【正文】 合同，把人家房本押到交易中心，由我們來獨家代賣。這不僅有效避免了中介與中介間的惡性競爭，也杜絕了賣了別人房源不給分成情況的發(fā)生。而且限時合同中還規(guī)定了一個價格，如果我們高于這個價格賣出了房屋我們還能與房主五五分成。利潤豐厚，又控制了資源。老實說，我覺得成飛本身的管理方式存在很多問題，首先：中介費絕對不打折。我們曾經(jīng)接待過這樣一對買賣雙方，什么都妥了就是不認(rèn)頭交中介費，哪怕公司點個頭，給打個對折，他們也就簽了，但公司就是不干，死規(guī)定，不改，一點都不變通。于是人家跑單了，公司一分都賺不到。其次：一切只能走公司程序。就拿一套萬和里的房子來說吧，私產(chǎn)房過戶如果均價超過五千（和平是七千一，河西是六千三，南開是六千一，其他區(qū)都是五千）要繳納差額營業(yè)稅，如果按公司程序走，房管局評估價是不可能低于五千的。但是我們自己找路子做低評，公司又不允許，最后的結(jié)果當(dāng)然還是跑單。再次：雜七雜八的會議太多。簡直像國營企業(yè)似的，有事沒事就開個會，把大家都弄去喊口號表決心。除了浪費時間，有什么用？還不如多落實到行動上呢。總之就是太不知道變通，一點兒都不靈活，而且各個連鎖店各自為陣，完全不知道團(tuán)結(jié)。不管怎么說，在成飛工作的這段時間我學(xué)到了許多東西，懂得了許多道理，增長了見識，開闊了視野，了解了很多二手房交易的知識，也看到了房地產(chǎn)中介中的很多內(nèi)幕，充實了與人交往的經(jīng)驗。雖然這些與我在學(xué)校所學(xué)的有很多是想抵觸的，但這就是社會，這與校園里無憂無慮的生活是有很大區(qū)別的。也許會有些黑暗，也許會有些復(fù)雜，也許會讓人不知所措，也許會讓人豁然開朗。但這就是生活，多姿多彩又時有驚奇的生活?！斑@浩瀚的世界，樣樣叫我好奇?！钡缤碛幸惶煳乙矔谌脒@個五彩斑斕的世界中去，成為別人眼中的“好奇”。社會就像個大熔爐，不管你原來是什么樣子，最后都要被熔化掉，那些不熔的硬塊必然會被濾出，是不為社會所容的。不知道這是我們的悲哀呢，還是社會的悲哀呢？置業(yè)顧問實習(xí)報告（二）邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進(jìn)那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應(yīng)今后的社會工作奠定基礎(chǔ)，同時完成大學(xué)教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習(xí)。實習(xí)公司簡介西安沖鳴置業(yè)有限公司是2008年6月經(jīng)國家批準(zhǔn)，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。[蓮山課件]公司成功策劃銷售了多個樓盤，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。我實習(xí)工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內(nèi)容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。下面是我畫出的兩個工作的業(yè)務(wù)流程圖和樓盤銷售基本流程圖：戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務(wù)流程：尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程：尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù)實習(xí)目的：了解房地產(chǎn)公司部門的構(gòu)成、職能和運(yùn)作流程了解房地產(chǎn)公司整個工作流程確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長的工作崗位學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧實習(xí)內(nèi)容：職位：置業(yè)顧問工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓(xùn)，對自己的項目了解，經(jīng)過一系列考核（講沙盤，講戶型，講市場等）然后做市場宣傳，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢，從而找出應(yīng)對方法。