【正文】 財(cái)務(wù)報(bào)表上的列報(bào)方式，如果貸款轉(zhuǎn)讓是一項(xiàng)融資，則轉(zhuǎn)讓人所獲得的資金被當(dāng)作負(fù)債處理，貸款仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表上；如果轉(zhuǎn)讓被看作是出售，則貸款賬面價(jià)值將從資產(chǎn)負(fù)債表上劃去。證券化作為一項(xiàng)創(chuàng)新金融工具，在貸款轉(zhuǎn)移過(guò)程中，發(fā)起人銀行可能仍以各種方式與已轉(zhuǎn)移的貸款或受讓人發(fā)生關(guān)聯(lián)，該貸款組合的轉(zhuǎn)移能否被確認(rèn)為銷售，從而在資產(chǎn)負(fù)債表上終止確認(rèn)？目前國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)和美國(guó)第125號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)告均認(rèn)同“金融合成分析法”，即當(dāng)企業(yè)不再“控制”已轉(zhuǎn)讓的金融資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓交易核算為一項(xiàng)“銷售交易”；反之，則應(yīng)核算為一項(xiàng)“融資交易”。我國(guó)是否認(rèn)同“金融合成分析法”，對(duì)于“控制權(quán)”轉(zhuǎn)移如何把握，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)給出比較易于操作的、具體的標(biāo)準(zhǔn)，以便于盡早幫助準(zhǔn)則使用者判別證券化交易的實(shí)質(zhì)及規(guī)范會(huì)計(jì)處理、報(bào)表編制。（二）對(duì)貸款轉(zhuǎn)移的會(huì)計(jì)處理作出規(guī)定目前貸款轉(zhuǎn)移在國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，但對(duì)其如何進(jìn)行賬務(wù)處理，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未規(guī)范。這里涉及的一個(gè)會(huì)計(jì)問(wèn)題是貸款公允價(jià)值確認(rèn)問(wèn)題，公允價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下貸款買(mǎi)賣雙方公平交易自愿達(dá)成的價(jià)格。在現(xiàn)行剝離不良資產(chǎn)實(shí)務(wù)中，銀行將已發(fā)生事實(shí)減值的貸款按賬面價(jià)值確認(rèn)長(zhǎng)期債券投資成本，按期結(jié)計(jì)投資收益，這種處理方法盡管操作簡(jiǎn)單，但高額收益計(jì)入當(dāng)期損益有悖于穩(wěn)健原則，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，貸款剝離損益即轉(zhuǎn)讓日貸款公允價(jià)值同賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)予以體現(xiàn)。對(duì)于住房抵押貸款證券化來(lái)說(shuō)，在我國(guó)金融工具市場(chǎng)不活躍的國(guó)情下，可以研究采用國(guó)外金融市場(chǎng)中已比較成熟的技術(shù)？折現(xiàn)現(xiàn)金流分析和期權(quán)定價(jià)模型，并以此為基礎(chǔ)，在買(mǎi)賣雙方協(xié)商基礎(chǔ)上確定貸款出售價(jià)格并結(jié)計(jì)損益。同時(shí)，建議對(duì)損益表目前的欄目和內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)，單獨(dú)設(shè)置反映貸款轉(zhuǎn)移或處置損益的項(xiàng)目，以便于增強(qiáng)損益表可理解性和有用性。（三）對(duì)證券化帶來(lái)的會(huì)計(jì)報(bào)表合并問(wèn)題予以規(guī)范為證券化交易而建立的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），其作用在于破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，存在形式多樣，與發(fā)起人有著千絲萬(wàn)縷的利益聯(lián)系。比較典型的情況是在高級(jí)一次級(jí)證券發(fā)行方式下，發(fā)行人/特設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行兩類資產(chǎn)支持證券？