【正文】 個位置同時幾個客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。商場開業(yè)籌備的一項(xiàng)重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開業(yè)籌備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在商場開業(yè)籌備過程中，與招商工作同等重要的還有市場定位、商業(yè)規(guī)劃、組織建設(shè)、制度建設(shè)、工作流程設(shè)計(jì)、員工招聘培訓(xùn)、空間環(huán)境美陳、二次商裝管理、信息系統(tǒng)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)形象推廣、營銷方案制定、競爭策略制定等等。我們可以設(shè)想一下，如果對商場沒有一個明確的業(yè)態(tài)定位、市場定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結(jié)構(gòu)是多少？如果對商場沒有一個科學(xué)的賣場規(guī)劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個區(qū)位？不同樓層和區(qū)域之間的品種、品牌關(guān)系是什么？我們再想：如果沒有一套那樣現(xiàn)代的商業(yè)管理體系、制度體系、流程設(shè)計(jì)，我們又怎能保障招商、營銷、管理、運(yùn)營和服務(wù)的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營業(yè)員到中高層管理干部要不要培訓(xùn)？開業(yè)的慶典方案、促銷方案要不要制定和實(shí)施？……等等，諸如此類問題，絕不僅僅是招商的問題！所以，我們說，商場的開業(yè)籌備工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須全面考慮、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、系統(tǒng)實(shí)施、整體保障。因此，要保證一個商場的成功招商和成功開業(yè)，一定要做到以下幾點(diǎn)：進(jìn)行充分的市場調(diào)查、準(zhǔn)確的市場定位、合理的賣場布局；建立現(xiàn)代的商業(yè)組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；建立一支有現(xiàn)代商業(yè)管理意識、服務(wù)意識、訓(xùn)練有素、崗職明確的管理團(tuán)隊(duì)和基層員工隊(duì)伍；成功的招進(jìn)一批符合業(yè)態(tài)定位、市場定位、客層定位的品牌和商品；嚴(yán)格地進(jìn)行品牌專柜的設(shè)計(jì)、裝修和商品陳列，營造濃郁、現(xiàn)代的賣場氛圍，美化賣場內(nèi)部空間環(huán)境和商場外觀商業(yè)環(huán)境；建立一套適合現(xiàn)代商業(yè)管理、現(xiàn)代商業(yè)營銷和現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)的商業(yè)POS和MIS系統(tǒng)；建立一套那現(xiàn)代商業(yè)文化體系、營銷體系，制定階段性的系列營銷推廣策略和開業(yè)促銷方案。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)商場的招商成功、開業(yè)成功，也才能真正保障商場今后的運(yùn)營、管理和服務(wù)。招商部年終工作總結(jié) 6xx城招商部，于20xx年八月上旬籌備組建?，F(xiàn)有編制6人，招商部經(jīng)理1名，招商主管4名，文員1人。招商部自組建以來，在公司領(lǐng)導(dǎo)和市場部領(lǐng)導(dǎo)下，主要開展了以下工作。招商前期準(zhǔn)備工作深入了解本物業(yè)結(jié)構(gòu)和面臨市場現(xiàn)狀進(jìn)行分析對蕪湖縣本地零售市場開展市場調(diào)查根據(jù)市調(diào)情況對本物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)定位充分分析了本物業(yè)結(jié)構(gòu)和市場需要，確立了項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)為SHOPPINGMALL形式的購物中心業(yè)態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)進(jìn)行業(yè)種分布和區(qū)域劃分。確立了主力店加名品專業(yè)店的業(yè)種配置根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及業(yè)種配置制定招商方案。