【正文】 理產(chǎn)權(quán)證。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時，一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。只要權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，房管部門在受理登記之日起十天左右一定頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、程度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。（6）、面積問題?！逗贤ā返?條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！币虼?，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實(shí)測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。三、如何驗(yàn)收二書？買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。三、幾個購買期房時的幾個最重要的問題：(一)、面積問題：商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。我們江陰用都是按照建筑面積，是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定。第二種是，如無約定，則從3%法則。（二）、交房時間問題在商品房合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。（三）、合同和誰簽訂及違約金購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。（四）、最重要的補(bǔ)充協(xié)議在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，我們江陰的合同都是通過江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)打印的，是標(biāo)準(zhǔn)條款，有些購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。江陰現(xiàn)在少有精裝房，但以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。江陰少有請律師簽訂購房合同的，這和江陰的樓市一直來的供不應(yīng)求有關(guān)（前幾年，我陪過幾個朋友去簽訂合同，聽到開發(fā)商最多的一句話就是：我們都是這樣的合同，要就要，不要就拉倒），隨著江陰近幾年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在轉(zhuǎn)變在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會降低風(fēng)險