高級(jí)證券和次級(jí)證券。高級(jí)證券優(yōu)先享有相關(guān)貸款的現(xiàn)金收入，所有的損失將首先由次級(jí)證券承擔(dān)，當(dāng)高級(jí)證券持有人得到完全支付的情況下，次級(jí)證券才能被支付，發(fā)起人通常通過(guò)保留次級(jí)證券（低信用證券）來(lái)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)。由貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在償還高級(jí)證券固定數(shù)額的本息后，剩余利潤(rùn)全部歸屬次級(jí)證券持有者。這時(shí)發(fā)起人就通過(guò)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)成本和接受方案的剩余利益而獲得交易的剩余風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。根據(jù)現(xiàn)行以控制權(quán)作為判斷合并與否的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于證券化結(jié)構(gòu)下如何判定發(fā)起人與發(fā)行人/特設(shè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系，以正確判定特設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)否并入發(fā)起人會(huì)計(jì)報(bào)表內(nèi)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)給出操作性強(qiáng)的、具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。（四）規(guī)范證券化結(jié)構(gòu)下會(huì)計(jì)信息披露建議會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)住房抵押證券化結(jié)構(gòu)下會(huì)計(jì)信息披露作出規(guī)范。具體地說(shuō)，就是要求披露貸款轉(zhuǎn)讓的金額及轉(zhuǎn)讓目的、轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的損益，有否回購(gòu)協(xié)議及條款，以使證券化從一開(kāi)始就走入比較規(guī)范的軌道。二、對(duì)商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化會(huì)計(jì)問(wèn)題的思考從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)角度對(duì)商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化進(jìn)行設(shè)計(jì)，筆者提出以下幾點(diǎn)考慮：（一）住房抵押貸款證券化會(huì)計(jì)處理方案設(shè)計(jì)原則由于證券化基礎(chǔ)設(shè)施并不完善，住房抵押貸款證券化在我國(guó)的推進(jìn)還難以做到一步到位。商業(yè)銀行在特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）難以在短期內(nèi)建立起來(lái)的宏觀背景下，在其內(nèi)部嘗試這一創(chuàng)新金融工具，從會(huì)計(jì)處理角度面臨的兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題首先是如何對(duì)待“真實(shí)出售”問(wèn)題，其次是如何在避免混合收賬的39。前提下，確保收款程序迅速而高效。關(guān)于“真實(shí)出售”，筆者建議在現(xiàn)行實(shí)務(wù)下，核算處理宜繞過(guò)貸款出售帶來(lái)的損益確認(rèn)問(wèn)題。理由如下：首先，如果商業(yè)銀行是在其內(nèi)部嘗試住房抵押貸款證券化并承擔(dān)最終風(fēng)險(xiǎn)，由于其幾乎不存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，虛擬特設(shè)機(jī)構(gòu)不論在形式上成立與否，都不會(huì)是準(zhǔn)證券化結(jié)構(gòu)意義下具備資格的特設(shè)機(jī)構(gòu)，因此“真實(shí)出售”也就不再具有存在的基礎(chǔ)；其次，從技術(shù)處理角度看，在證券化較普遍的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，證券化是一種市場(chǎng)行為，對(duì)貸款轉(zhuǎn)移的判定和交易損益的確認(rèn)計(jì)量，具有較為客觀的基礎(chǔ)。