【正文】 (試行)》第八十七條規(guī)定的是對裝潢費(fèi)用的處理原則，而法院對裝潢費(fèi)用處理的前提是當(dāng)事人在訴訟中提出主張，如果當(dāng)事人未在訴訟中提出主張，根據(jù)不告不理原則，不應(yīng)處理，法院進(jìn)行處理則超越了當(dāng)事人的訴訟請求。法院如判決收回房屋并處理裝潢費(fèi)用后，裝潢仍需要進(jìn)行折舊，這樣出租人的權(quán)益就未能得到充分保障。，是否只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)民法通則第六十一條“民事行為被確認(rèn)為無效或者撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，民法通則第四條規(guī)定“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則?！狈课葑赓U合同被確認(rèn)無效后，除采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)外，如果承租人無過錯且實(shí)際使用房屋和水、電、煤、電話等設(shè)施和接受服務(wù)的還應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平、等價有償原則以補(bǔ)償或其他形式處理財產(chǎn)爭議。三、商用房屋租賃合同糾紛案件的重點(diǎn)環(huán)節(jié)商用房屋租賃同合同糾紛案件的審判，應(yīng)當(dāng)遵循合同自由、鼓勵交易、尊重當(dāng)事人訴權(quán)、法院有限干預(yù)等原則，注重以下幾個重點(diǎn)環(huán)節(jié)：。審查房屋租賃合同是否完全具備民法通則規(guī)定的民事法律行為的條件，是否屬于民法通則和經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定的無效的民事行為，租賃房屋是否屬于《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定的不得出租的房屋。一般情況下，可以認(rèn)定有效的，不應(yīng)認(rèn)定無效?？梢哉J(rèn)定部分無效的，不應(yīng)認(rèn)定全部無效。審查當(dāng)事人對房屋租賃合同無效或者違約有無過錯，是一方過錯還是混合過錯，是重大過錯還是輕微過錯，以及過錯對繼續(xù)履行、財產(chǎn)處理，賠償損失等方面的影響程度。對于無效房屋租賃合同，當(dāng)然不再繼續(xù)履行，對于有效房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)鼓勵當(dāng)事人繼續(xù)履行，如一方因過錯而造成違約，另一方堅(jiān)持終止合同，雙方確實(shí)沒有繼續(xù)履行的誠意和可能的，應(yīng)當(dāng)判決合同終止履行。如果合同終止履行，當(dāng)事人對裝潢費(fèi)處理提出主張的，應(yīng)當(dāng)要求一方當(dāng)事人提交裝潢工程的決算書和原始單據(jù)，并由雙方當(dāng)事人根據(jù)合同約定、折舊因素等協(xié)商報價。如果協(xié)商報價不能取得一致意見的，應(yīng)當(dāng)委托審計(jì)。對于房屋租金和水、電、煤、電話、服務(wù)、押金等其他費(fèi)用，當(dāng)事人提出主張的，應(yīng)予一并處理。當(dāng)事人約定違約金的，應(yīng)當(dāng)依照約定違約金處理。如果約定違約金顯失公平的，可以判決變更。如果涉及轉(zhuǎn)租的，可能終止合同的，應(yīng)當(dāng)將房屋使用人追加為第三人。對于產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人愿意直接、簽訂房屋租賃合同的，可引導(dǎo)雙方另行簽訂附條件的房屋租賃合同。在判決終止原房屋租賃合同的判決生效后新的房屋租賃合同生效，以鼓勵交易，減輕當(dāng)事人的損失。對于未登記備案的房屋租賃合同有效繼續(xù)履行的，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。對于房屋租賃合同不規(guī)范的，可引導(dǎo)當(dāng)事人采用標(biāo)準(zhǔn)合同重新簽訂房屋租賃合同。對于房屋租賃合同無效且嚴(yán)重?fù)p害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳當(dāng)事人已經(jīng)取得或者約定取得的財產(chǎn)。商用房屋租賃合同11出租方(甲方)：身份證號碼：承租方(乙方)：身份證號碼：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。一、甲方出租給乙方的房屋位于和諧福源二期號樓號商服。二、租賃期限：該房屋租賃期為：20_年8月27日起至日止(如中間退租，租金不予退還)。三、租金和租金交納期限：乙方向甲方一次性繳納租金人民幣(大寫)叁仟__元整。四、甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)甲方負(fù)責(zé)取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，乙方負(fù)責(zé)水費(fèi)、電費(fèi)等其他費(fèi)用。乙方在租賃期間，不能改變房屋的主體框架，如需改動須經(jīng)得甲方同意后才能施工，否則所引起的經(jīng)濟(jì)損失由乙方負(fù)責(zé)。乙方裝修后，合同終止或其它原因不租此房，室內(nèi)外的裝修不能改動，保證裝修的房屋完整無損。乙方不能擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，如不租賃還給甲方。甲方不干涉乙方的合法經(jīng)營，乙方要保證房屋在租賃期間完好，發(fā)生損壞要及時通知乙方并馬上維修。乙方在租賃期間不能從事違法活動，注意防火，安全使用，發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)等事故造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。五、爭議的解決本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商進(jìn)行解決，協(xié)商不成時，由司法機(jī)關(guān)裁決。六、此合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，雙方簽字后生效，本合同具有法律效力。