【正文】 問題，原計劃在04 年中動工。近日，經(jīng)管理處咨詢，政府相關(guān)部門人員口頭答復(fù)：因資金問題和拆遷問題，五和南路改造工期暫時延后。管理處、業(yè)委會和居委會會繼續(xù)跟進并及時向廣大住戶反饋。C、關(guān)于外圍豬棚和燒蘑菇問題：寶安和布吉兩鎮(zhèn)城管部門已對現(xiàn)場進行了多次清理。布吉梳理行動綜合辦多次到小區(qū)內(nèi)外圍現(xiàn)場辦公，拆除了花城西外圍荔枝3林內(nèi)的違章搭建物。11 月下旬，管理處聯(lián)合業(yè)委會和業(yè)主代表借助深圳電臺民心橋欄目向城管局長反映花城外圍問題，引起政府主管部門高度重視，于11 月下旬全部拆除外圍違章建筑。D、學校改制問題，管理處配合業(yè)委會、居委會和社區(qū)黨總支多次召開專題會議，提出把建議學校改制作為解決適齡學生義務(wù)教育問題的突破口。并積極向龍崗區(qū)教育主管部門和有關(guān)方面反映，推動這一建議盡快得以落實。針對廣大業(yè)主關(guān)心的子女入學及小孩享受義務(wù)教育權(quán)利等問題，四季花城黨總支、居委會、業(yè)主委員會、管理處及業(yè)主代表多次向龍崗區(qū)教育局反映情況，并遞交了業(yè)主要求學校改制的聯(lián)合簽名。龍崗區(qū)教育局回復(fù)：已形成書面報告向市政府相關(guān)部門反映此問題，目前正在等待市政府相關(guān)部門的回復(fù)。三、維修管理方面隨著七期住戶裝修逐步結(jié)束，年初對七期樓道墻面進行翻新。對花城一至七期的電梯轎廂進行了油漆翻新。上半年對已無法維修的一、二期地燈進行更換。六月份用水、用電高峰期間，安排技術(shù)員24 小時值班，跟蹤小區(qū)用水、用電負荷情況，實施節(jié)約水電的措施，確保小區(qū)設(shè)備正常運行，正常供水供電。完善花城安全設(shè)施，進行效果評估，對安全隱患點進行系統(tǒng)、全方位地整改。完善花城安防設(shè)備系統(tǒng)功能，結(jié)合實際效果，對小區(qū)安防設(shè)備進行系統(tǒng)、全方位地整改。為保證小區(qū)設(shè)備的正常運行，按計劃對花城設(shè)備進行了年檢。為保證生活用水的正常供應(yīng)，按計劃對小區(qū)供水管網(wǎng)及閥門進行檢修。對小區(qū)二次供水水箱進行全面清洗，經(jīng)質(zhì)檢部門的水質(zhì)檢測，報告結(jié)果合格。對小區(qū)本體防雷接地進行檢測，結(jié)果合格。實施老業(yè)主關(guān)懷計劃，對海棠苑、桂花苑、玫瑰苑商鋪走廊的吊頂進行了統(tǒng)一翻新更換。對百合、海棠、羅蘭苑外墻排水管進行了改造，對四、五期空調(diào)百葉進行了翻新等。三、安全管理方面針對四季花城上半年的安全現(xiàn)狀，深入調(diào)整安全巡邏方案，落實各項安全防范措施，組織便衣人員在苑內(nèi)外伏擊。配合社區(qū)警務(wù)室，收集匯總出租戶資料，對花城的出租戶和暫住人口進行了統(tǒng)一清查，并實施動態(tài)跟蹤和管理。結(jié)合花城封閉式管理，重新評估并調(diào)整了小區(qū)的安全管理方案，加強對進出人員的盤查和登記。開展現(xiàn)場安全管理系統(tǒng)評估，重新評估和調(diào)整智能化安防設(shè)施，有效利用探頭和門禁系統(tǒng)，強化人防技防物防的相互配合，其中包括崗位設(shè)置、北外圍增加射燈、加高部分防爬刺、增加防爬網(wǎng)、增設(shè)了望崗?fù)さ取Ｔ诓糠周噲鰨弳⒂门踩珕T，與現(xiàn)場安全員配合協(xié)作，實施各項車輛管理措施，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。