在我國(guó)商業(yè)銀行總分行體制下，即便在總行設(shè)立虛擬SPV或類似機(jī)構(gòu)，由于總分行之間不是一種公開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境下的平等交易關(guān)系，因此其貸款轉(zhuǎn)移價(jià)格只能是“非正常交易”價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是總分行之間利益關(guān)系的調(diào)整，其確認(rèn)的技術(shù)難度很大，并且在相關(guān)稅收政策不明朗的環(huán)境下，還會(huì)帶來(lái)稅收方面的問(wèn)題。筆者認(rèn)為在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未出臺(tái)等現(xiàn)實(shí)條件下，人為對(duì)貸款轉(zhuǎn)讓按出售進(jìn)行處理，即難以體現(xiàn)“真實(shí)出售”在證券化結(jié)構(gòu)下所起到的作用，又人為加大證券化交易成本，意義不大。在避免混合收賬的前提下，確保收款程序迅速而高效，這是與證券化結(jié)構(gòu)下商業(yè)銀行作為發(fā)起人同時(shí)作為服務(wù)商所承擔(dān)的操作風(fēng)險(xiǎn)相聯(lián)系的。在證券化過(guò)程中，發(fā)起人要不間斷地對(duì)所轉(zhuǎn)讓的貸款提供服務(wù)。借款人按期向發(fā)起人支付貸款本息，發(fā)起人須將所收得的款項(xiàng)及時(shí)正確入賬，將收到的資金定期交給發(fā)行人，對(duì)于不能按期支付本息的借款人努力尋求補(bǔ)救措施。發(fā)行人與發(fā)起人通過(guò)契約達(dá)成此種責(zé)權(quán)關(guān)系，發(fā)起人為此獲得服務(wù)費(fèi)。由于我國(guó)商業(yè)銀行總分行制與西方國(guó)家有著不同的特點(diǎn)，因此結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)，研究總分行制下如何避免混合收賬，及迅速有效地集中貸款庫(kù)本息以償還債券本息，是一項(xiàng)嶄新而有意義的課題。筆者認(rèn)為在此問(wèn)題上，我們應(yīng)與提高會(huì)計(jì)處理科技含量相結(jié)合，通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部控制制度和技術(shù)手段為貸款庫(kù)收貸收息及上劃提供保障。（二）住房抵押貸款證券化貸款庫(kù)賬務(wù)處理方案及比較我國(guó)商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化，會(huì)計(jì)核算面臨的難點(diǎn)問(wèn)題是如何進(jìn)行貸款庫(kù)的核算，以避免混合收賬，確保貸款庫(kù)收回本息及時(shí)正確集中于總行。結(jié)合上文，筆者就貸款庫(kù)核算提出兩種賬務(wù)處理方案：方案一：（入選貸款庫(kù)）貸款賬保留在分行。貸款賬仍然保留在經(jīng)辦行，總行不建立貸款賬，經(jīng)辦行定期將收得的貸款本息以借款（或其他）方式轉(zhuǎn)入總行專設(shè)存款賬戶，用于償還債券本息或進(jìn)行投資運(yùn)作，同時(shí)，由總行對(duì)貸款庫(kù)所涉及的分行依據(jù)其貸款本息實(shí)收情況進(jìn)行單獨(dú)考核并支付服務(wù)費(fèi)。對(duì)涉及到的與披露有關(guān)的會(huì)計(jì)信息專設(shè)科目，由總行通過(guò)行內(nèi)信息系統(tǒng)予以掌握。此方式適應(yīng)“分步嘗試，逐步到位”的我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化模式的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，對(duì)貸款庫(kù)本息收回情況通過(guò)財(cái)務(wù)手段進(jìn)行考核，在一定程度上保障了賬務(wù)處理結(jié)果的真實(shí)性，同時(shí)由于不存在對(duì)賬環(huán)節(jié)，降低了會(huì)計(jì)操作成本。方案二：（入選貸款庫(kù)）貸款賬集中到總行，經(jīng)辦行輔之以表外賬，總分行之間定期對(duì)賬。在總行設(shè)立（入選貸款庫(kù)）貸款賬，總行和經(jīng)辦行之間建立委托關(guān)系，總行以賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入（入庫(kù)）貸款，在賬務(wù)處理上表現(xiàn)為分行在總行存款增加，總行住房抵押貸款增加，經(jīng)辦行負(fù)責(zé)收取貸款本息、登記表外賬并按期上劃總行，由總行記入相應(yīng)賬戶，總行和經(jīng)辦行定期對(duì)賬，以保證雙方賬務(wù)處理準(zhǔn)確一致。