在實習(xí)期間公司對我們也做了一個全方位的培訓(xùn)，包括心態(tài)和技能。對業(yè)務(wù)不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8:30上班到下午8:30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經(jīng)理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負(fù)責(zé)接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學(xué)府街區(qū)，您之前來過我們這里嗎？。要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金（小定1000，大定10000）——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學(xué)府街區(qū)的置業(yè)顧問（名字）然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據(jù)實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學(xué)府街區(qū)售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責(zé)，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話！”我直接就和那位先生吵起來了，當(dāng)時經(jīng)理就指責(zé)我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學(xué)會了怎么和這類客戶打交道。當(dāng)客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續(xù)。從這件事，我懂得了和任何客戶打交道，自己首先要有一顆平穩(wěn)的心態(tài)。不管客戶在急在燥，自己都不能表現(xiàn)出一絲不耐。實習(xí)體會通過這幾個月的實習(xí)讓我對房地產(chǎn)的興趣越來越濃厚，從之前的不了解、感興趣到現(xiàn)在的越來越喜歡，在這段過程中我學(xué)到了很多關(guān)于房地產(chǎn)方面的知識和銷售技能和一系列購房流程。因為在這個部門里干所有事都得親力親為，從約客戶到后面的簽購房合同都得自己辦，所以學(xué)的東西也多，不僅要熟悉自己公司的樓盤還得了解其他的樓盤。包括地段、配套設(shè)施等一系列全方位的知識。我主要總結(jié)出了以下幾點：在該公司的這段時間里我對這家公司的各個部門的職能，負(fù)責(zé)人，人員構(gòu)成有了詳細(xì)的了解。當(dāng)然，對你所在的銷售部門進(jìn)行細(xì)致的分析可以很準(zhǔn)確的定位自己在這家公司或這個部門的位置。有助于我很快適應(yīng)這個新環(huán)境融入這個團(tuán)體。我必須在最短的時間里學(xué)習(xí)到最多的知識還要盡快的掌握所有的知識把它應(yīng)用到實踐當(dāng)中。不然你到哪里，做多久永遠(yuǎn)只能是銷售。這個目標(biāo)是沒有任何捷徑和秘訣的，就是得比別人多接一個客戶，多對客戶報以笑容和責(zé)任心，多思考，多跟同事搞好關(guān)系。就是要比別人活得累一點，正確一點。不管自己的內(nèi)心多么的膽怯，你都要把很自信，精力充沛的，大方得體，整潔干練的一面展現(xiàn)給大家，展現(xiàn)給你的客戶看。不要把自己的任何感情強(qiáng)加在同事、客戶身上，這里不比學(xué)校有同事也不是朋友，你必須用你陽光的一面去影響別人，這樣別人才會去欣賞你，認(rèn)可你。自己一定要把自己的客戶看牢，要讓客戶記住你給客戶留個好印象。當(dāng)你碰到撞單或者別人想搶你客戶的時候，不要顯得很無所謂，不在乎。也不要爭得面紅耳赤，毫不講理。要學(xué)會利用公司制度和同事關(guān)系來維護(hù)自己的利益。當(dāng)自己業(yè)績不好的時候千萬別懷疑自己，甚至去埋怨別人或者說自己運(yùn)氣不好，要以一顆平常心對待。不要讓人感覺出你有任何情緒波動。善于學(xué)習(xí)別人的銷售經(jīng)驗，多向銷售好的同事多多學(xué)習(xí)。