甲方：(簽字)：乙方：(簽字)代理人(簽字)：20_ 年 月 日商用房屋租賃合同12訂立合同當(dāng)事人雙方：出租方（以下簡稱甲方）：承租方（以下簡稱乙方）：根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達(dá)成如下事項(xiàng)：第一條：出租地址甲方將 ，建筑面積為 的房屋，出租給乙方作為 場地使用，其經(jīng)營范圍在租賃期內(nèi)不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)核定的面積為準(zhǔn)。第二條：租賃期限租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計(jì) 年 個 月。本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。如乙方需要續(xù)租，須提前 天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。第三條：租賃保證金甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元（人民幣大寫： ），在本合同簽訂之日起一次性支付。甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內(nèi)，若乙方無拖欠房租及其他費(fèi)用時，對商鋪無損壞，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計(jì)息）。第四條：租金價格與租金交付時間每平方米月租金單價為 元，月租金共計(jì)（按產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)） 元（大寫： ）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內(nèi)預(yù)付下一期租金。第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修乙方應(yīng)按妥善使用商鋪內(nèi)的設(shè)施，保護(hù)房屋原結(jié)構(gòu)和設(shè)備不受破壞（因室內(nèi)裝修、裝飾需要，經(jīng)業(yè)主同意拆除室內(nèi)隔墻及墻內(nèi)設(shè)施、設(shè)備除外）乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，但其裝修方案應(yīng)事先得到甲方同意后再向物備注： 房屋水電和物業(yè)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)并負(fù)責(zé)辦理業(yè)管理方申請施工。乙方在辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)場裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權(quán)屬處理，雙方商定：（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成房商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物和搬離可移動設(shè)施、設(shè)備，乙方承擔(dān)隔墻及室內(nèi)設(shè)施恢復(fù)責(zé)任。（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成該商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物時，乙方應(yīng)將承租范圍內(nèi)拆除的隔墻及室內(nèi)設(shè)施復(fù)原。（3）租賃期內(nèi)，若乙方整體轉(zhuǎn)讓未到期的該商鋪使用權(quán)時，需經(jīng)甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當(dāng)年每平方米的單價。受讓方需與甲方重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權(quán)歸屬乙方處置。第六條：甲、乙雙方責(zé)任和義務(wù)甲方應(yīng)對出租房屋的合法性承擔(dān)法律責(zé)任。乙方在合同期內(nèi)必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)物業(yè)管理文件中所享有的權(quán)利和義務(wù)（繳納維修基金除外），在本合同期內(nèi)，轉(zhuǎn)由乙方享有并履行（包括物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、公共區(qū)域發(fā)生費(fèi)用等各費(fèi)用的交納），甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關(guān)文件作為本合同附件。甲方出售房屋應(yīng)當(dāng)通知乙方，若乙方在7日內(nèi)未表示購買的，視為乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)。乙方應(yīng)遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《消防安全責(zé)任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。該房屋的質(zhì)量保險費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。乙方在租賃期間的人身、財產(chǎn)（貨品等）的安全及保險費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。第七條：違約責(zé)任乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責(zé)任的權(quán)利：（1）擅自改變租賃商鋪的經(jīng)營范圍；（2）利用承租商鋪進(jìn)行非法活動，損害公共利益和甲方利益。（3）拖欠房屋租金累計(jì)30日以上。甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應(yīng)提前三個月以書面形式通知乙方，經(jīng)雙方同意方可終止合同，但甲方應(yīng)向乙方一次性支付 元的違約金，并賠償乙方裝修損失。乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應(yīng)提前三個月以書面形式通知甲方，經(jīng)雙方同意方可終止合同。乙方享有轉(zhuǎn)讓權(quán)。乙方轉(zhuǎn)讓，須告知甲方并征得甲方同意。因甲方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與乙方無關(guān)。乙方的經(jīng)營權(quán)受國家相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)。