【正文】 6月5日之前完成設(shè)計制作，在6月10日之前完成印刷工作(確定印刷數(shù)量規(guī)格等)樓書：在落實了現(xiàn)場實景拍攝和鳥瞰圖的制作后，在6月15日之前完成設(shè)計工作在月底完成印刷工作。現(xiàn)場廣告牌：在6月20日之前完成，確定在什么地方做多大?怎么做?在6月10日之前完成售樓部里面近10平米的廣告鳥瞰圖的制作和門楣的燈箱制作。在6月底要完成開盤活動策劃報告，力爭落實到執(zhí)行工作中。在6月20日之前，把銷售過程中客戶管理系統(tǒng)表格和廣告測評辦法落實到銷售中心。在6月20日之前落實花園銷售培訓(xùn)計劃(與X落實到培訓(xùn)細節(jié)、過程、內(nèi)容講師、時間等)二、廣告策劃計劃在6月15日之前確定廣告語。在6月15日之前確定開盤廣告內(nèi)容，并設(shè)計出廣告樣稿。在6月20日之前對開盤廣告進行預(yù)測。在6月20日之前對制定出廣告媒體計劃。在對開盤廣告進行測評調(diào)整后，制定強銷期廣告內(nèi)容，并設(shè)計制作廣告樣稿。樓盤銷售工作計劃9一、對內(nèi)對外，自己的角色，首先是作為一名管理者管理好自己的團隊。是公司與當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問的一個溝通橋梁。(開發(fā)商)作為客戶的置業(yè)顧問，幫助客戶去推薦他所需要的房子，并幫助置業(yè)顧問引導(dǎo)客戶成交。對于甲方，是作為公司與甲方在當(dāng)?shù)氐臏贤ㄈ宋铮⒓皶r和公司反映甲方的一些問題，保證本公司的利益不受到甲方的損害。二、日常的管理辦法及職責(zé)，和進行現(xiàn)場模擬考試。，并及時反映給公司做出銷售計劃的調(diào)整。，每周，銷售任務(wù)的安排。，放休，輪休，及調(diào)休的安排。，每月總結(jié)反映至公司。，總結(jié)思想，并及時調(diào)整置業(yè)顧問的心態(tài)。自身職責(zé)對置業(yè)顧問的管理，及時向公司反映工作安排和計劃。并做好和甲方的溝通協(xié)調(diào)。并作出每個月的銷售任務(wù)指數(shù)。三、銷售記錄的本案(多少人)姓名電話。及根據(jù)付款方式的優(yōu)惠。樓盤銷售工作計劃10(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)34個月的時間，因為項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定。另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。(二)銷售節(jié)奏安排：1. x年10月底—x年12月，借大的推廣活動推出項目2. x年12月底—x年1月初，召開產(chǎn)品發(fā)布會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。3. x年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。4. x年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。(x年1月15日前準(zhǔn)備完畢)：由工程部設(shè)計負責(zé)人、營銷部共同負責(zé)，于x年12月31日前完成鑒于項目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。：由營銷部、策劃師負責(zé)，于x年12月31日前完成x項目銷將資料包括以下幾個部分：購買的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講基本數(shù)據(jù)：的主要經(jīng)濟指標(biāo)、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費。涉及到設(shè)計單位的，由其出具銷講材料。x年12月31日前，由整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭。建筑工藝及材料：需要在x年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。x年12月31日前，由整理后，作為材料工藝說辭?？蛻魡栴}集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷講解決辦法。樣板區(qū)銷講：不利因素公示：由營銷部負責(zé)，培訓(xùn)時間從x年11月底—x年1月培訓(xùn)內(nèi)容包括：銷講資料培訓(xùn)，時間：x年11月底—x年12月初建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)，時間：x年12月初工程工藝培訓(xùn)，時間：x年12月初樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時間：x年1月9日銷售培訓(xùn)，時間：x年12月—x年1月出由銷售內(nèi)頁負責(zé)，于x年1月10號前完成由銷售內(nèi)頁負責(zé)，于x年1月10號前完成由于項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準(zhǔn)備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯。由策劃師負責(zé)，由工程設(shè)計線蔣總負責(zé)，于x年1月10號前完成由策劃師負責(zé)，具體調(diào)研后，與銷售經(jīng)理會商后，于x年1月10號前完成，分析總結(jié)后，作為銷售時重點關(guān)注的抗性，專門進行培訓(xùn)。(一)樣板區(qū)：考慮到項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將售樓中心至1樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū))：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨具特色的建筑風(fēng)格。：確定對y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求。確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底。明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務(wù)分解。具體見附后(參觀園線說明)(二)樣板房：樣板樓選定為1樓，1樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1樓平層、底躍各一套。：考慮到項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計，同時也是對推廣所倡導(dǎo)的享樂主義生活的一種實體詮釋。：前期設(shè)計，包裝由項目部同事負責(zé)，跟進協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于x年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部負責(zé)。包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同寫出定價報告，報領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內(nèi)單價。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預(yù)計，職業(yè)顧問優(yōu)惠權(quán)限，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場銷售。