【導(dǎo)讀】長沙市目前有近八十家星級酒店，其中五星級酒店有五家（國際影視會展中心、通程國際大酒店、華天大酒店、佳程。大酒店、神龍大酒店），準五星級酒店五家（南方明珠大酒店、湘泉大酒店、開元大酒店、普瑞溫泉大酒店、同升湖國際。酒店大多集中在市中心。此外，長沙也有眾多的旅社與招待所。部分酒店列表如下：（以下只列出四星級和三星。爾瑪?shù)韧赓Y企業(yè)的入駐，以及今年大洋商業(yè)廣場以產(chǎn)權(quán)式百貨商場形式進入長沙商業(yè)市場，從而使長沙的商業(yè)競爭出現(xiàn)。2021年四月份，長沙市政府和湖南商學院聯(lián)合完成對長沙市推進商貿(mào)流通現(xiàn)代化戰(zhàn)略研究的總體報告。長沙將完成主要商業(yè)中心、商業(yè)區(qū)街的建設(shè)和國有流通企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制。到2020年，長沙將成為現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，在內(nèi)陸省會城市中率先實現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化，進入全國商業(yè)中心城市十強。現(xiàn)長沙被列為省級以上重點文物保護單位的有45處。

　　

【正文】 定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。 養(yǎng)老型 酒店 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 時值度假型酒店 指消費者購買一定數(shù)量的 分數(shù) ，這些 分數(shù) 就成為他們選購產(chǎn)品 的貨幣。他們可以使用這些 分數(shù) 在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 分數(shù) 消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征 1）業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán) 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40 年。 2）酒店式管理 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán) 式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高、管理費一般是 40 元 /平方米月。 3）兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供一定時間段的免費居?。挥行﹦t要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。 四、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展狀況 1976 年，瑞士的亞力山大耐提 首次提出了產(chǎn)權(quán)酒店這個概念。如今，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式，已經(jīng)在世界各個城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，從 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6倍， 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達 40億美元，到 2021年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售達到 300億美元。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點。 在我國，自 10年前在海南省誕生第一家產(chǎn)權(quán)式酒店后，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的高速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店在全國范圍內(nèi)逐步形成燎原之勢，目前我國產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到 200多個，在北京 有許多項目在建。如已成功運作的深圳雅藍大酒店；在 2021年完工的陜西漢中的 21世紀萬龍大酒店 ；以及北京的快樂無窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新的投資方式已越來越受到大家的青睞，但是由于回報模式等方面的問題，也使產(chǎn)權(quán)酒店的進一步發(fā)展受到制約。 五、產(chǎn)權(quán)式酒店與其他產(chǎn)品對比 1）產(chǎn)權(quán)式酒店 VS其他產(chǎn)品 比較類別 增值空間 風險因素 投資回收期 變現(xiàn)能力 產(chǎn)權(quán)式酒店 強 小 較長 強 商鋪 強 小 長 強 住宅 一般 小 長 一般 貴金屬 一般 小 較長 強 證券 強 大 短 強 從上面我們可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店在增值空間、投資回收、風險與收益配比等諸多方面都要優(yōu)于其他投資方式。