【正文】 (六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的。第六十五條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任：(一)未取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實(shí)施拆遷的。第六十六條房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政管理部門依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行查處，并記入其信用檔案；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：(一)違反城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范，出具虛假估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的；(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害他方合法權(quán)益的；(三)以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的。第六十七條折遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》給予警告，責(zé)令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的；(二)違反第二十八條第一款規(guī)定，補(bǔ)償安置方案未經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意而實(shí)施拆遷的；(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的。第六十八條接受委托的拆遷單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，由房屋拆遷管理部門依法查處或建議權(quán)限機(jī)關(guān)依法查處，并記入其信用檔案。第六十九條房屋拆除施工單位違反《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、未按有關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范施工的，由建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，依照相關(guān)法規(guī)予以查處；造成安全事故的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大事故構(gòu)成犯罪的，對直接責(zé)任人員依法追究刑事責(zé)任。第七十條有關(guān)行政管理部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，有下列情形之一的，依照《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：(一)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的；(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)或者對違法行為不予查處的；(三)未按規(guī)定發(fā)布拆遷公告的；(四)房屋拆遷管理部門實(shí)施房屋拆遷的(五)違反規(guī)定作出拆遷裁決的；(六)依照規(guī)定應(yīng)當(dāng)聽證而沒有聽證的；(七)未按計(jì)劃組織建設(shè)拆遷安置用房，導(dǎo)致被拆遷人未能在安置期限內(nèi)得到安置的；(八)違反規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷的。因前款規(guī)定行為給拆遷當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五章附則第七十一條在市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。保護(hù)性舊區(qū)改造需對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。第七十二條本辦法自公布之日起施行。2002年6月28日市人民政府發(fā)布的《湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（市人民政府令第15號）和2004年6月14日市人民政府發(fā)布的《〈湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法〉的補(bǔ)充通知》（湖政發(fā)〔2004〕44號）同時(shí)廢止。本市以前制定的有關(guān)市區(qū)國有土地上城市房屋拆遷的規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。第五篇：宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則(試行)宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷評估工作，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷評估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用范圍與《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》適用范圍一致。第三條 從事房屋拆遷評估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）。市房屋拆遷行政主管部門每年向社會(huì)公布經(jīng)備案的評估機(jī)構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。第四條 承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)拆遷估價(jià)項(xiàng)目，評估機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師駐項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作，其他人員則應(yīng)當(dāng)持有拆遷評估工作人員上崗證。第五條 拆遷估價(jià)對象被拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定具有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷房屋（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）及其附屬物。2003年航拍圖上標(biāo)明的無合法產(chǎn)權(quán)房屋參照有合法產(chǎn)權(quán)房屋評估。第六條 拆遷估價(jià)目的應(yīng)統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。第七條 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。因延長拆遷期限換領(lǐng)拆遷許可證的仍以首次拆遷許可證頒發(fā)之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的項(xiàng)目，以當(dāng)期（段）房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。第八條 拆遷評估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。第九條 房屋評估價(jià)格構(gòu)成為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。第十條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：，確定評估機(jī)構(gòu)；，明確基本事項(xiàng)；，開展前期調(diào)查；，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；，進(jìn)行評估測算；，撰寫估價(jià)報(bào)告；，提交估價(jià)報(bào)告；，估價(jià)材料存檔。第十一條 房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金評估結(jié)果以項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償評估報(bào)告和項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償資金評估匯總表反映；房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額估價(jià)結(jié)果通過分戶的評估報(bào)告和《宿遷市房屋拆遷補(bǔ)償資金分戶估價(jià)表》（附件15）反映。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第十二條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價(jià)結(jié)果（估價(jià)報(bào)告）之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章 被拆遷房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類第十三條 依據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十八條和《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第三十九條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），應(yīng)當(dāng)參照經(jīng)營用房估價(jià)，具體方法見本細(xì)則第十八條。第十四條 被拆遷房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（附件10）。第三章 住宅拆遷估價(jià)方法及應(yīng)用第十五條 住宅房屋拆遷估價(jià)一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時(shí)，可采用其他市場化估價(jià)方法評估。第十六條 對適用市場比較法估價(jià)的一般住宅房屋，其拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為：。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)，“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件2；。