【正文】 一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！窘庾x】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。（占有、登記、時間）（注意：占有比登記具有優(yōu)先權。合適么？？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間?！耙环繑?shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的；（3）承租人未經出租人同意轉租的；（4）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重篇七：租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？律法[]友“柴扉”問：我和柴某的租賃合同因某些原因無效了，但柴某已經占有使用我房子半年，請問我是否有權要求柴某支付這半年的合同租金？李華陽律師：最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。中國法律APP：（掃描安裝）中國法律微信公共平臺：（掃描關注）掃一掃，隨時隨地解決您的法律問題！掃一掃，關注中國法律，免費法律咨詢！來源：/Lawyer/UserID=lihuayangamp。id=XX01042376 李華陽律師專欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：HTTP://律法提供（HTTP://）篇八：這份租房合同為何無效？這份租房合同為何無效？這份租房合同為何無效？ 日前，安徽省宿州市中級法院終審判決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因為損害了合同外其他人的合法利益，在一審判決無效后，又被終審判決無效。（一）朱宗祿、徐芹、李婭玲、周美霞等四人是安徽省靈璧縣木材公司的職工，在上個世紀九十年代，木材公司向他們借款用于生產經營，看到木材公司經營狀況每況愈下，財產已所剩無幾，而借款卻一直不還，無奈之下，朱宗祿等四人于XX年3月20日分別向安徽省靈璧縣法院提起民事訴訟。為了確保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財產保全的請求。靈璧縣法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在靈璧縣靈城西南角宿泗路南側門面房自東向西第7間，也就是本案爭議的五間門面房。在查明借款事實后，靈璧縣法院分別以（XX）靈民一初字第570號、第571號、第572號、第573號民事判決書作出木材公司應當償還欠款的判決。木材公司沒有上訴，四份判決書都發(fā)生了法律效力。朱宗祿等四人申請執(zhí)行后，靈璧縣法院XX年12月20日委托靈璧縣價格認定中心對上述五間門面房進行鑒定，鑒定價值為32萬元。XX年3月21日，法院裁定將五間門面房予以變賣，同時發(fā)出變賣公告。由于公告期內無人購買，經協(xié)商，四原告同意接受該房產抵償債務。XX年6月19日，朱宗祿等四原告達成債權轉讓協(xié)議，朱宗祿、李婭玲、周美霞三人同意將其在本案的所有債權轉讓給四原告之一徐芹，由徐芹負責另行償還朱宗祿等三人在本案的債權，徐芹獨自享有本案所查封房屋的債權利益。這樣的債權轉讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門面房抵償欠四原告?zhèn)鶆眨⒔桓对嬷恍烨鬯小?月22日，靈璧縣法院發(fā)出公告，責令五間門面房的使用者即本案第三人西某等五人于XX年7月30日前遷出。7月31日，第三人西某等五人持XX年3月1日與木材公司簽定的五間門面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護其合法租賃權，拒不遷出房屋。XX年9月9日，具有改革意識的靈璧縣法院的三名執(zhí)行人員組成合議庭，召開了執(zhí)行聽證會，聽取了雙方的意見。經過合議，認為該案涉及實體問題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。XX年12月22日，朱宗祿等四原告以靈璧縣木材公司為被告、西某等五人為第三人向靈璧縣法院提起訴訟，要求確認木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。（二）朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個觀點：一是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同是虛假的。理由有三點，第一、從時間上看，租賃合同簽定時間是XX年3月1日，當時木材公司一無公章，二無法定代表人；第二、從西某等五人提供的木材公司財務資料看，也不能明確反映木材公司與西某等五人之間的債權債務是否全部結清，自制憑證與記帳憑證內容日期顛倒，相互矛盾，且當時西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其記帳憑證顯然是虛假的；第三、從木材公司與家具廠魯全根簽定的房屋租賃合同看，既然木材公司于3月1日將房屋租賃給西某等五人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？[!]二是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同存在著違法和違約行為。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產交易管理條例》第三十四條第四款、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條、第七十一條等有關規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。三是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同侵犯了四原告的合法權益。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時一年多，在法院查封、拍賣無人購買后，經法院、靈璧縣工商銀行和四原告協(xié)商，在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務，從而實現(xiàn)了債權，而西某等五人出示的房屋租賃合同直接對四原告的合法權益構成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。四是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同對四原告沒有法律約束力。所以，朱宗祿等四原告請求法院依法確認木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無效。