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【正文】 數據，為 ****大廈物業(yè)及設施進行現代化科學的管理，提 供全面的信息和數據的支撐。 方案設計說明 物業(yè)管理系統(tǒng)至少應包括以下子系統(tǒng)：空間管理、客戶檔案、收費管理、維修管理、設備管理、客戶服務管理、環(huán)境管理、保安消防管理、物料管理、行政人事管理、文檔管理、系統(tǒng)管理。 一、空間管理子系統(tǒng) 空間資源管理子系統(tǒng)主要是對管理區(qū)、大樓、房屋、停車場、管理區(qū)附屬設施、房產大修計劃、房產大修情況等信息進行管理?？纱蛴〕龅膱蟊碛校嚎臻g資源統(tǒng)計表、空房統(tǒng)計表、房產大修安排表、房產大修情況統(tǒng)計表等。 二、客戶檔案管理子系統(tǒng) 客戶檔案管理子系統(tǒng)主要是對業(yè)主、居民、租賃戶、客 戶車輛情況、客戶裝修申請、押金的收取及退還、違章罰款記錄錄入、出入證發(fā)放等信息進行管理?？纱蛴〕龅膱蟊碛校簶I(yè)主花名冊、管理區(qū)常住與暫住人口統(tǒng)計表、客戶裝修情況統(tǒng)計表、客戶裝修收取押金清單、客戶自有車輛清單。 三、收費管理子系統(tǒng) 抄表數據錄入：對當期客戶的水、電、氣等的抄表結果進行錄入。若有遠程抄表系統(tǒng)連接可進行直接采集錄入。 收費業(yè)務月結：對上月的客戶收費信息進行匯總、計算滯納金，同時生成本月客戶應收費信息。 物管收費管理：對客戶的水費、電費、物管費等每月定期收取的費用進行收費，并打印收款收據。 日雜收費管 理：對客戶的停車費、出入證費、違章罰款等不定期交費進行收取，并打印收款收據。 銀行托收管理：可用電子郵件方式，將客戶的應收款列表送至銀行進行托收，并可將銀行的回款信息導入數據庫。 ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 21 頁 可打印出的報表有：日交費統(tǒng)計表 (分類、明細、班次 )、物管應收費明細表、催費通知單、物管收費收據、日雜收費收據、物管收費統(tǒng)計表、銀行托收情況統(tǒng)計表、欠費情況統(tǒng)計表、物管應收費分類統(tǒng)計表等。 四、維修管理子系統(tǒng) 維修管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)運營過程中的維修進行全流程（登記、審批、派工、領料、反饋、統(tǒng)計分析）管理。可打印出的報表有：維修派 工單、維修情況統(tǒng)計表年月維修用料統(tǒng)計表等。 五、物料管理子系統(tǒng) 物料管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)公司常用物料、工具等進行全流程（采購、入庫、領用、借用、盤點、報損、統(tǒng)計分析）管理?？纱蛴〕龅膱蟊恚何锪喜少徲媱澖y(tǒng)計表、物料入庫情況統(tǒng)計表、物料領用情況統(tǒng)計表、物料借出情況統(tǒng)計表、在庫物料清單、物料盈虧登記表、物料報損統(tǒng)計表等。 六、客戶服務管理子系統(tǒng) 客戶投訴管理： 對投訴進行管理是各物業(yè)管理公司提供優(yōu)質服務的一個重要組成部分， 該模塊 協助對投訴人、投訴對象、內容、處理意見和客戶投訴處理的滿意程度進行有效的分類管理。 客 戶意見管理：對客戶日常對小區(qū)管理等各方面提出的意見、建議進行分類管理，并對整改措施及結果進行登記。 大廈服務管理：對客戶提出的有償服務要求如：訂報、送奶等進行登記，并對執(zhí)行結果 進行跟蹤。 