【正文】 款是指銀行受住房公積金管理中心委托、以住房公積金發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金委托貸款的收益和風險均由住房公積金管理中心承擔。組合貸款是指以信貸資金和住房公積金向同一借款人發(fā)放的貸款。組合貸款中的住房公積金委托貸款部分的收益和風險由住房公積金管理中心承擔。按照交易性質劃分，個人住房貸款包括一手房貸款、二手房貸款、自建房貸款、集資建房貸款。一手住房是指首次交易的住房，包括房地產(chǎn)開發(fā)商或其他主體（以下統(tǒng)稱“售房人”）開發(fā)建設后銷售給個人的住房。個人一手住房貸款（以下簡稱“一手房貸款”）是指銀行向個人借款人發(fā)放的用于其購買一手住房的貸款。二手住房是指再交易住房，即已取得分戶辦理的房屋所有權證書及允許上市的證明文件，可以在房地產(chǎn)三級市場合法交易的住房。自建房是指銀行向借款 1 人發(fā)放的、用于借款人建設自有房產(chǎn)的貸款。集資建房貸款是指銀行向集資建房單位的職工發(fā)放的、用于借款人集合資金建設自住住房的貸款。第三條 本辦法適用于中國農(nóng)業(yè)銀行各級機構辦理的自營性貸款和組合貸款中的自營性貸款部分。第二章 貸款對象、金額、期限和利率第四條 貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民、在中國大陸有居留權的港澳臺自然人和外國人。第五條 借款人須同時具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效身份；（二）有償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好；（三）有合法有效的購建房合同或協(xié)議；（四）有不低于最低規(guī)定比例的自籌資金，并保證用于或已經(jīng)用于購建房；（五）同意以所購建住房作為抵押物，或提供經(jīng)辦行認可的其他住房作為抵押物，或由具備保證資格和足夠代償能力的單位或自然人作為連帶責任保證人；（六）經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。第六條 經(jīng)辦行應根據(jù)借款人所購建住房的單位價格、成新率等因素合理確定貸款金額，購房不得超過借款人所購住房成交價格或評估價格（兩者取低者）的80％，建房不得超過借款人所建住房成本價格或評估價格（兩者取低者）的80％。購建房貸款不得超過外部監(jiān)管機構規(guī)定的最高貸款成數(shù)。第七條 經(jīng)辦行應根據(jù)借款人年齡、抵押物已使用年限等合理確定貸款期限，最長不得超過30年，且不得超過外部監(jiān)管機構規(guī)定的最長貸款期限。借款人年齡與貸款期限之和一般不得超過65年，最長不得超過70年。抵押物為住房的，抵押物已使用年限和貸款期限之和不得超過40年。非經(jīng)一級分行批準，不得發(fā)放1年期以內（含1年）的購建房貸款。第八條 貸款利率按照中國人民銀行及我行個人住房貸款利率政策執(zhí)行。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息。貸款期限在1年以上的，可以采用固定利率、浮動利率或總行規(guī)定的其他利率種類。第九條 個人住房貸款原則上應實行按月分期還本付息，但總行另有規(guī)定的除外。第三章 貸款程序第十條 貸款基本程序包括：借款人提出貸款申請、銀行受理、貸前調查、貸款審查和審批，經(jīng)辦行與借款人簽訂借款合同、辦理擔保和保險手續(xù)（已取消保險的除外），經(jīng)辦行發(fā)放貸款。第十一條 貸款申請。借款人向經(jīng)辦行提出貸款申請，填寫個人住房貸款申請表并提供以下資料：（一）借款人身份證件；（二）婚姻狀況證明；（三）借款人已支付或能夠支付購房首付款的證明文件；（四）借款人與售房人簽訂的合法有效購房合同或協(xié)議，所購住 房為二手房的，還需提供所購住房的房地產(chǎn)權利證書或其他合法有效的產(chǎn)權證明；（五）借款人或家庭還款能力證明材料；（六）以其他房產(chǎn)作為抵押物的，提供抵押物產(chǎn)權證明、有處分權人同意抵押的書面證明和價格評估報告；（七）經(jīng)辦行要求提供的其他資料。第十二條 貸前調查。經(jīng)辦行調查崗收到客戶申請資料后，對客戶是否具備辦理信貸業(yè)務的基本條件進行初步認定。對于符合基本條件的，予以受理，由調查崗進行調查，重點調查下列內容：（一）借款人所提供資料的真實性；（二）購建房行為是否真實，是否已支付或能夠支付購房首付款；（三）購房目的；（四）借款人還款能力；（五）借款人信用狀況；（六）抵（質）押物權屬狀況是否清晰，擔保是否足值有效。