電子商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2024-12-04 09:11本頁面
【導(dǎo)讀】公司通過一系列融資、土地和溫泉產(chǎn)權(quán)購買、房地產(chǎn)開發(fā)、公共服務(wù)平。這些平臺(tái)將成為公司的重要無形資產(chǎn)。園區(qū)距離中心城區(qū)60公里,首都國際機(jī)場50公里,半小時(shí)車程。前地區(qū),生態(tài)環(huán)境良好,適合科技園的規(guī)劃和建設(shè)。畝),基地內(nèi)有溫泉井一眼,其余為大量的空地,屬于規(guī)劃未落實(shí)項(xiàng)目用地,適于進(jìn)行近期項(xiàng)目建設(shè)。限,該塊土地為指標(biāo)性建設(shè)用地,彌顯珍貴。屬于優(yōu)質(zhì)地?zé)釡厝?適合醫(yī)療康復(fù)洗浴。2021年第一季度,北京物流市場租金維持上升趨勢。動(dòng)其他電子商務(wù)公司入駐園區(qū)。由于靠近首都機(jī)場,便于開展網(wǎng)上國際貿(mào)易業(yè)務(wù)。峪口村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。于北京1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。主要屬于有形產(chǎn)品類別。
【正文】 、融資和上市一并完成。 運(yùn)作機(jī)制 園區(qū)籌備和運(yùn)作初期 ,采用扁平化式管理。 園區(qū)創(chuàng)始人親自 掛帥 ,直接領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)工作小組開展工作 ,確保高效率運(yùn)作 ,各項(xiàng)任務(wù)執(zhí)行到位。 通過科學(xué)完善的督導(dǎo)機(jī)制 ,確保任務(wù)或者制度貫徹執(zhí)行到位。 前期暫時(shí)不設(shè)置其它副總管理職位。 配置多名助理協(xié)助管理。 第九部分 :財(cái)務(wù)預(yù)測 注 :此部分不含園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增值的收益。 一、園區(qū)建設(shè)運(yùn)營后的第一年 酒店 年銷售額 :3,650 萬元 毛利收入 :1,100 萬元 培訓(xùn) 年銷售額 :2,280 萬元 毛利收入 :1,000 萬元 產(chǎn)品銷售 1000 家淘寶等網(wǎng)店 ,年銷售總額 5 億元。 園區(qū)按照 20%提取服務(wù)傭金 :1 億元 品牌 外包服務(wù) 服務(wù)于 5 個(gè)知名品牌的網(wǎng)絡(luò)銷售外包服務(wù) 總共銷售額 : 億萬元 提取服務(wù)傭金 (按照 30%提取 ):4,500 萬元 品牌策劃和營銷推廣 年銷售額 :1,000 萬元 毛利 :500 萬元 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 年銷售額 :500 萬元 毛利 :200 萬元 合計(jì) :園區(qū)建成后第一年 ,銷售額 億 ,毛利 億 第二年的財(cái)務(wù)預(yù)測 : 比上一年翻倍增長 : 銷售額 15 億 ,毛利 億 第三年的財(cái)務(wù)預(yù)測 : 比上一年翻倍增長 : 銷售額 30 億 ,毛利 7 億 園區(qū)建成運(yùn)營三年后 (約 5年后 ),園區(qū)無形資產(chǎn)價(jià)值在 150億元 (按照銷售額的五倍估算 )。 第十部分 :融資計(jì)劃和收益分析 一、園區(qū)建設(shè)規(guī)劃所需資金 總計(jì)投資 30 萬平米約 15 億元人民幣 (其中 2億用于土地征用 ): 4 萬平米酒店大約 3 億元人民幣 。 1 萬平米商務(wù)電子辦公樓大約 億元人民幣 。 3 萬平米電子商務(wù)教學(xué)樓大約 億元人民幣 。 21 萬平米商務(wù)電子創(chuàng)業(yè)服務(wù)樓大約 億元人民幣以及服務(wù)設(shè)備 億元人民幣 。 1 萬平米商務(wù)電子專家科研樓大約 億元人民幣。 二、融資計(jì)劃 融資計(jì)劃按照兩期進(jìn)行 : 第一期 ,融資人民幣 :5 億元人民幣 ,占公司總股本的 55?。 說明 :此地原屬于商務(wù)、住宅用地 ,在當(dāng)?shù)卣凸九χ虏诺靡宰兺?,改變土地使用性質(zhì) ,創(chuàng)造出更高價(jià)值。 第二期 ,融資人民幣 :12 億 。因?yàn)樵泄竟烙?jì)升值到 18 億 (包含土地產(chǎn)權(quán)、溫泉產(chǎn)權(quán)、五星級酒店產(chǎn)權(quán)和所有其它無形財(cái)產(chǎn) ),所以第二期融資的 12 億資本占公司總股本的 40% 三、資金用途 (一 )、第一期資金用途 項(xiàng)目征地 (1)原有集體建設(shè)用地舊廠區(qū)和行政辦公區(qū) ,溫泉井一眼 (大約 3000 萬元 )、冷水井一眼 (大約 300 萬元 )、配電室 200KW 一座 ,先進(jìn)行地上物評估 ,以公司購買形式征收 ,大約一億元人民幣。