此方式下，對(duì)貸款庫(kù)專設(shè)一級(jí)科目以滿足披露需要。此方式在形式上將證券化結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)體現(xiàn)得更為明顯，但在貸款轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，由于總行將發(fā)債所得資金用于彌補(bǔ)相關(guān)分行，從而限制了調(diào)度發(fā)債資金的自由度，并且傳統(tǒng)方式下對(duì)賬環(huán)節(jié)的存在，加大了會(huì)計(jì)處理的繁瑣程度。在我國(guó)商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化會(huì)計(jì)處理問(wèn)題上，筆者認(rèn)為應(yīng)本著“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，在滿足“分步嘗試，逐步到位”的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀前提下，盡可能降低核算成本。在不設(shè)立具備資格的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），由商業(yè)銀行內(nèi)部試行住房抵押貸款證券化的情況下，要求貸款庫(kù)賬務(wù)處理取得準(zhǔn)證券化結(jié)構(gòu)下的隔離效果是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)試用期轉(zhuǎn)正工作總結(jié)15三個(gè)月的試用期已經(jīng)完備的落下了帷幕，但是這樣的完畢也意味著更加困難的工作即將到來(lái)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的熬煉，我已經(jīng)迫不及待去迎接下來(lái)的挑戰(zhàn)，也期盼自己做出成就。在這三個(gè)月里，我經(jīng)驗(yàn)過(guò)失敗，頭一個(gè)出此時(shí)此刻我心上的是懊惱，假如我能做的更好一點(diǎn)，更完備一點(diǎn)就好了，勝利就在眼前，而我卻不能獲得勝利，但是還是學(xué)習(xí)到了更多房地產(chǎn)方面的學(xué)問(wèn)。我特殊感謝當(dāng)時(shí)面試官的確定，能夠讓我進(jìn)入這里，在這試用期完畢的日子里能夠有總結(jié)的時(shí)機(jī)。在這里我能夠感受得到公司里每一位員工那種蓬勃向上的工作狀態(tài)，對(duì)于完備孜孜不倦的追求，我覺(jué)得我在這三個(gè)月期間學(xué)到的不僅僅是專業(yè)上的學(xué)問(wèn)，更是一種踴躍向上的看法，也是對(duì)于工作的謹(jǐn)慎。在這樣不斷壓榨自己的潛力，不斷地突破極限的狀況下，我看到了自己的成長(zhǎng)和進(jìn)步，同時(shí)也在自己的工作崗位上取得了不錯(cuò)的成就。因?yàn)檫@是我的第一份正式的工作，所以我特別的重視，也盼望自己能夠積累一點(diǎn)關(guān)于這方面的經(jīng)歷，所以在工作的起先我就全力以赴，力求做好每一件事情。在剛剛起先的一個(gè)月里我根本上是長(zhǎng)在工地上，沒(méi)有移過(guò)步，可能是望見(jiàn)我對(duì)這些事情過(guò)于的青澀，對(duì)于工地上這些實(shí)踐方面的事情不怎么了解，更加不懂怎么將學(xué)校里面學(xué)到的學(xué)問(wèn)通過(guò)實(shí)踐去了解，所以在這里的每一個(gè)前輩都給我提了特別中肯的看法，在每天的工作之余，將自己不明白的問(wèn)題拿去請(qǐng)教，都能得到很好地回應(yīng)和解答。在他們的協(xié)助下，我慢慢的了解了工作的流程，也適應(yīng)了高強(qiáng)度的工作，將自己的本職工作較好的`完成，沒(méi)有任何的失誤，沒(méi)有給施工團(tuán)隊(duì)造成過(guò)任何的困擾。三個(gè)月里我在學(xué)校學(xué)到的理論學(xué)問(wèn)得到了實(shí)踐，讓我看到了在這方面我還有什么缺乏的地方，須要不斷地加強(qiáng)。尤其是比照詳細(xì)的施工圖樣和我的修修改改的草圖，我明白了理論和實(shí)踐之間的聯(lián)系是什么，之后我在工作上的標(biāo)桿是什么樣的。在接下來(lái)的工作中我會(huì)接著努力，動(dòng)手實(shí)踐是建立在扎實(shí)的理論上的，我會(huì)以xx前輩作為我努力的目標(biāo)，做到兩方面都優(yōu)秀。