對借款人信用狀況的調查必須查詢人民銀行個人征信系統(tǒng)和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理系統(tǒng)，打印并保存借款人信用報告，還須實地調查或進行電話核實，上述工作必須由銀行內部人員承擔，不得委托中介機構代為履行。調查人員要與借款人至少面談一次，并做好面談記錄。第十三條 貸款審查。貸款審查由有權審批行信貸審查部門或審查崗承擔，主要審查以下內容：（一）購房行為的真實性；（二）貸款資料是否齊全；（三）借款人是否符合貸款條件，是否具備還款能力；（四）借款人信用狀況是否良好；（五）貸款用途、金額、期限、利率、還款方式、月房產(chǎn)支出與收入比、月所有債務支出與收入比、工程進度是否符合外部監(jiān)管部門和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理規(guī)定；（六）擔保是否能夠落實。第十四條 貸款審批。有權審批人在授權范圍內，根據(jù)調查、審查意見審批個人住房貸款業(yè)務。有權審批行可以采取批文或審批表等形式直接或間接批復至經(jīng)辦行。第十五條 簽訂擔保借款合同。經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、擔保人簽訂擔保借款合同。第十六條 貸款發(fā)放。擔保手續(xù)落實后，經(jīng)辦行才得發(fā)放貸款。所購房屋為期房的，落實階段性擔保并辦妥房屋抵押（預）登記手續(xù)后，經(jīng)辦行才得發(fā)放貸款。第十七條 對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供個人住房貸款支持的，在受理借款人貸款申請之前，有權審批行應進行樓盤按揭準入審批（總行另有規(guī)定的除外）。樓盤按揭準入程序重點審查項目的合法合規(guī)性、市場銷售前景等。經(jīng)有權行審批，同意對樓盤準入的，由經(jīng)辦行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂住房按揭合作協(xié)議。向散盤提供個人住房貸款的，可以不進行樓盤按揭準入審批，但必須滿足下列條件（總行另有規(guī)定的除外）：所購住房為經(jīng)過竣工驗收合格的現(xiàn)房；我行提供個人住房貸款支持的住房總建筑面積不超過整個項目總建筑面積的10％；房地產(chǎn)開發(fā)商承擔階段性保證責任。不得對期房項目發(fā)放散盤貸款，但總行另有規(guī)定的除外。第四章 貸款擔保與保險第十八條 借款人申請個人住房貸款必須提供合法有效的擔保方式，擔保方式可以為抵押、質押、保證或上述擔保方式的組合。第十九條 個人住房貸款采用抵押方式的，原則上以借款人所購建的住房作為抵押物。對根據(jù)總行或一級分行辦法認定的個人優(yōu)質客戶，可采用第三人名下未設定抵押的其他住房作為抵押物。抵押價值不得超過評估價的50％。第二十條 個人住房貸款人采取質押方式的，質物限于銀行存單、憑證式國債，并按照質押貸款相關管理辦法執(zhí)行。第二十一條 個人住房貸款采用保證方式的，原則上只適用于階段性保證擔保。以尚未取得房屋所有權證的一手房作為抵押物的，在辦妥抵押登記手續(xù)前，原則上由售房人為貸款提供階段性保證擔保（總行另有規(guī)定的除外），并可要求售房人按照貸款余額的一定比例存入保證金，保證金應當存放在專門設立的保證金專戶內。在辦妥抵押登記前發(fā)放二手房貸款的，原則上應由專業(yè)擔保公司提供階段性擔保。由專業(yè)擔保公司提供階段性保證擔保的，專業(yè)擔保公司應同時具備以下條件：無虛假注資、抽逃資本金、拒絕履行代償義務等不良行為；已按授信管理規(guī)定進行了客戶分類及核定擔保額度，且核定的擔保額度在批準的有效期以內；辦理貸款擔保業(yè)務時尚有可用擔保額度；按照規(guī)定，在經(jīng)辦行設立專門的保證金專戶，存入足額保證金；經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。個人住房貸款也可由符合總行規(guī)定條件的自然人和非專業(yè)擔保公司的法人單位提供階段性保證擔保。第二十二條 個人住房貸款保險遵循平等協(xié)商原則。經(jīng)辦行與借款人協(xié)商選擇是否投保、保險品種、保險金額、保險費繳納方式和保險機構。借款人購買保險的，應在保險單上明確經(jīng)辦行為第一受益人。第五章 貸后管理第二十三條 向尚未竣工驗收的樓盤發(fā)放個人住房貸款并以所購住房作為抵押物的，經(jīng)辦行應對開發(fā)商售房款中的貸款資金進行監(jiān)管，確保資金優(yōu)先用于該樓盤建設，但總行另有規(guī)定的除外。