農(nóng)村房屋買賣合同效力-資料下載頁
2024-11-16 23:52本頁面
【正文】 的行使將不存在任何障礙此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民房屋時僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。因此對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在進犯的問題。且允許村民房屋轉讓將使村民的房屋發(fā)揮的效用?！ ?jù)??報道根據(jù)出臺的蘇州農(nóng)民宅基地轉讓相關蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉讓。報道說作為全國首創(chuàng)的重要舉措蘇州農(nóng)民進城后農(nóng)宅將可以轉讓、。日前蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼鼓成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城化進程。長以來農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面城居民或外來者根本無權購置農(nóng)民房另一方面也導致農(nóng)村住宅價格低廉一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度?！ ∫虼颂K州的作法是對城規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地將由確權或征為國有土地土地上的農(nóng)民住宅那么納入城私房理只要補交土地出讓金這些農(nóng)宅就可以進展房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)那么將成立農(nóng)民住宅置換中心進城農(nóng)民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲藏后進入?！ ∵@樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能也將大幅進步蘇州農(nóng)宅價格讓農(nóng)民也享受到城化的成果。[5] 因此筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記、買賣一是應盡快完善立法在今年的二會上已有提出這個問題二是在目前沒有法律制止轉讓的情況下采有條件有效為妥詳細的設想如下： 盡快完善立法規(guī)定農(nóng)村房屋可買賣的。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地宅基地使用不是永久的為房屋的壽命內(nèi)(或規(guī)定年限如70年)房屋到塌或滅失重建時重新申請批準(目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的)放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內(nèi)(或規(guī)定年限70年)隨房移轉的條件?！ ⒄?城房地產(chǎn)理法?第八條：城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地經(jīng)依法征用轉為國有土地后該國有土地的使用權方可有償出讓。所以可以對城規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地由確權或征為國有土地交納土地出讓金進入交易?！ ∧壳霸跊]有法律和法規(guī)對農(nóng)村房屋轉讓沒有制止性規(guī)定的情況下不宜對已交房付款并訂有買賣契約的應認定為合同有效為好特別是對于經(jīng)村集體組織同意備案的應為有效對于宅基地建房后的可規(guī)定村民轉讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意并規(guī)定一定的轉讓年限。?城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行?第十二條根據(jù)土地的用途對各類用途的使用權年限作了規(guī)定居住用地為70年。所以轉讓也應參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的限那么為50年。同時對于原的可考慮收取一定的使用費。文章來源：中顧法律網(wǎng) (法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)〕內(nèi)容總結（1）農(nóng)村房屋買賣合同效力
一、房地產(chǎn)權現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權
談農(nóng)村房屋買賣首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權現(xiàn)狀我國的土地所有權有二種所有制：（2）由于房屋可以繼承所以宅基地使用權本質(zhì)上也可以繼承因此宅基地使用權是一種無限限制的權利（3）但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外
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