【正文】 鋪、別墅等；三是貸時審查和貸后管理簡單粗放。由于個人房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)階段處于買方市場，銀行對前來申請按揭貸款的人幾乎來者不拒，貸款申請遭到拒絕的現(xiàn)象很少發(fā)生。當(dāng)借款人不能按期還款時，銀行往往采取扣收開發(fā)商保證金方式來壓縮不良貸款，從而掩蓋了貸款的實際風(fēng)險，且喪失了化解貸款風(fēng)險的最佳時機。銀行工作人員存在道德風(fēng)險。由于目前銀行在個人住房貸款發(fā)放與風(fēng)險控制上尚存在漏洞，部分不法開發(fā)商惡意利用銀行按揭騙取資金，其主要方法是重金賄賂銀行工作人員，內(nèi)外勾結(jié)，合力騙取銀行資金。從目前已發(fā)現(xiàn)的“假按揭”貸款中，購房合同房號、面積、價格、備案登記等存在明顯漏洞，借款人身份與收入證明嚴(yán)重不符，但信貸人員均“未發(fā)現(xiàn)”或知道情況卻不反映、不阻止，反而積極推薦上報；借款人首付款證明齊全，但資金從未進入銀行結(jié)算帳戶，甚至開發(fā)商偽造銀行現(xiàn)金進帳單（復(fù)印件）數(shù)百萬元仍能逃過信貸審查關(guān)；按揭貸款在尚未辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前提下，開發(fā)商能隨意動用貸款保證金。如某支行在經(jīng)辦某酒店公寓期房按揭項目中，在工程完工交付前，開發(fā)商多次挪用保證金歸還項目開發(fā)貸款及其關(guān)聯(lián)公司流動資金貸款。當(dāng)該開發(fā)商“假按揭”欺詐行為暴露后，其保證金帳戶余額僅為10,，貸款損失已無法避免。銀行內(nèi)控制度不健全。當(dāng)前，個人住房貸款風(fēng)險已在其經(jīng)營和管理的多個環(huán)節(jié)顯現(xiàn)著或潛伏著，但一直未能引起有關(guān)管理部門和經(jīng)辦行的足夠重視。一是個人住房貸款風(fēng)險評估和控制機制不完善。經(jīng)辦行較普遍存在辦理個貸業(yè)務(wù)的信貸人員力量不足、素質(zhì)不高、結(jié)構(gòu)不合理等情況，有的經(jīng)辦行一個信貸員經(jīng)辦業(yè)務(wù)量多達幾個億。同時，銀行現(xiàn)行個貸業(yè)務(wù)操作程序依然是客戶申請、上級行審批后，由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)發(fā)放貸款和進行貸后管理，帶有計劃體制色彩，而在市場經(jīng)濟條件下，銀行應(yīng)遵循尋找客戶—風(fēng)險評估—發(fā)放貸款的信貸程序，但銀行至今尚無一套完整的對開發(fā)商和按揭項目的風(fēng)險識別標(biāo)準(zhǔn)及辦法，也缺乏風(fēng)險評估專業(yè)人士及相應(yīng)的組織機構(gòu)，風(fēng)險識別和控制能力較差；二是現(xiàn)行個人住房貸款操作辦法中對貸后管理方面的規(guī)定內(nèi)容簡單，跟蹤檢查的范圍、頻率及考核標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款發(fā)放后銀行對按揭房屋入住情況、借款人經(jīng)濟收入變化等情況不清，貸后管理制度形同虛設(shè)；三是銀行內(nèi)部在健全縱向與橫向監(jiān)督制約機制方面存在不足，長期以來，銀行上級業(yè)務(wù)管理部門重點是對公司貸款業(yè)務(wù)進行監(jiān)管，內(nèi)審部門也由于個貸業(yè)務(wù)不良率低，貸款利息實收率高等原因而未把個人住房貸款作為審計重點；另外，個人住房不良貸款按“一逾雙呆”只統(tǒng)計分期還款額，五級分類不準(zhǔn)確，這樣，個貸不良貸款統(tǒng)計額度與實際貸款風(fēng)險數(shù)據(jù)相差較大，在一定程度上掩蓋了貸款的真實風(fēng)險。