七、行政人事管理子系統(tǒng) 組織機構管理：管理公司、部門的檔案信息，同時對員工檔案 從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料和在職培訓等資料。 會議記錄管理：對公司各種會議的計劃、組織、召開情況進行分類登記管理。 活動安排與公告管理： 記錄大廈活動的組織人、參加人、活動內容、活動場地等內容，便于對大 廈活動 進行 統(tǒng)一管理。 同時對在網上發(fā)布的公告進行維護。 ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 22 頁 工作計劃管理：對公司、部門的工作計劃進行登記，查詢管理。 辦公用品管理：對公司的辦公用品進行全流程（采購、分發(fā)、統(tǒng)計）管理。 日常費用支出管理：登記公司各部門日常費用支出計劃、實際支出情況，以便于統(tǒng)計查詢。 八、設備管理子系統(tǒng) 設備檔案管理：對設備的原始資料、臺帳、附屬設備、備忘錄、規(guī)章制度進行管理。 設備運行管理：對設備的運行參數記錄、運行時間、運行故障進行管理。 設備保養(yǎng)管理：對設備保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)記錄、保養(yǎng)檢查記錄進行管理。 設備維修管理：對設備的 維修及其備件的更換進行管理。 九、環(huán)境管理子系統(tǒng) 環(huán)境保潔管理：對各保潔區(qū)保潔員的工作安排、工作情況以及保潔檢查結果進行記錄，以及保潔區(qū)的環(huán)境消毒進行管理。 環(huán)境綠化管理：對管理區(qū)內種植植物 的種類、澆水間隔、施肥間隔、責任人等進行登記管理，同時對綠化植被進行科學、有效的管理，提高植被成活率。 十、保安消防管理子系統(tǒng) 保安巡查管理：記錄保安巡查排班，在巡查過程中所發(fā)生的事件及處理結果。 登記重大違章事件，并記錄違章的處理情況 。 保安器械管理：對保安所配備的器械進行登記，以便于查詢。 消防管理：對管理區(qū)內消防器材 配備、消防事故情況、消防演習情況進行登記管理。 十一、文檔資料管理子系統(tǒng) 公司文檔管理： 對上級下達、 公司、 部門抄送和本部發(fā)出的各種辦公文件和檔案進行有效的管理和存放，便于以后查找和查詢 。 規(guī)章制度管理：對公司的各種規(guī)章制度進行分類管理。 ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 23 頁 圖紙資料管理：對物業(yè)管理公司的各種工程圖紙和圖書資料進行管理。 十二、系統(tǒng)設置管理子系統(tǒng) 系統(tǒng)設置管理子系統(tǒng)主要是對常用基礎數據的維護，以及本系統(tǒng)使用用戶的創(chuàng)建及其授權進行管理，還有智能設備數據采集的配置管理。 系統(tǒng)配置要求 1） 軟硬件配置 硬件平臺： 服務器 ：可選擇 PC服務器或小型機； 客戶機：可選擇 PIII以上 PC機。 軟件平臺： 操作系統(tǒng)： WindowsNT/202 UNIX、 Linux Web服務器：支持 JSP/SERVLET的 Web Server 或 Application Server 數據庫： Oracle8 客戶機： 2） 功能要求 ? 采用 J2EE 技術開發(fā)，能夠使物業(yè)管理業(yè)務系統(tǒng)與社區(qū)電子商務系統(tǒng)無縫集成（或整合應用）。傳統(tǒng) C/S 結構的應用，無論是安裝、配置還是升級都需要在所有的客戶機上實施，而 B/S結構的應用，一般只需安裝、配置在服務 器上，在客戶機上的工作較少，因此降低了用戶的管理成本。 ? 采用大型關系型數據庫可處理大容量數據和歷史數據，具有高安全性和可靠性 ? 基于瀏覽器 /服務器（ B/S）體系結構，全面支持 Inter/Intra/Extra ? 