現(xiàn)階段開展工作進(jìn)入8月份，招商部根據(jù)公司市場部制定的招商框架條款，展開實(shí)質(zhì)性工作，在市場部領(lǐng)導(dǎo)下開展目標(biāo)客戶市場調(diào)研工作。并收集了商戶對招商工作的意見、建議并進(jìn)行了有效的解答，使首次接觸我公司招商工作的商戶能更好的去了解大唐國際城，為以后招商工作打下良好的基礎(chǔ)。8月中旬，深入落實(shí)公司的招商團(tuán)隊(duì)籌建工作，并制定完善招商部各崗位職責(zé)，招商流程。通過崗位職責(zé)和招商流程的制定，對招商部員工現(xiàn)場進(jìn)行了部署。利用現(xiàn)有人力資源開展市場招商走訪工作，除了完成市場部領(lǐng)導(dǎo)安排的日常性工作。招商部積極開展針對蕪湖縣主力店招商目標(biāo)信息收集工作。根據(jù)信息收集情況，迅速分析消化，并鎖定目標(biāo)，開展了首次外聯(lián)工作。目標(biāo)區(qū)域?yàn)槭徍h周邊地市宣城市、蕪湖市、南陵縣，重點(diǎn)展開了超市主力店和大百貨方向的招商。根據(jù)首次外聯(lián)招商情況一、超市主力店有意向與本項(xiàng)目合作單位為上海華聯(lián)超市，通過與其拓展部聯(lián)系溝通，得知其有在蕪湖縣拓展計(jì)劃。8月7日合肥上海華聯(lián)超市拓展部經(jīng)理首次對本物業(yè)進(jìn)行了實(shí)地考察，進(jìn)行了拍照記錄，并向公司領(lǐng)導(dǎo)提出了建議和入駐所需物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。我方意向客戶為樂天瑪特超市公司(韓國企業(yè))，通過與其拓展部聯(lián)系溝通，邀請公司拓展經(jīng)理在蕪湖縣拓展計(jì)劃。并向樂天瑪特公司中國總部領(lǐng)導(dǎo)提出了建議和入駐所需物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。二、大百貨主力店蕪湖華億國際購物中心有限責(zé)任公司隸屬于安徽華億集團(tuán)，其旗下共經(jīng)營華億國際購物中心A、B座兩大百貨商場，共經(jīng)營1500多個品牌，8萬余種商品。是目前安徽面積最大、品類最多、功能最全的現(xiàn)代化百貨商廈。蕪湖華億國際購物中心定位于中高檔商場，以精品時尚為指引，服務(wù)社會主流群體，引領(lǐng)城市時尚潮流。商場A、B座分別于20xx年和20xx年開業(yè)，位于蕪湖市最繁華的中山路步行街的中段，背靠鏡湖旖旎風(fēng)光，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。內(nèi)部裝飾新穎、典雅、氣派非凡，是城市商業(yè)特別是中高檔商業(yè)的旗幟樓和標(biāo)志樓。20xx年，華億集團(tuán)在保持穩(wěn)步增長的同時，正式啟動了華億國際北樓二期工程建設(shè)。新建工程建成之后增加了17000平方米經(jīng)營面積，與華億國際購物中心B座貫通一體。同時還針對改造后的華億國際A、B座重新定位、A座定位主題百貨店，B座定位主力百貨店，形成互補(bǔ)，強(qiáng)化優(yōu)勢，引進(jìn)商務(wù)會所、高檔餐廳、五星影院、健身、美容館等，形成多業(yè)態(tài)、多功能的一站式服務(wù)模式。20xx年初，根據(jù)蕪湖市場和百貨業(yè)態(tài)的未來發(fā)展需要，繼續(xù)對傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)進(jìn)行更新和補(bǔ)充。安徽雄風(fēng)百貨廣場是浙江雄風(fēng)集團(tuán)投資并自主經(jīng)營的第二家大型連鎖百貨商場，于20xx年10月30日開業(yè)，總建筑面積40000多平方米，是皖東南最具規(guī)模的大型百貨商場(南陵縣雄風(fēng)百貨)。以“規(guī)?；?、功能化、品牌化”為經(jīng)營定位，面向城鄉(xiāng)大眾、貼近百姓生活、引領(lǐng)時尚潮流，以先進(jìn)的管理模式、流行時尚的商品和舒適的購物環(huán)境為廣大消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。8月中旬根據(jù)和以上的主力店溝通，并對其主力業(yè)態(tài)、經(jīng)營情況，進(jìn)行了實(shí)地考察了解。超市拓展以大賣場為主力店拓展，要求營業(yè)面積在1萬平米以上，百貨主力店拓展以百貨加生活廣場的復(fù)合型業(yè)態(tài)，作為其主力店拓展計(jì)劃，營業(yè)面積25萬平米，餐飲部分主力餐廳為當(dāng)?shù)剡B鎖餐飲和國內(nèi)知名餐飲連鎖為主，美食廣場是一個規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，裝修別具有風(fēng)格，盡量營造一個舒適的環(huán)境。匯聚天下精美小吃，經(jīng)營品種上絕不是千篇一律，在每個地區(qū)力求做出本地的特色，根據(jù)周邊環(huán)境和當(dāng)?shù)厝说娘嬍沉?xí)慣來選擇經(jīng)營品種，以此吸引消費(fèi)者。