每季度組織安全管理大家談活動，每月組織安全員上門檢查住戶的居家報警器，向廣大住戶宣傳居家防盜方法、消防基礎(chǔ)知識和技能、預(yù)警信息的處理方法和技巧等，組織苑長、座長、義工隊主動參與小區(qū)安全巡邏。倡議住戶群策群力，共同做好安全防范工作。經(jīng)營管理方面1`、在管理處廣泛宣傳成本意識，增強員工的成本意識，加強全員的內(nèi)部成本控制，落實XX 年下半年各部門經(jīng)營責任目標。下半年落實了六、七期抄表到戶，在用電高峰期時增加一臺變壓器供電，通過與供電所多次對接在變壓器開通時免交基本電費。通過與布吉供電所對接，將電容大的草坪燈電表改造為小容量的電表減少每月支付的基本底度電費。將花城部分公共用水籠頭改造成需專用工具才能開水的籠頭，防止公水私用。對清潔和綠化外包方實施用水申請制度，杜絕外包方用水的浪費。在材料采購方面，增強了采購的計劃性并對零星采購實行嚴格監(jiān)控，保證采購成本的合理。 712 月經(jīng)營收入情況基本較好，收入均超額完成平均預(yù)算。截止目前，管理處全年虧損約333 萬元， 萬元， 萬元。虧損的主要原因為保障花城良好的治安環(huán)境，管理處在上半年調(diào)整崗位編制，保安成本比去年同期增加約75萬元,其中人工成本增加約58萬,更換中心硬盤刻錄機增加成本約17萬。隨著時間的推移，四季花城綠化保養(yǎng)越發(fā)困難，園林綠化保養(yǎng)成本去年下半年成本為35 萬元， 萬元， 萬元。隨著小區(qū)入住年限的增加，公共設(shè)施運行費用大幅增加，去年下半年公共設(shè)施運行費用約146 萬元，今下半年為168 萬元，增加約22 萬元。原因是電梯保養(yǎng)成本大幅增加，其它零星工程增多。五、內(nèi)務(wù)管理方面加強團隊建設(shè)，采取競爭上崗形式選拔優(yōu)秀人才。在5 月、11 月分別舉辦了集中競爭上崗活動選拔基層管理骨干，合理做好人才梯隊的規(guī)劃和儲備。積極開展員工為住戶做好事、做實事的競賽活動，完善培訓和考核體系，開展各班組的業(yè)務(wù)培訓和專業(yè)技能大比武活動，評選先進班組、優(yōu)秀服務(wù)明星和專業(yè)能手，強化員工的服務(wù)意識，提高員工綜合服務(wù)技能。注重業(yè)務(wù)管理，關(guān)注現(xiàn)場細節(jié)，積極開展我為品質(zhì)進一言活動，深入挖掘現(xiàn)場改善品質(zhì)的方法，實現(xiàn)資源共享，提升服務(wù)質(zhì)量。開展戶外拓展訓練、知識競賽等形式多樣的員工活動，加強員工思想教育，促進員工之間的溝通了解，培養(yǎng)團隊協(xié)作精神，確保團隊的穩(wěn)定和高效。20** 年工作思路：一、 社區(qū)文化方面：關(guān)注顧客文化需求，開展形式多樣的社區(qū)文化建設(shè)，豐富住戶文化生活。組建社團聯(lián)合會，加強社團管理，促進社團良性運作。加強社區(qū)文明建設(shè)，營造健康和睦、文明有序的社區(qū)氛圍。營造社區(qū)學習氛圍，利用各種資源創(chuàng)建學習型社區(qū)。二、 客戶服務(wù)方面：繼續(xù)深化客戶關(guān)系，強化客戶事務(wù)助理的現(xiàn)場品質(zhì)監(jiān)督作用，提高投訴處理的及時性和解決程度。繼續(xù)推動義工隊成員參與社區(qū)管理，調(diào)動廣大住戶參與管理的熱情。采用多種途徑加大社區(qū)不文明行為的管理力度。繼續(xù)深化真誠互動、物業(yè)管理開放日、社區(qū)大家談等客戶服務(wù)項目，讓業(yè)主更多地了解物業(yè)管理，增進與住戶間的溝通與了解。繼續(xù)聯(lián)合黨總支、居委會、業(yè)委會走訪相關(guān)政府主管部門，集中力量敦促政府解決花城外圍違章搭建、改變住宅功能、車輛亂停放、商業(yè)街亂擺賣、犬吠擾鄰等問題。