采用分布式處理，減少系統(tǒng)部署和維護費用，降低系統(tǒng)整體擁有成本（ TCO） ? 服務器可以適用多種操作系統(tǒng)平臺（ WindowsNT/202 Unix、 Linux 等） ? 客戶端采用瀏覽器操作界面，操作便捷，易學易用 ? 實時網上物業(yè)管理服務使信息傳遞快捷暢通 ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 24 頁 ? 全面的統(tǒng)計分析及時提供決策依據 ? 各項費用 自動計算減少工作差錯與負擔 ? 自動控制各項費用收繳情況，保證公司利益 ? 完整的設施維修保養(yǎng)檔案提高管理水平 樓宇自動化控制系統(tǒng) (BAS) 設計要求 根據國標 GB/T503142021《智能建筑設計標準》甲級智能化系統(tǒng)設計規(guī)范要求，同時參照目前正在由國家建設部、國家信息產業(yè)部、國家科技部、國家技術監(jiān)督局聯合編制的《建筑及住宅社區(qū)數字化技術應用標準》的相關內容及技術應用要求實施。樓宇自動化控制系統(tǒng)功能包括：網絡化設備監(jiān)控節(jié)能管理平臺、空調系統(tǒng)監(jiān)控、送排風系統(tǒng)監(jiān)控、給排水設備監(jiān)控、變配電 設備監(jiān)控、電梯運行監(jiān)控。對 樓宇自動化控制系統(tǒng)提出以下設計要求： 設計方案應采用瀏覽器 /服務器 (B/S)結構的網絡化樓宇自動化控制系統(tǒng)管理的軟件版本，并可通過互聯網絡對 ****大廈內的空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)以及電梯等機電設備進行工作狀態(tài)的實時監(jiān)視和必要的控制，實現公共設備的最優(yōu)化管理并降低故障率。 1) 樓宇自動化控制系統(tǒng)系統(tǒng)基本功能設計要求： ? ****大廈內公共建筑物內的空調設備和冷、熱源設備的運行狀態(tài)顯示、控制、參數設置、查詢、故障報警的監(jiān)控與節(jié)能運行管理； ? ****大廈內給排水設備運行狀態(tài)顯 示、控制、參數設置、查詢、故障報警的監(jiān)控與節(jié)能運行管理； ? ****大廈內生活水箱、中水箱、污水池的水位高低狀態(tài)的監(jiān)測； ? 送排風機電設備的運行狀態(tài)顯示、控制、參數設置、查詢、故障報警的監(jiān)控與節(jié)能運行管理； ? ****大廈內變配電設備與電力供應狀態(tài)顯示、參數設置、查詢、故障報警的監(jiān)控與節(jié)能運行管理； ? ****大廈內電梯運行狀態(tài)的顯示、故障報警的監(jiān)控與節(jié)能運行管理；以及停電時****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 25 頁 的緊急狀態(tài)處理； ? 遠控風機盤管的啟停和監(jiān)視運行狀態(tài)。 技術應用要求 ? 通過 BAS 樓宇自控系統(tǒng)建立 ****大廈空調及冷熱源設備、給排 水設備、變配電及照明設備、電梯設備監(jiān)控管理。實現由 ****大廈樓宇自動化控制系統(tǒng)管理中心對****大廈內各種機電設備進行全方位的監(jiān)視、控制，以及各設備間的聯動控制和節(jié)能管理。 ? 智能化集成管理系統(tǒng)通過開放接口實現管理中心和 BAS 樓宇自控系統(tǒng)集成，實現對各機電設備的運行狀態(tài)進行監(jiān)視和必要的控制，并對系統(tǒng)報警信息數據進行顯示和紀錄，建立機電設備運行數據管理資料庫。 ? BAS 樓宇自控系統(tǒng)具有實時處理和紀錄故障報警信息，以及聯動自動聯絡設備維修人員移動通訊設備的能力。 ? BAS 樓宇自控系統(tǒng)具有通過電話網絡和互聯網絡將設備 故障報警信息傳送到物業(yè)管理中心及相關設備維修部門和設備供應商的能力。智能物業(yè)及設施管理人員及相關設備維修部門和設備供應商也可以通過網絡在授權下監(jiān)視和查詢與設備故障報警相關的信息，以及相關設備運行的歷史數據和維修保養(yǎng)的記錄資料。 方案設計說明 對機電設備運行監(jiān)控內容如下： 冷源系統(tǒng)包含的設備由 3臺制冷機、 4 臺冷卻水循環(huán)泵、 9 臺冷凍水循環(huán)泵（采用二次回水方式，一次泵為定流量系統(tǒng)，二次泵四用一備，變流量系統(tǒng)）、 3 座冷卻塔、補水泵補水箱等組成；熱源系統(tǒng)包括 2 臺換熱器。 （ 1） 對冷源系統(tǒng)監(jiān)控如下： ? 監(jiān)測制冷 機運行狀態(tài)、故障報警、手自動狀態(tài)，水流狀態(tài)，并控制啟停； ? 監(jiān)測冷凍水一次循環(huán)泵的運行狀態(tài)、故障報警、手自動狀態(tài)，水流狀態(tài)，并控制啟停； ? 監(jiān)測二次冷凍泵變頻器故障，變頻控制水泵的轉速和控制變頻器啟停； ? 監(jiān)測冷卻水循環(huán)泵的運行狀態(tài)、故障報警、手自動狀態(tài)，水流狀態(tài)，并控制啟停； ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 26 頁 ? 監(jiān)測冷卻塔風機的運行狀態(tài)、故障報警、手自動狀態(tài)，并控制啟停； ? 監(jiān)測冷卻塔風機變頻器故障，變頻控制風機轉速并控制變頻器啟停； ? 測量冷凍水供 /回水之間的壓差； ? 測量冷凍水供 /回水溫度； ? 測量冷卻水供 /回水溫度； ? 測量冷凍水回水流量； （ 2）對熱源系統(tǒng)監(jiān)控如下： ? 監(jiān)測熱水循環(huán)泵的運行狀態(tài)、故障報警、手自動狀態(tài)，并控制啟停； ? 測量換熱器一次側回水流量，統(tǒng)計大樓消耗熱能量； ? 測量換熱器一次側供、回水溫度； ? 測量換熱器的二次側進、出水溫度； ? 測量換熱器二次側的進、出水壓力； ? 對一次側熱水閥的調節(jié)。 商場、職工餐廳等公共空間采用低速風管全空氣空調系統(tǒng)，本工程共有空調機組 19 臺；監(jiān)控內容如下： ? 監(jiān)測送風機手 /自動轉換狀態(tài)，故障報警； ? 控制送風機的啟停； ? 監(jiān)測送風機運行狀態(tài)； ? 測量水盤管表面溫度，監(jiān)測防凍開關的狀態(tài)； ? 調節(jié)新 /回風閥門開度（ AO）； ? 送 /回風溫、濕度監(jiān)測； ? 室外溫、濕度監(jiān)測； ? 過濾器兩側壓差檢測，淤塞報警； ? 控制安裝于水盤管回水側的二通電動調節(jié)閥（ AO）； 辦公、餐廳的單間、小的精品店等采用風機盤管加新風的空調方式，本工程共有新風機組 31臺；監(jiān)控內容如下： ? 監(jiān)測風機手 /自動轉換狀態(tài)，故障報警； ? 控制風機的啟停； ****大廈弱電系統(tǒng)工程 設計任務書 第 27 頁 ? 監(jiān)測風機運行狀態(tài)； ? 監(jiān)測防凍開關的狀態(tài)； ? 過濾網淤塞報警。 ? 根據風機運行狀態(tài)聯動控制新風閥門（ DO）； ? 送風溫濕度監(jiān)測； ? 控制安裝于水盤管回水側的二通電動調節(jié)閥（ AO）； 送、排風機，補風機共有 37臺，并檢測地下車庫 CO 含量； ? 控制風機的啟停； ? 監(jiān)測風機運行狀態(tài)、故障報警，手自動狀態(tài)； ? 地下停車場進行一氧化碳含量檢