第二十四條 經(jīng)辦行應按照總行個人住房貸款風險分類標準對個人住房貸款進行風險分類。第二十五條 經(jīng)辦行要做好不良貸款催收工作。第二十六條 經(jīng)辦行應定期進行貸后檢查，了解借款人還款狀況、還款能力變化及抵押物狀況。發(fā)現(xiàn)風險的要及時進行風險預警并采取防范措施。各級行要做好現(xiàn)場檢查和在線監(jiān)測工作。每年要對所轄經(jīng)辦行個人住房貸款業(yè)務的合法合規(guī)性和貸款的風險狀況進行現(xiàn)場檢查。管理行要安排專門人員利用信貸管理系統(tǒng)（CMS）對貸款進行在線監(jiān)測，重點監(jiān)測不良貸款比較集中的樓盤，發(fā)現(xiàn)風險隱患及時向有關部門反映。第二十七條 個人住房貸款實行檔案集中保管制度。貸款業(yè)務辦理和貸后管理中形成的資料要及時歸檔，檔案原則上集中在支行及以上行保管，檔案保管行要按要求制作統(tǒng)一的檔案用具，其中重要憑證要按規(guī)定入庫保管。具備條件的行，應積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時只使用電子檔案。第七章 特別規(guī)定第二十八條 具備條件的分行要建立個人消費信貸業(yè)務審查審批中心，對個人住房貸款業(yè)務集中審查審批。第二十九條 個人住房貸款實行貸款責任人制度。第三十條 個人住房貸款采用自然人保證擔保的，必須對保證人進行信用評級，保證人應獲得較高的信用等級并符合總行有關規(guī)定。第三十一條 借款人購買與所購住宅相配套的車位、且能夠辦理獨立的產(chǎn)權證明和抵押登記手續(xù)的，可以發(fā)放個人車位貸款，貸款條件和辦理程序參照個人住房貸款有關規(guī)定執(zhí)行。車位雖不能辦理獨立的產(chǎn)權證明但可在房地產(chǎn)權利證書中做明確記載且隨住宅轉讓的，可對住宅和配套車位合并發(fā)放車位貸款。第三十二條 個人因建造自用住房申請個人自建住房貸款的，貸款條件和辦理程序參照個人住房貸款有關規(guī)定執(zhí)行，貸款金額不得超過所建住房建造成本的80％，貸款期限不得超過30年，在個人住房貸款科目內核算，且需同時滿足下列條件：（一）所建住房僅限于大、中城市城區(qū)或縣（市）政府所在建制鎮(zhèn)城區(qū)，或省級政府認定的重點城鎮(zhèn)；（二）建房所占用土地以出讓方式取得，借款人已全額繳清土地出讓金，并已以借款人名義取得國有土地使用證，土地規(guī)劃用途必須為住房；（三）取得政府規(guī)定的所有建房合法文件及批文，并已開工建設，在建工程形象進度已完成地上一層。（四）以自建房土地使用權設定抵押的，抵押率不得超過成本價 70％或評估價的50％；以在建工程與土地使用權同時設定抵押的，在建工程抵押率不得超過成本價的50％。第三十三條 在職職工因參加單位集資建房的，可以申請單位集資建房貸款，貸款金額不得超過集資建房成本的80％，貸款期限不得超過30年，貸款條件和辦理程序參照個人住房貸款有關規(guī)定執(zhí)行，其中樓盤準入審批權限集中按一手樓樓盤準入權限掌握，單筆貸款在個人住房貸款科目內核算，且需同時滿足下列基本條件：（一）集資建房單位限于黨政機關及效益良好的事業(yè)單位、或為金融、電信、能源、交通等處于行業(yè)領先或壟斷地位的企業(yè)；（二）職工代表大會已通過集資建房方案及分房方案；集資建房方案需要上級主管部門批準的，已取得相關批準文件；（三）集資建房項目經(jīng)過有權部門批準，取得合法有效批文，已全額繳清土地出讓金，建成后能夠分戶辦理房產(chǎn)證和抵押登記手續(xù)；（四）集資建房單位在我行開立資金監(jiān)管專戶，并接受我行資金監(jiān)管；（五）經(jīng)辦行要求的其他條件。第八章 附則第三十四條 本辦法自下發(fā)之日起實行，原《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2000]60號文）、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款操作流程》（農(nóng)銀發(fā)[2001]182號文）、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款貸后管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2004]46號文）個人住房貸款部分規(guī)定同時廢止，其他辦法與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準。第三十五條 本辦法由總行負責解釋和修改，各一級分行可制定 實施細則，并報總行備案。