依據(jù)相關(guān)評估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格?；竟綖椋?00（K2）100 100基準(zhǔn)價(jià)格Vb = Vs —— —— —— ——（K1）100（K3）（K4）Vs為可比實(shí)例價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)。對于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；對于拍賣、抵賬等非正常交易的可比實(shí)例，該系數(shù)應(yīng)由房屋拆遷管理部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)具體情況確定；K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)價(jià)格指數(shù)確定。一般情況下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6個(gè)月內(nèi)該系數(shù)不超過101，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6—12個(gè)月內(nèi)該系數(shù)不超過102；K3為可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K4為可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4。確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取3個(gè)以上可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例選擇條件參見附件2。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，得出各被拆遷住宅房屋的評估價(jià)格?；竟綖椋海↘5）Vz = Vb ——Vz為被拆遷住宅評估價(jià)格；Vb為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；K5為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。第四章 非住宅營業(yè)用房拆遷估價(jià)方法及應(yīng)用第十七條 非住宅營業(yè)用房拆遷估價(jià)首選市場比較法進(jìn)行。因?qū)嵗占染唧w原因無法適用市場比較法時(shí)，應(yīng)適用收益法估價(jià)。第十八條 本細(xì)則第十三條所述“住改非”房屋參照營業(yè)用房評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償：“住改非”房屋（附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋），其估價(jià)是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價(jià)格之和作為實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格?！白「姆恰狈课?，其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評估價(jià)加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件5。第十九條 非住宅營業(yè)用房市場比較法估價(jià)技術(shù)路線：。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目內(nèi)搜集交易實(shí)例。按照市場比較法評估的應(yīng)用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，再測算出非住宅營業(yè)用房的拆遷評估價(jià)格。具體要求參見附件6。第二十條 非住宅營業(yè)用房收益法估價(jià)技術(shù)路線：采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到拆遷估價(jià)的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，通常采用如下公式計(jì)算：a 1Vy = ——[ 1－—— ]r（1+r）Vy為評估價(jià)格，a為估價(jià)對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件7。第五章 非住宅非營業(yè)用房拆遷估價(jià)方法及應(yīng)用第二十一條 非住宅非營業(yè)用房拆遷估價(jià)可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法應(yīng)依照附件1的要求選取交易實(shí)例，并按照市場比較法評估的應(yīng)用要求進(jìn)行估價(jià)；對于交易實(shí)例收集較為困難的，采用成本法進(jìn)行估價(jià)。第二十二條 非住宅非營業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方n法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價(jià)格。：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格 = 土地重新取得價(jià)格 ＋ 建筑物重置價(jià)格 － 建筑物折舊 = 土地重新取得價(jià)格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地取得價(jià)格。：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格（或國有土地使用權(quán)市場價(jià)格）可采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場比較法等確定；各類建筑物重置價(jià)格、折舊的確定可參見附件9的說明。第六章 其他拆遷估價(jià)問題處理第二十三條 住宅房屋價(jià)格修正的實(shí)體因素和區(qū)位因素權(quán)重設(shè)定：實(shí)體因素為P1=、P2=、P3=0P4=、P5=、P6=，具體內(nèi)容參見附件3；區(qū)位因素為a1=、a2=、a3=、a4=、a5=、a6=、a7=，具體內(nèi)容參見附件4。第二十四條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房持續(xù)使用、持續(xù)納稅一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價(jià)：估價(jià)價(jià)格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價(jià)價(jià)格營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價(jià)價(jià)格（1－營業(yè)年限權(quán)重）；營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份－取得營業(yè)執(zhí)照年份）247。（拆遷年份－基準(zhǔn)年份1991）。該權(quán)重最大值取1。第二十五條 收益法估價(jià)規(guī)定：采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。第二十六條 成本法估價(jià)規(guī)定：采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求?。唤ㄖ?、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第二十七條 臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第二十八條 非房屋及其附屬物估價(jià)規(guī)定：凡拆遷估價(jià)中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。第二十九條 非住宅房屋“地大于房”的估價(jià)規(guī)定：１.“地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時(shí)用地面積）大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。２.“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式：Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）ＵＴ其中：Ｚ為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)；Ｍ１為土地使用權(quán)證（或同類有效證件）上載明的面積；Ｍ２為房屋所有權(quán)證上載明的面積（以及拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積），若Ｍ１－Ｍ２為負(fù)值，則取零；Ｕ為市國土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；Ｔ為個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)，國有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計(jì)取，國有出讓土地調(diào)整系數(shù)=（批準(zhǔn)出讓年限已使用年限）/批準(zhǔn)出讓年限，低于60%的按照60%計(jì)算。.“地大于房”部分不得重復(fù)評估補(bǔ)償。.土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。第三十條 非住宅房屋劃撥土地估價(jià)：拆遷估價(jià)時(shí)涉及被拆遷非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除；出讓金數(shù)額為其合法用地國有土地使用權(quán)市場評估價(jià)格的40%。國有土地使用權(quán)市場評估價(jià)格的確定按第二十二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 其它估價(jià)規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償參照附件11確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值。第七章 拆遷估價(jià)報(bào)告第三十二條 拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，參照本細(xì)則的要求出具拆遷估價(jià)報(bào)告。第三十三條 拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名