時間安排：營銷策劃部于x年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。樓盤銷售工作計劃11一、計劃概要針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款xx億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場分析及銷售計劃。二、機會與問題分析項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。機會與挑戰(zhàn)分析基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負責(zé)任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。優(yōu)勢與劣勢分析棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月，xx3天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來，困難是巨大的。問題分析截止到今天，總共認籌xx組，離xx月xx日開盤僅有xx天時間，按現(xiàn)在平均每天x、x組的來訪量，到xx月xx日可增加xx組新客戶來訪。xx%成交率，可增加xx組認籌。加上之前的累計認籌xx組。認籌全部認籌也才增加xx組認籌，按照xx%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交xx組，xx萬/套，開盤可完成xx萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達到成績。如果想在短短xx個月時間時間完成近xx個億的銷售額，xx個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。三、目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額xx億元，完成回款xx億元市場營銷目標(biāo)一期標(biāo)鋪剩余可售近xx套，全部銷售可完成xx億元銷售額，可完成實際回款xx億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成xx億元銷售額，完成實際回款xx億元。反推成交套數(shù)為xx戶，完成認籌xx組，完成來訪xx組，按xx天的周期，平均每天接待新客戶來訪xx組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。四、市場營銷策略目標(biāo)市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務(wù)員，年齡在xxxx歲之間。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。價格：價格稍高于市場水平。配銷渠道：通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作。通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。廣告：針對xx月xx日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。五、行動方案xx月xx日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。xx月xx日前完城各媒體資源的整合及篩選xx月xx日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布xx月xx日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別xx人，銷售及相關(guān)人員xx人，共計xx人。xx月xx日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期xx月xx日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。xx月中下旬視認籌情況確定時間開盤xx月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。20xx年xx月中下旬視認籌情況確定時間開盤xx月xx日前，一期標(biāo)鋪開始誠意登記1xx月xx日前，一期標(biāo)鋪視認籌情況確定時間開盤六、控制按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。樓盤銷售工作計劃12一、環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境項目位于南部新城三棟數(shù)碼工業(yè)園內(nèi)，周邊主要為工廠，人群較為密集，區(qū)域未來發(fā)展看好。居住環(huán)境項目所處為工業(yè)區(qū)，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。商業(yè)環(huán)境三棟數(shù)碼工業(yè)園區(qū)正在高速發(fā)展，周邊工廠大部分為效益良好的知名企業(yè)，未來，工業(yè)區(qū)將得到持續(xù)良好發(fā)展，人群和商業(yè)配套將迅速增長。競爭環(huán)境區(qū)域內(nèi)目前周圍尚未有同類可比性產(chǎn)品競爭，優(yōu)勢突出。二、SWOT分析優(yōu)勢(1)房型全部為小戶型，并帶裝修出售，即買即住即租。(2)整體總價低，對一般工廠管理層有巨大吸引力。(3)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，人口密度大，投資價值明顯。(4)在工業(yè)區(qū)可屬高檔公寓，租賃市場前景良好，對投資者有足夠吸引力。劣勢(1)無法按揭，導(dǎo)致非常多年輕購房族客戶流失。(2)小產(chǎn)權(quán)房無證，一定程度上影響消費者購買信心。(3)區(qū)域相對偏僻，生活、商業(yè)配套尚不完善。(4)消費者傳達率不高，缺乏知名度，應(yīng)加強目標(biāo)人群的針對性宣傳。機會(1)周邊工廠均為效益、福利待遇較良好的企業(yè)，使得工業(yè)人群收入逐步提高，購買力得到有效的提高。(2)當(dāng)前區(qū)域內(nèi)尚無可競爭樓盤，這就為本案提供了契機。(3)無需繳納相關(guān)稅費，不計入房產(chǎn)數(shù)量，不受調(diào)控影響。威脅(1)項目所處環(huán)境相對偏遠，客源局限性非常大。(2)工業(yè)人群雖多，但對購房有能力者相對較少。(3)雖無同類產(chǎn)品威脅，但項目本身缺乏個性，導(dǎo)致一定程度上的客戶流失。三、目標(biāo)購房人群3560歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或習(xí)慣的投資者。月入3000以上有購房需求的周邊工廠員工。周邊有特殊需求的企業(yè)主或部分有需要改善高管待遇的企業(yè)主。少量周邊有購房需求的村民。四、營銷阻礙與對策阻礙(1)朝向差、背陰的單位較難消化。(2)知名度推廣欠缺，日看房人較少。(3)銷售渠道局限。對策(1)結(jié)合元旦促銷，將部分朝向差、背陰的單位作出足夠吸引力的讓利，作為特價限量單位發(fā)售，引爆住宅銷售熱點，帶旺其他單位，促進銷售。(2)制訂針對性宣傳，加強知名度，以廣告炒作帶動銷售。(3)利用公司優(yōu)勢，同時將放盤給中介公司，借此多一種宣傳以及銷售途徑。五、營銷推廣方法考慮到項目投入、總價等方面相對比較低，不適合投入大量宣傳費用的原則，同時結(jié)合元旦，根據(jù)實際情況，作出以下三種主要的針對性營銷推廣方法：短信營