車城位于站前 區(qū)長江南路南側，占地 50 畝，建筑面積約 4 萬 ㎡ ，共 6 棟。 從目前情況來看，形勢不利于本案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三） 結 論 池州的汽車經銷市場還 處于初級水平， 需要專 業(yè)化、規(guī)?；⒄系钠嚱涗N市場，項目的上市順應了市場的需求； 站前區(qū)是整個行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿Π鎵K，這一區(qū)域將會成長為池州 汽車行業(yè)商貿 圈 ； 在售汽車的主要是二三線品牌，池州居民對于汽車的購買力還在慢慢釋放， 未來市場對汽車消費的需求及對品牌種類和汽車 服務 業(yè)的需求會逐漸增大 專業(yè)的 汽車經營用物業(yè)十分匱乏，本地汽車經銷商及汽車服務產業(yè)對專業(yè)物業(yè)的需求旺盛 。 項目現(xiàn)已動工，預計 3年全部建成， 1 期預計于 8 月左右推出 未知 3 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目計劃將于 2020 年 5 月以前全部建成，一期工程近 7 萬平方米，計劃于 2020 年 8 月前建成。 南瀕沿江高速公路，東接齊山大道、 318 國道，西臨長江南路，占地2200 畝，總建筑面積約250 萬方。 5000 3 池州碧桂 園 碧桂 園 地產 項目位于站前區(qū)西部，北抵齊山平天湖景區(qū)， 池州碧桂園的業(yè)態(tài)豐富，包括了多層、高層、雙拼住宅、 項目一期 805 畝已經動工，預計 5 月上市 未知 2 中管網房地產頻道 作為國內最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 一期共推出 6棟，售價 2700—— 4200左右，其中沿長江南路 商 鋪 均 價4200，一、二層連賣。 該 小區(qū)以住宅為主，配有少量的社區(qū)商業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 經營用物業(yè) “ 不專業(yè) ” 商家經營中使用的物業(yè)極少是專門為汽車銷售設計和建造的 ， 除了上海大眾和奇瑞的兩家 4S 店是專門為汽車銷售設計和建造的賣場，調研中的其他商家基本是購買或租用普通的門面房進行經營，盡管地段具有一定優(yōu)勢，但缺點非常明顯，首先是賣場的面寬進深等尺度無法滿足經營需要，經營面積往往得不到保證，大多數(shù)商家的賣場只能展示 35 輛樣車，別克專賣店甚至只展示了一輛樣車；其次是受制于裝修和擺放，汽車賣場應具備的展覽展示功能無從體現(xiàn)，賣場的氣氛得不到烘托；再次是門前屋后缺少停車場地，無法保證應有的銷售庫存，也 弱化了賣場的展覽展示作用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見近年來池州私家車增加迅速，強勁的市場需求與落后的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀形成了鮮明的對比，未來 市場對與汽車經銷行業(yè)的需求將越來越大 ，這一點對于本項目來說是一個重要的機會。 這跟這幾年商鋪放量較少有關聯(lián)， 08 年 3 月單價達到最高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年 2020年 2020 年 1— 3 月 住宅交易面積（萬㎡） 住宅交易額（億元） ——— — 以上數(shù)據(jù)來源于池州市房管局 總結： 08 年池州住宅市場產品線豐富 ,供給嚴重大于需求，住宅市場競爭將會進一步激烈。 池州市近年來住宅成交均價（元/ 平方米）0500100015002020250030