公司招商將百貨主力店蕪湖華億百貨列為接洽第一目標(biāo)，雄風(fēng)列為第二目標(biāo)。超市主力店韓國樂天瑪特為第一目標(biāo)，上海華聯(lián)為第二目標(biāo)。(其它百貨和名品見附件)按照市場部領(lǐng)導(dǎo)指示招商部大唐國際城招商目標(biāo)明確對于招商目標(biāo)資源匱乏的現(xiàn)狀和要求積極通過網(wǎng)絡(luò)查詢蕪湖周邊地市大型零售商，廣泛收集他們的拓展計(jì)劃和開店信息，為下步招商儲備商戶資源便于主力店招商開展。結(jié)合招商工作開展發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的招商有以下特點(diǎn)：一、目標(biāo)客戶主次分明首先是確定主力店，其作用主要有四個是有助于穩(wěn)定整個項(xiàng)目的經(jīng)營，主力店占有整個項(xiàng)目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。是知名的主力店的入駐能夠吸引投資商的眼球，刺激未銷售鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。是主力店各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的營運(yùn)中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用。是主力店的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金表現(xiàn)為下一項(xiàng)目打下基礎(chǔ).其次是在確定了主力店之后，再確定中小店群。其作用是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需求。二、租金高低懸殊，租期長短不一主力店投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)十五年、二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在2%~10%。由于本物業(yè)小業(yè)主較多業(yè)主文化與經(jīng)濟(jì)實(shí)力摻差不齊使主力店招商工作難度加大，但是成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。但是分塊招商是一項(xiàng)長期永續(xù)的工作對經(jīng)營管理公司管理水平,經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高,現(xiàn)階段公司不具備這樣的管理實(shí)力和精力,也不可能長期負(fù)擔(dān)下去搞不好又會出現(xiàn)空鋪轉(zhuǎn)讓的狀況.三、招商時間長地產(chǎn)商業(yè)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)，它可分為主力店和中小店群二個招商階段。由于主力店決定項(xiàng)目成敗與否,我們要先確定主力店，并按其要求重新規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)布局、改造相適應(yīng)商業(yè)設(shè)施，但這樣招商落地周期較長。而中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目在主力店招商期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。四、招商難度大招商的難度大主要原因在于如下四個方面是項(xiàng)目建設(shè)工期未定，招商部對項(xiàng)目的現(xiàn)有工程進(jìn)度情況不不了解，無法詳細(xì)解答主力店給出的時間節(jié)點(diǎn)等問題。主力商家從項(xiàng)目談判到裝修落位周期太長影響中小店群的入駐。功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項(xiàng)目和各店經(jīng)營大大幫助。而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，(特色店)沒法進(jìn)來時，更是影響了整體的經(jīng)營。主力店招商困難重重，有的主力店需要登門拜訪等形式遞送招商手冊和項(xiàng)目講解讓主力店商戶全方位了解大唐國際城項(xiàng)目工作進(jìn)展。五、招商技術(shù)要求高招商技術(shù)要求高主要表現(xiàn)在四個方面(1)是招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識。招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識。掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理。了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。