占地 畝地 ( ?)(說明 :此評估按平谷區(qū)同等房屋評估底線價(jià)格評估 )。 (2)手續(xù)辦理后 ,土地由土地局上市 ,土地定向性質(zhì) ,即為電子商務(wù)、酒店、商務(wù)休閑用地掛牌。土地方 (峪口村政府 )和鎮(zhèn)政府保證在合理價(jià)格上讓我們摘到掛牌土地 (用為園區(qū)建設(shè) )?？傉嫉? 畝地【包含未征耕地 : 畝地 ( ?),總計(jì) :?】 ,大約一億元人民幣。 酒店建設(shè)資金 4 萬平米酒店大約 3 億元人民幣。 (二 )、第二期資金用途 開發(fā)園區(qū)其它房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng) 目 ,需要資金 10 億 5000 萬園區(qū)運(yùn)作資金 億為園區(qū)創(chuàng)投資金 四、收益分析 : 摘牌成功后的收益分析 (1)如果別人以商務(wù)住宅用地掛牌價(jià)為 3 億元人民幣 ,其中住宅占地 27 萬平米 ,酒店占地 3 萬平米。 (在 2021 年平谷區(qū) 1 號地摘牌價(jià) 億元人民幣 ,26 萬平米住宅地掛牌 )按此地段價(jià)格房產(chǎn)銷售估計(jì)每平米 9 千元左右 ,故此樓面地價(jià)4?5 千元左右計(jì)算 ,預(yù)計(jì)總摘牌價(jià)約為 13 億元人民幣。分析如下 : 27 萬平米 9000 元 /平方米 (大產(chǎn)權(quán)住宅 ) 億元 溫泉井 億元 總計(jì)收入 : 億 元 住宅開發(fā)成本建安費(fèi) 27 萬平米 2200 元 /平方米 億元 這樣看來 ,( )掛牌費(fèi)用和利潤成反比 ,掛牌費(fèi)用高 ,所得利潤少。 因此 ,經(jīng)過第一輪融資的資金 3 億和創(chuàng)始方的運(yùn)作 ,摘牌成功后公司資本升值到 18 億。 2 拿到土地后 ,公司進(jìn)行園區(qū)建設(shè) ,運(yùn)作模式是將創(chuàng)業(yè)園區(qū)用房分租給創(chuàng)業(yè)者 ,一次性出租收費(fèi)作為創(chuàng)業(yè)園區(qū)收入 ,按每平米 50006000 元 (當(dāng)?shù)胤績r(jià) 6000元 /?左右 ,屬于小產(chǎn)權(quán)房 ),按這樣計(jì)算收入在 ? 億元人民幣 (或?qū)此麄兺顿Y方式給予每年回報(bào)率 5%利息 ),此創(chuàng)業(yè)房與住宅房設(shè)計(jì)一致。 (3)當(dāng)?shù)卣畬Υ隧?xiàng)目支持 ,可能有大約幾千萬的政策扶植。 摘牌未成功的收益分析 (1)、地上物評估價(jià)一億元人民幣是公司以購買方式征收 ,這樣公司具備了一級開發(fā)上市的主體 ,在第二次上市評估價(jià)格時(shí)公司比購買時(shí)高出五千萬元人民幣 ,即盈利五千萬人民幣。 (2)、即使別人摘得此地 ,我們也會(huì)得到摘牌收入 ,10 億元 8% 億元人民幣。 億元 +地上物評估差價(jià) 億元 億元人民幣。 第十一部分 :投資退出方案 一、土地摘牌未成功的情況 投資本金 5 億返還第一期投資者 。 所獲得的盈利按照 股份比例分配。 二、土地摘牌成功的情況 主體公司收益分析 園區(qū)五年后 ,公開上市 (IPO)。上市時(shí) : 有形資產(chǎn)估值 :30 億 無形資產(chǎn)估值 :150 億 總上市資產(chǎn) :180 億。 各投資方可以按照上市公司的規(guī)定 ,出售股票退出。 退出時(shí)市盈率至少在 10 以上。 園區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資給創(chuàng)業(yè)企業(yè)所獲得的收益 以上收益只是園區(qū)主體公司的收益分析 。不包含園區(qū)公司投資各種創(chuàng)業(yè)企業(yè)所占股份的收益。 下面是園區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資給創(chuàng)業(yè)企業(yè)所獲得的收益分析 : 億園區(qū)風(fēng)投資金 ,平均以 100 萬現(xiàn)金及園區(qū)資源投資到 150 個(gè)入住園區(qū)企 業(yè) ,占有這些公司51%的股份。按照這些公司有 10%的公司即 15 個(gè)公司可以通過各種方式 (并購、合并、借殼 )上市 ,市盈率在 100 以上 ,共獲得直接收益 億 (不計(jì)算促進(jìn)園區(qū)發(fā)展獲得的間接收益 )。
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