第八條：免責(zé)條款如有不可抗力原因?qū)е路课輷p毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任；如因此而終止合同，租金按實(shí)際使用時間結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方退還乙方全額保證金。第九條：解決爭議的方式本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向房屋所在地人民法院訴訟解決。第十條：本合同未盡事宜甲、乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。第十一條：補(bǔ)充條款甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：__________________年____月____日 _________年____月____日商用房屋租賃合同13出租方：________ (以下簡稱甲方)承租方：________ (以下簡稱乙方)根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，甲、乙雙方訂立本合同，以供雙方共同遵守：第一條：甲方 (面積： ㎡)租賃給乙方作為 之用。第二條：租賃期為拾年即從 _____年 _____月_____ 日至_____年 _____月_____ 日止。第三條：租金、費(fèi)用的數(shù)額及交納租金為每年人民幣五萬元，第一年免收租金，后九年每年分兩次交納，每年的公歷_____年 _____月_____ 日和 _____年 _____月_____ 日各交納當(dāng)年租金的一半。物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)、有線電視收視費(fèi)，乙方應(yīng)按甲方管理規(guī)定交納，雙方另簽物業(yè)管理合同予以明確作為本合同附件。第四條：雙方的權(quán)利和義務(wù)：甲方負(fù)責(zé)將水、電接至進(jìn)戶水表、電表箱，乙方逾期交納水、電費(fèi)超過45天，甲方有權(quán)停水、停電。甲方有權(quán)對乙方的用電、消防情況進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題后，有權(quán)提出整改意見：乙方應(yīng)按照工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安消防部門的管理規(guī)定，領(lǐng)取合法證照。乙方應(yīng)注意用電、防火、衛(wèi)生安全，保持周圍環(huán)境衛(wèi)生，不得在公共場地亂放、亂丟垃圾或雜物，或晾曬衣物、毛巾等有損周邊環(huán)境的整體美觀行為。第五條：乙方提出裝修方案的設(shè)計(jì)，方案應(yīng)經(jīng)甲方審核同意(甲方審核范圍包括：設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、預(yù)算等)，乙方按審核同意后的設(shè)計(jì)方案負(fù)責(zé)施工。裝修費(fèi)用先由乙方墊付，工程結(jié)算由甲方參與并經(jīng)甲方認(rèn)可，甲方在乙方領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照開業(yè)20天內(nèi)按認(rèn)可的結(jié)算書支付給乙方。第六條：不論因何種原因乙方停業(yè)超過30天?；蛞曳讲话醇追接秒?、消防整改意見進(jìn)行整改?；蛞曳椒欠ń?jīng)營被政府有關(guān)部門查封，或擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租給他人?；蜃赓U期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)?；蛞曳竭t延交納租金超過一個月，不按期交納各項(xiàng)費(fèi)用超過70天，甲方都有權(quán)解除合同。第七條：租賃期間，乙方獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，經(jīng)營過程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)。乙方因不注意用電、防火安全給甲方和他伯財產(chǎn)、人身造成損害。或不注意衛(wèi)生安全，出現(xiàn) 食物中毒、疫病流行等給他人造成人身傷害，乙方應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任。第八條：違約責(zé)任乙方不按期交納租金和各項(xiàng)費(fèi)用，甲方有權(quán)按同期一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)收利息，并加收每日千分之三的違約金。乙方未經(jīng)甲方同意提前終止合同，除應(yīng)向甲方賠償?shù)谝荒昝馐盏奈迦f元租金外，還應(yīng)支付未履行合同租金部分100%的違約金。甲方按第六條規(guī)定解除合同，乙方應(yīng)按甲方支付的裝修費(fèi)用按拾年平均折舊計(jì)算將已使用年限的折舊費(fèi)賠償給甲方。萬元租金外，還應(yīng)支付未履行合同租金部分100%的違約金。甲方按第六條規(guī)定解除合同，乙方應(yīng)按甲方支付的裝修費(fèi)用按拾年平均折舊計(jì)算將已使用年限的折舊費(fèi)賠償給甲方。第九條：租金期滿，本合同終止，乙方應(yīng)在期滿后三十日內(nèi)，將房屋騰空交還給甲方，故意損壞房屋結(jié)構(gòu)，乙方要負(fù)賠償責(zé)任。租賃期滿后乙方需繼續(xù)租賃，應(yīng)在期滿前三十日通知甲方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。第十條：租賃期內(nèi)若發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可以向法院提起訴訟。第十一條：本合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。甲方：________ 乙方：________代表： ________代表：________身份證號：________簽約日期：_____年 _____月_____ 日商用房屋租賃合同14出租單位：_________________（甲方）承租單位：_________________（乙方）甲乙雙方本著友好協(xié)商、互惠互利的原則，達(dá)成以下租賃合同，以資共同遵守。一、租賃地點(diǎn)：_________________甲方向乙方提供位于交易市場房。二、租賃時間：_________________甲方從年月日起將以上房屋交付乙方使用，至年月日收回，租賃期限壹年。三、租賃金額及交納時間：_________________。，房屋起租前，一次性向甲方付清一年的租金。四