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)物業(yè)一個很重要的問題在于其很難找到專業(yè)的經(jīng)營機構(gòu)幫助其實現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資回報，而產(chǎn)權(quán)式酒店重要的優(yōu)勢就在于他是一種“代客理財”的投資方式，由專業(yè)酒店經(jīng)營公司實現(xiàn)整體回租制，因此就不存在四處尋找房客的的問題，客戶可以直接通過開發(fā)商承諾的租金回報率計算投資收益。 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店 VS酒店式公寓 相同點：二者都是房地產(chǎn)中的投資類產(chǎn)品，都采用酒店式管理，都是住宅立項。 區(qū)別： ，產(chǎn)權(quán)式酒店是由消費者或個人投資者買斷酒店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店屬性是酒店，屬于酒店的一種；酒店式公寓雖然也是將物業(yè)進行產(chǎn)權(quán)分割出售，不過酒店式公寓作為酒店的衍生品，采取酒店式服務(wù)、公寓式管理，從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店 ，產(chǎn)權(quán)式酒店是從度假村中剝離出來的，買家一般用來度假自用，或加入分時度假機構(gòu)互換居住；而酒店式公寓源于酒店，面對大多是半年至一年期來訪的商務(wù)人士，一般位于城市商業(yè)區(qū)。 ，在我國，產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在尚處于不成熟階段 。 由于缺乏市場規(guī)范，一些產(chǎn)權(quán) 式酒店未采取真正的酒店式管理，許多方面都無法與真正的酒店相提并論，因此經(jīng)營情況不盡人意，導(dǎo)致購買時承諾的高回報難以實現(xiàn)。而酒店式公寓雖然經(jīng)歷了良莠不齊的階段，已逐漸走上了正軌，但是有些方面仍存在問題，有些酒店式公寓也并沒有做到當初承諾的酒店式服務(wù)。 長沙產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析 一、長沙酒店業(yè)現(xiàn)狀 4) 數(shù)量及分布 據(jù)不完全統(tǒng)計，長沙大大小小的酒店、賓館有上百家，星級酒店有近八十家，其中五星級酒店有五家（包括通程國際大酒店、華天大酒店、國際影視會展中心、神龍大酒店及湘泉大酒店），準五星級酒店五家（南方 明珠大酒店、湘泉大酒店、開元大酒店、普瑞溫泉大酒店、同升湖國際大酒店）。此外，長沙還有眾多旅社與招待所。從上表可看到，長沙酒店多集中在市中心，且四區(qū)中以芙蓉區(qū)居多。 5) 消費價位 從上表可知，長沙酒店的客房價格普遍偏低，與其他同等城市比較，具備明顯的價格優(yōu)勢，這也是長沙酒店業(yè)迅猛發(fā)展的一個重要原因。以五星級酒店為例，長沙一家五星級酒店的標準間為 400元 /天左右，而在上海這樣的標準間定價在 800元以上。 6) 服務(wù)組成 長沙酒店的服務(wù)主要包括：餐飲、會議、康體、客房及其它。以下為一家五星級酒店必備的服務(wù)標準簡述 。 ? 餐飲：特色中、西餐廳、咖啡廳，據(jù)研討會內(nèi)容得知，五星級酒店的餐飲面積與客房比例一般在 1： 1或 1： ； ? 會議：大小會議室的容納量一般在 250人 500人，多功能宴會廳的容納量一般在近 1000人左右； ? 休閑：游泳池、健身房、棋牌室，桑拿，美容美發(fā)，臺球，按摩，保齡，夜總會等； ? 服務(wù)：商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場，基本無多個國際頻道。 4) 客源構(gòu)成 長沙各酒店客源區(qū)別主要在于內(nèi)向型和外向型?？驮慈胱〉目驮粗饕善卟糠謽?gòu)成： ? 合約客戶：約占總?cè)胱】蛻羧旱?43%。合約客戶又可叫做 VIP客戶，主 要包括本地政府人士、高級商務(wù)人士、外商人士、國際知名公司等。 ? 簽約旅行社：約占 13%。主要包括國內(nèi)大中城市或國際旅行社的旅游團體，也均屬于高消費的跟團旅游全體。 ? 酒店訂房機構(gòu)：約占 11%。通常是通過攜程網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)信息挑選和預(yù)定客房，多為長沙市外的國內(nèi)商務(wù)和旅游人士等。 ? 會議團隊：約占 11%。隨著長沙在國內(nèi)經(jīng)濟地位的不斷攀升，國內(nèi)各大行業(yè)的博覽、交易等會議都選址長沙，臨近會議場所的酒店或知名酒店將是最佳選擇。紅星國際會展中心的客商是本項目入住率客源的重要組成部分。 ? 外來游客：約占 20%。多指自由度假人士。 ? 本地 合約客戶：大部分是 27— 40歲為主的個體經(jīng)營成功人士，主要是喜歡娛樂和招待朋友。 我們可以看到，在這些客源構(gòu)成中，合約客戶占主要地位。據(jù)長沙市通程大酒店的負責人介紹，他們的合約客戶就占到總客源的 43％，是給酒店帶來收益的主要客源。 二、長沙酒店業(yè)特點 通過對長沙部分酒店的調(diào)研及分析，我們得出了以下幾個特點： ? 長沙酒店的價格與其他城市相比，普遍偏低，具備一定的價格優(yōu)勢； ? 長沙酒店的消費主要以內(nèi)需為主，省內(nèi)消費者多于省外消費者，本地消費者占主力，這也可以看出長沙的消費理念是走在全國前列的； ? 