（三）被告木材公司由于已經停止經營，其法定代表人不愿簽收法院送達的法律文書，也不愿出庭應訴，故未作任何答辯。第三人西某等共同認為，四原告訴請撤銷木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同不符合法律規(guī)定。XX年3月1日，因木材公司無法清償?shù)谌宋髂车热说那房?，在雙方平等協(xié)商后，決定以五間門面房沖抵欠款，雙方簽定了書面合同，木材公司將財務賬目沖平，雙方債權債務已經結清。此外，最高額貸款抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應為有效。雖然房屋租賃合同落款日期與用印日期不一致，但并不影響合同的效力。西某等人還認為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權人，而不是租賃合同當事人，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，當然不應當享有租賃合同的撤銷權，無權提出撤銷租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請求法院依法駁回四原告的訴訟請求。這里需要說明的是，西某等人混淆了撤銷合同與宣布合同無效的概念。四原告是要求宣布合同無效，而不是要求撤銷合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。行使撤銷權的主體必須是合同當事人，本案四原告當然不具有這樣的資格。而本案四原告是依據(jù)《合同法》第五十二條第二款主張合同無效，其主體既可以是合同當事人，也可以是合同外的利害關系人，只要能夠證明合同當事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無效。（四）事情還得往前說一說。早在XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門面房設定抵押，同時辦理了抵押登記，后來實際貸款10萬元。房地產抵押申請監(jiān)證書和房屋他項權證中都規(guī)定抵押期限自XX年2月14日至XX年2月13日。也許正是這個規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念頭。但他們沒有對合同進行仔細研究，對有關法律規(guī)定還不太熟悉。因為抵押合同第十條第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經乙方書面同意，保證不將本合同項下的抵押物再設立任何形式的抵押、質押，也不將抵押物出租、轉讓、饋贈給第三人?！痹摵贤谑龡l第一款又規(guī)定：“本合同自甲、乙雙方簽字并蓋章之日起生效，需辦理抵押登記的，自到抵押登記機關辦理抵押登記手續(xù)之日起生效，至主合同項下借款本金、利息、復利、罰息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權的費用和所有其他應付費用全部清償之日起終止”。[!]貸款到期后，木材公司未能及時償還貸款，當然也沒有能力償還貸款。XX年5月12日，靈璧縣工商銀行向木材公司發(fā)出催收逾期貸款本息通知書，木材公司于5月16日簽收。由于這五間門面房已經先行抵押給銀行，所以變賣時，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12萬元。此款由原告徐芹于XX年6月19日代替木材公司支付給靈璧縣工商銀行。（五）這里還有一個問題必須說明，那就是本案第三人之一西某的任職問題。這個問題關聯(lián)著房屋租賃合同的真實與虛假，也決定著本案的最終處理結果。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字[XX]9號文件任命西某為靈璧縣大森林貿有限公司經理。同年3月8日，林業(yè)局黨組研究決定，并于3月15日以靈林人字[XX]12號文件免去西某大森林貿有限公司經理職務，任命西某為木材公司的經理，也是該公司的法定代表人。任命宣布以后，西某將木材公司的公章從靈璧縣林業(yè)局領回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內的五位第三人簽定了房屋租賃合同，用租賃費97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期限為20年，其中三個人為XX年3月1日至2020年3月1日，兩個人為XX年3月1日至2022年3月1日。西某在五位第三人的領條上簽字批準報銷的日期為XX年3月1日，而由第三人自己提供的會計憑證和賬簿上的入帳日期卻是XX年4月30日。西某認為，在XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿公司經理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經理職務，雖然沒有正式任命，但她實際上從此時起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長也為此出具了證明。但是，四原告則有另外一種說法。免去原木材公司張某的經理職務，并不必然就是西某主持工作。如果是西某主持工作，應當有局長辦公會議記錄，應當召開木材公司的職工大會予以宣布。這些問題，五位第三人沒有提供證據(jù)證明。原林業(yè)局局長出具的證明，由于第三人沒有申請出庭作證，不符合最高法院關于民事訴訟證據(jù)的有關規(guī)定，不具有證據(jù)效力。四原告還向法院提供了一份房屋租賃合同。這份合同是XX年5月1日木材公司與開家具廠的老板魯全根簽定的。合同期限為XX年5月1日至XX年5月1日。合同上蓋有木材公司的公章，代表木材公司在合同上簽字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。四原告同時向法院提供了木材公司收取魯全根房租的收據(jù)，收款日期是XX年8月12日，金額是463元，收款項目為家具廠純利潤。收據(jù)由木材公司一位姓李的會計出具，并加蓋了木材公司財務專用章。既然木材公司于3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。（六）XX年3月15日，安徽省靈璧縣法院在第三審判庭公開開庭審理了這一案件。四名原告、五位第三人以及他們各自的律師出了庭。被告靈璧縣木材公司沒有到庭應訴。經過慎重合議，靈璧縣法院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。判決 的理由是：第一、我國《擔保法》第五十二條規(guī)定，抵押權與其擔保的債權同時存在。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十一條規(guī)定，抵押期限為主債務履行之日起至主債務全部清償完畢之日止。被