二、個人住房貸款風(fēng)險的防范房地產(chǎn)業(yè)既是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個高風(fēng)險的特殊行業(yè)，因此，銀行要保證長時期較高的收益率，就必須高度重視對個人住房貸款風(fēng)險的防范控制，以確保該項業(yè)務(wù)健康發(fā)展。（一）針對開發(fā)商及項目的風(fēng)險防范重視并加強對開發(fā)商和開發(fā)項目的貸前調(diào)查，建立和完善對開發(fā)商及房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估體系，是防范個人住房貸款風(fēng)險，杜絕“假按揭”行為發(fā)生的首要舉措。銀行在選擇開發(fā)商和開發(fā)項目時應(yīng)建立科學(xué)的準(zhǔn)入機制，對風(fēng)險相對較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)適時采取有效的退出策略，以規(guī)避自身的經(jīng)營風(fēng)險。首先，要對開發(fā)商的資信狀況等進行嚴(yán)格的審查。一是審查開發(fā)商的資信能力，如開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，是否有較好的經(jīng)營管理能力和經(jīng)驗等。銀行應(yīng)首選與實力雄厚、信譽良好的專業(yè)房地產(chǎn)公司進行合作，對資信能力較弱的開發(fā)商則應(yīng)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)或拒絕合作；二是除對開發(fā)商本身的財務(wù)狀況要有充分了解外，還要嚴(yán)格審查開發(fā)商法定代表人和重要關(guān)系人個人情況。如開發(fā)商的老總或大股東將個人資產(chǎn)移至國外，或個人負(fù)有巨額債務(wù)，或經(jīng)營上喜好“投機冒險”等情況，那么開發(fā)商一旦出現(xiàn)經(jīng)營決策失誤或資金周轉(zhuǎn)不靈等情況時，就可能通過假按揭貸款渠道套取銀行資金。其次，要對開發(fā)項目進行深入審查。銀行應(yīng)審查開發(fā)商項目設(shè)計及開發(fā)資金到位情況，是否取得合法的土地使用權(quán)及用途、期限，報批報建手續(xù)是否合法，是否取得預(yù)售許可證，項目資金流向是否合理等。同時，銀行經(jīng)辦人員應(yīng)有高度的風(fēng)險責(zé)任意識，要進一步審查按揭房產(chǎn)項目的口岸、結(jié)構(gòu)、地理環(huán)境、類似房產(chǎn)價格、銷售情況等，并綜合分析房產(chǎn)項目優(yōu)劣后，擇優(yōu)選擇房產(chǎn)項目進行合作。第三，對風(fēng)險較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)擇機逐步退出。銀行在房地產(chǎn)市場競爭中應(yīng)堅持審慎原則，調(diào)整經(jīng)營理念和策略，正確識別個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，對風(fēng)險相對較大的開發(fā)商和開發(fā)項目應(yīng)擇機退出，將房貸風(fēng)險拒之門外。（二）針對借款人本人的風(fēng)險防范一是強化對購房人資信能力的審查。銀行在選擇按揭借款人時，應(yīng)在貸款受理和調(diào)查階段堅持與借款人見面和談話的制度，準(zhǔn)確判斷其資信能力，嚴(yán)禁由開發(fā)商包辦貸款手續(xù)。談話內(nèi)容包括：（1）主體資格，即完全民事行為能力和年滿18周歲以上；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，有無當(dāng)?shù)貞艨诘?；?）購房人經(jīng)濟收入來源、數(shù)額是否充足，是否為真實穩(wěn)定的收入；（4）購房目的是否為自用，現(xiàn)在住房情況，是否存在“炒樓”意圖等。