(2)是招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的39。搶手局勢等等。在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，要在了解招商目標(biāo)之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。(3)是需具備較強(qiáng)的評估能力。對租戶的評估，其評估的內(nèi)容包括資金實(shí)力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告。(4)是需合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資，高效率。六、根據(jù)上述分析制定下步工作計(jì)劃九月中旬完成招商項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位整體定位為購物中心，內(nèi)含超市主力店，百貨主力店，專業(yè)主力店(餐飲)。九月底完成項(xiàng)目招商基本原則制定第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。第十基本原則：購物中心要具備完善物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。招商部年終工作總結(jié) 7在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程我想說感謝，感動。感謝公司給了我一個充分展現(xiàn)自我、實(shí)現(xiàn)自我價值的平臺，感謝領(lǐng)導(dǎo)教會我敬業(yè)與關(guān)懷，感謝同事的關(guān)心與幫助。作為杭州新高策投資管理有限公司的一員，我深深感受到企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，人人之拼搏的精神。我作為招商部的一員，剛到公司時，對房地產(chǎn)方面的知識不是很了解，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場，較快的認(rèn)可公司企業(yè)文化和經(jīng)營理念的同時，快速進(jìn)入工作狀態(tài)。從熟悉項(xiàng)目資料到施工現(xiàn)場參觀，做市場調(diào)查，到具體問題的解決都本著學(xué)習(xí)的態(tài)度，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?。積極向各位同事學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)識到招商工作在整個項(xiàng)目中的重要性。本著樂觀吃苦耐勞的人生態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的工作精神將理論與實(shí)際相結(jié)合，快樂的開始了自己人生的第一段奇妙的旅程。一、學(xué)習(xí)培訓(xùn)在實(shí)習(xí)期間，我不斷補(bǔ)充與房地產(chǎn)相關(guān)的知識，學(xué)習(xí)招商工作。在此期間我做過周邊新建地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查，并做了相關(guān)調(diào)查報告。做市場調(diào)查時，必須要明白自己想獲得的信息是什么，想法了解競爭對手的項(xiàng)目優(yōu)勢和相關(guān)信息，從中認(rèn)真思考我們項(xiàng)目的招商思路，更好的分配我們項(xiàng)目的業(yè)態(tài)區(qū)位，讓買家得到利益的同時，使我們的利潤最大化。同時我們制定更完善的招商方案，隨后到各地進(jìn)行招商，盡早吸引商家入駐，回籠資金。我相信我們的團(tuán)隊(duì)有足夠的實(shí)力講潛溪老街打造成新嵊第一街。二、潛溪老街個人招商情況在工作計(jì)劃中我以招商餐飲，娛樂，生活配套為主。個人完成招商餐飲類一家，面積295㎡；攝影館一家，面積284㎡；教育培訓(xùn)一家，面積609㎡；生活配套八家，面積600㎡。累計(jì)洽談商戶400余家。三、工作中存在的問題及改進(jìn)方式①問題：在公司的工作中，雖然取得了一定進(jìn)步，但依舊存在不足之處，主要情況如下：通過這段時間的工作，我發(fā)現(xiàn)自身的專業(yè)技能知識依舊匱乏，主要表現(xiàn)在：大品牌了解不深；與商戶洽談方式欠佳；把握不住商戶的心理；各種類型的品牌商戶入駐所需各項(xiàng)條件了解工作不夠深入。在與客戶洽談過程中，能明顯的感覺到自己招商工作不是很得力，如遇到與資深客戶談判時怎樣審時度勢察言觀色、遇到比較棘手的客戶該以什么樣的方式拿捏推進(jìn)等等。②改進(jìn)方式：在后續(xù)的工作中我將加大力度對各方面專業(yè)技能知識的學(xué)習(xí)，不斷充實(shí)自己，以增強(qiáng)自己的實(shí)際工作能力，加