經(jīng)常與同事分享你的工作經(jīng)驗，學(xué)會取長補(bǔ)短這樣你會發(fā)現(xiàn)同事的經(jīng)驗對你是很有幫助的，你的進(jìn)步會越來越快。地產(chǎn)銷售不只是只要自己努力就有回報的工作，你要知道別人跟你是站在一個平臺的，別人的業(yè)績好是因為那個人比你努力或者比你做得時間長，比你的經(jīng)驗多，比你客戶多，做事的方法好等等。要克服這些，你必須多思考。地產(chǎn)銷售競爭激烈，一般采取末尾淘汰制。心態(tài)真的很重要，不管你在這個行業(yè)成功與否都不要太在意，重要的是你在學(xué)習(xí)當(dāng)中你有沒有浪費時間有沒有學(xué)到東西有沒有后悔自己當(dāng)初的選擇。所以自己一定要給自己做一個人生規(guī)劃任何一個工作等做到一定程度會出現(xiàn)一些疲態(tài)，客戶也不想接，電話也不想接?？坷峡蛻艚榻B業(yè)績已經(jīng)很不錯了。沒有激情了。這個時候不是因為你的激情用光了。是因為你內(nèi)心的目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)了。一個人實現(xiàn)目標(biāo)的時候往往會迷失方向，這個時候你要迅速的設(shè)立新的目標(biāo)，使自己的人生有正確的方向。實習(xí)建議通過這段時間的實習(xí)，我感受頗深。像我們銷售專業(yè)的學(xué)生最重要的就是要尋找需求客戶群體，正確的了解客戶的需求、分析出有意向的客戶這對我們來說本來是輕而易舉的但是我們卻在這方面做得不夠好因為我們的經(jīng)驗欠缺。做銷售的必須要對每一個客戶一定要非常了解。年齡，性格，興趣愛好，家庭人員，從事行業(yè)，收入等是最基本的，還有他們需要的戶型，接受的價格范圍，他們買房子的用途等等。這些都是了解客戶需求的決定性因素。而剛從學(xué)校出來的我們并不懂得怎樣去透徹的了解客戶挖掘客戶需求，說明我們市場營銷專業(yè)的理論性還是挺強(qiáng)的但是我們卻沒有很好的把它應(yīng)用于實踐當(dāng)中所以說社會經(jīng)驗欠缺。而我們公司要求我們一定要把你所見過的客戶包括談客過程中所遇到的問題都記錄下來，不要因為當(dāng)時你覺得這些客戶不適合這個項目或者對這個項目沒興趣就把他們忘了。這些都是你的財富?？傆幸惶炷阋欢〞玫蒙?。而且銷售的最高境界是傾聽，要為客戶排憂解難，千萬別給他制造麻煩和沒必要的思考。給客戶想要的而不是給你想給他的，傾聽客戶的的想法后對癥下藥，你會發(fā)現(xiàn)工作越來越輕松為了讓談判過程更加豐富有趣，要求知識面一定要廣。這些知識會提高你的簽約成功率。所以通過我在學(xué)校的專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和實習(xí)當(dāng)中所得經(jīng)驗的比較我覺得像我們市場營銷專業(yè)的學(xué)生必須要掌握以下幾點；較強(qiáng)的專業(yè)知識（必要的專業(yè)術(shù)語使用會使我們更有說服力，更讓客戶信服放心）廣闊的知識面（跟不同的客戶交流，會有不同的側(cè)重點，有的客戶喜歡旅游，有的客戶喜歡財經(jīng)，有的客戶關(guān)注時政要聞。不同的人聊天的內(nèi)容不同交流會更愉快）善于發(fā)現(xiàn)客戶需求的眼睛（根據(jù)聊天的內(nèi)容要及時整理出客戶所透露出來的信息，自住或投資、經(jīng)濟(jì)條件如何、經(jīng)濟(jì)能力可以承受的范圍）善于傾聽（有時傾聽比講一大堆的道理更管用，你說一大堆的社區(qū)優(yōu)點但客戶擔(dān)心的是周邊學(xué)校的配套設(shè)施，你所解決的問題不是客戶所關(guān)心的問題那么也是不成功的交流）善于學(xué)習(xí)和溝通的能力（做為一名銷售所面臨的第一大問題就能是與人溝通的能力，你善于溝通才能把你自己介紹出去，繼而把自己推銷出去把產(chǎn)品推銷出去。而要成功的把產(chǎn)品推銷出去你必須學(xué)習(xí)產(chǎn)品的構(gòu)成、作用、以及使用的效果，這也是學(xué)習(xí)的一個方面）要永遠(yuǎn)懂得實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)（在沒接觸一件事情之前，永遠(yuǎn)不要下結(jié)論。比如打電話挺簡單的一件事情，但要成功的打破購房者對你的戒心以及提起購房者對項目的興趣到過來項目具體了解真的很不容易。