加強小區(qū)內(nèi)綠化的管理，對小區(qū)內(nèi)老化的植物進行重剪修復(fù)處理或更換。繼續(xù)引進新的技術(shù)和工具，采用科學的消殺方法提高小區(qū)四害消殺效果，為小區(qū)住戶營造良好的生活環(huán)境。三、 維修服務(wù)方面：從小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備節(jié)能降耗方面著手，在保證原有設(shè)施設(shè)備使用功能的前提下，合理評估能源消耗和材料損耗狀況，在物業(yè)維護和節(jié)能降耗方面制定措施并嚴格執(zhí)行。提高家政維修質(zhì)量和及時性，促進技術(shù)員的一專多能，強化禮儀訓練，規(guī)范操作流程，為住戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的維修服務(wù)。細化分苑責任制，嚴格執(zhí)行巡查制度，責任考核到人，確?，F(xiàn)場的公共設(shè)施設(shè)備的完好。加大對分包方的監(jiān)督力度，定期對各類設(shè)備進行維修保養(yǎng)，定期巡查公共用水用電設(shè)備設(shè)施，確保正常運轉(zhuǎn)。四、 安全管理方面：繼續(xù)采取周密的安全防范措施，巡查安全員的工作狀態(tài)，檢查智能化防范系統(tǒng)，確保人防技防物防的密切配合，提高安全防范體系的穩(wěn)定性，保障小區(qū)住戶的安全。對停車場的管理現(xiàn)狀進行深入的調(diào)研和分析，規(guī)范停車場的秩序，對部分硬件措施進行整改和調(diào)整。加強車場崗和現(xiàn)場崗的互動，完善標識系統(tǒng)，加強重點監(jiān)控和現(xiàn)場指引，持續(xù)組織開展義工隊和紅領(lǐng)巾小分隊的活動，增強對不文明現(xiàn)象的說服教育。加強出租屋管理，與派出所、居委會共同排查出租人員，每月開展將安全送到家服務(wù)活動，定期開展與業(yè)主的安全互動活動，以苑落為單位，收集住戶對安全管理的意見和建議，廣泛開展消防實操演習和居家防盜宣傳，提高住戶的安全防范意識。五、 經(jīng)營管理方面：持續(xù)廣泛宣傳成本意識，增強員工的成本意識，加強全員的內(nèi)部成本控制，制定并落實20** 年各部門經(jīng)營責任目標。繼續(xù)加強對外包成本的控制力度，在保證清潔、綠化、公共設(shè)施外包服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，減少外包成本。為保持花城高尚住宅的檔次，在合理范圍內(nèi)適當減少小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營壓力，以持續(xù)保持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，擬于20** 年7 月1 日對14 期物業(yè)管理費收費標準進行調(diào)整。六、 內(nèi)務(wù)管理方面：繼續(xù)舉辦各種競爭上崗活動，選拔基層管理骨干，合理做好人才梯隊的規(guī)劃和儲備。繼續(xù)開展為住戶做好事、做實事的競賽、鷹眼獎、季度服務(wù)明星、最佳團隊獎等評優(yōu)活動，完善激勵和考核機制，強化員工的服務(wù)意識，提高服務(wù)技能，保證服務(wù)提供的一致性。大力推進QCC 和創(chuàng)新活動，解決管理難點問題，提高員工創(chuàng)新能力。推進BI，完善BI 檢查方式和反饋機制，規(guī)范員工禮儀禮貌。編制管理風險手冊，全員培訓到位，日常工作進行檢查和考核。組織專門小組定期開展風險自查和預(yù)防工作，及時改善工作方法。