所以永遠(yuǎn)也不要小看任何一件事）實習(xí)總結(jié)總之，在這次實習(xí)中，我努力嘗試新的事物，其實只要你敢嘗試，沒有什么你不會的，如果我們夠堅持，我相信，我們每個人都是最厲害的那個佼佼者，將自己在學(xué)校所學(xué)的理論知識向?qū)嵺`方面轉(zhuǎn)化，盡量做到理論與實踐相結(jié)合。在實習(xí)期間我遵守了工作紀(jì)律，不遲到、不早退，認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。我真的是受益非淺。同時，在和客戶交往過程中，我總能學(xué)到不少東西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：知識量少搭不上話。知識結(jié)合實際工作慢跟不上。房地產(chǎn)企業(yè)方面的知識很少。這些都是我在日后工作中需要加強(qiáng)的，我相信我能做好！個人收獲及其心得體會：社會實踐的帷幕漸漸落下了?；叵肫饛拈_始到現(xiàn)在，這一路走來我最大的感受就是自己成熟多了。不僅豐富了我的人生閱歷，還讓我品嘗到了工作的辛苦，成長的快樂，通過這一個半月的實習(xí)，雖然算不上很長的時間，但是在短短的一個月中我確確實實的又學(xué)到了很多在學(xué)校及書本上不曾有過的東西，盡管以前也有很多的社會實踐經(jīng)歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同以前都是去做促銷，而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡單的告訴你要如何做，而社會上人際交往非常復(fù)雜，這是在學(xué)校不能有如此深刻的感受的。社會上有各種人群，每一個人都有自己的思想和自己的個性，要跟他她們處理好關(guān)系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會閱歷與經(jīng)驗的。在行動中，其中有關(guān)心你的人，有對你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時候，你只能學(xué)著去適應(yīng)它，如果還不行，那就改變一下再去適應(yīng)時的方法。在這期間有一件事情讓我印象深刻。第一次我談一個客戶，我就按照我們的談客流程一步步往下談，講地段、講環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、升職空間等，我感覺客戶也在認(rèn)真的聽著但是和我想的不一樣，我沒有和客戶更好的溝通我不知道客戶的需求，光給客戶灌輸了我們的產(chǎn)品。談下來我根本不了解客戶的需求，我不知道客戶給誰買，想買多大面積的，想要什么戶型，收入多少，我一概不知。我光講了我想講的卻沒又有講客戶想聽的、想知道的，這說來就是一次不成功的談判。之前我們新人剛?cè)サ臅r候都是被人帶，跟著一個老置業(yè)顧問學(xué)習(xí)，人家談你坐在旁邊聽，沒事給客戶倒水和做一些簡單的事情。我記得交給我東西的老職業(yè)顧問給我說過這樣一句話“永遠(yuǎn)不要試圖模仿別人，談客一定要談出自己的風(fēng)格，不然你永遠(yuǎn)都只是贗品，不能成為珍品。你可以學(xué)習(xí)別人的優(yōu)勢但是不要丟了自己的特點，要魚和熊掌兼得?！彼晕乙恢倍颊罩约旱纳罘绞饺ミ^每一天。而且做銷售要想實現(xiàn)自身的價值一定要頑強(qiáng)堅持的性格，勤奮努力的生活作風(fēng)，而且還需要隨時都有一個積極向上的心態(tài)。這樣你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困難，你都可以克服，即使遇到失敗那也是短暫的，你完全可以吸收經(jīng)驗教訓(xùn)，再次站起來。要相信自己，知道自己的優(yōu)勢去做最好的自己，奇跡就會出現(xiàn)，因為奇跡的另一個名字就是努力。其實對于我來說，這份工作帶給我的不止有喜也有悲。前期自己一直處于一個學(xué)習(xí)的階段，跟著老置業(yè)顧問，看前輩和客戶愉快的溝通，自己老想著自己何時也能親自和客戶溝通。事實等到自己真的親自去談客的時候，心理很緊張既期待自己可以完整的談下來又希望前輩在后面隨時給予幫助，看著同事們出單而自己一直不出單自己甚至?xí)袘岩勺约菏遣皇钦娴牟贿m合做銷售。后來經(jīng)過前輩的開解“新人做銷售，首先要擺正自己的心態(tài)，別人賣~ 26 ~房，是，你是沒賣，但是你只要做好自己就行了，沒賣房是暫時的，但