長沙的酒店業(yè)與娛樂 業(yè)形成良好的互動關(guān)系，娛樂業(yè)的發(fā)達充分帶動了酒店業(yè)的高速發(fā)展； ? 長沙四、五星級酒店的數(shù)量與同類城市相比偏多，但是整體的發(fā)展形式比較樂觀。 除了以上這些特點之外，長沙酒店業(yè)也存在一些缺陷，首先，長沙的星級酒店很多，但是對酒店的星級評估把關(guān)不嚴；其次，長沙本地酒店業(yè)整體還處于無序狀態(tài)，與一些國際知名的品牌酒店相比，還存在很大的差距。 四、 長沙產(chǎn)權(quán)式酒店市場現(xiàn)狀 1) 長沙產(chǎn)權(quán)式酒店分類 目前長沙地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒大致 可以細分為兩大類： 一是產(chǎn)權(quán)式假日酒店， 如韶山華龍山莊、長沙望城千龍湖度假村、瀏陽同德山莊 、國中星城產(chǎn) 權(quán)式度假酒店 等 ，這些大部分位于長沙市邊緣地帶，依托 當?shù)氐呢S富的自然資源和旅游資源，他們看準的是長沙日益看好的旅游度假形勢 ； 二是產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店， 如雨花大廈、天璽大酒店 、時代帝景 等 、華雅華天等，這部分產(chǎn)權(quán)式酒店位于長沙市中心商務(wù)區(qū)，依托成熟的金融商務(wù)環(huán)境和長沙快速發(fā)展的經(jīng)濟。 2) 長沙產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報透析（略） 3) 消費群分析 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費群由兩部分組成：即投資者和酒店消費者。目前長沙產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者主要是 30～ 45歲左右的成功人士，他們的手中擁有足夠的流動資金，希望通過投資來獲得高額的利潤，而產(chǎn) 權(quán)式酒店作為一種新的投資類產(chǎn)品，與同類物業(yè)相比具有較高回報率，因此受到眾多投資者的青睞。產(chǎn)權(quán)式酒店的另一部分消費群則來源于酒店的消費者，這部分消費者與其他非產(chǎn)權(quán)式酒店的客源大相徑庭。 四、產(chǎn)權(quán)式酒店運營中應(yīng)注意的問題 產(chǎn)權(quán)式酒店，既然是一種投資產(chǎn)品，資本的本性是逐利的，所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店就必須獲得相應(yīng)的、合理的回報。那么怎樣成功開發(fā)它、經(jīng)營它，讓資本獲利成為現(xiàn)實就顯得尤為重要。 1）產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。一般旅游休閑客人最喜 歡3－ 4星級的酒店。 2）降低產(chǎn)權(quán)式酒店成本。我們知道 成本的增加，意味著利潤的減少；反之，成本的減少，意味著利潤的增加。而降低成本，只能降低不是必需的那部分。 產(chǎn)權(quán)式酒店也有淡旺季之分，所以酒店管理人員必須 加強成本管理來降低成本，除了員工 應(yīng)該是本地化外，還不妨采取“季節(jié)工” ,如此可降低營運成本。當然，加強企業(yè)凝聚力和人員素質(zhì)的培訓也很重要。 3)增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán)式酒店的公建配套設(shè)施不僅僅是為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該面向整個市場、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動人氣。 4)開展多元化經(jīng)營，盡一切可能 滿足客人需要。與商務(wù)型的酒店相比，面向旅游休閑業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店，除了在價格和服務(wù)上有自己的鮮明定位外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開多種服務(wù)或經(jīng)營。 五、產(chǎn)權(quán)式酒店存在的風險 任何投資都是利潤與風險并存，在某種程度上兩者存在正比關(guān)系，利潤越高其風險越大，反之則相反。產(chǎn)權(quán)式酒店作為目前投資熱點產(chǎn)品之一，雖然具有較大的投資利潤，但也隱含了如下風險： 1) 市場風險 市場不是靜止不變的，而是一個動態(tài)的過程，瞬息萬變，充滿眾多變數(shù)，因此市場風險也是最難預(yù)知的。市場風險即在酒店經(jīng)營過程當中，相關(guān)政策出臺、大的市場變動而帶來的 風險。比如，今年上半年出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引起一系列連鎖反映。 2）法律風險 法律風險分為三個層面，首先是項目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；其次是合同條款不合法。即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用；再次是擔保機制不合法。即所提供的 擔保為無效擔保。 3）誠信風險 這種風險主要來自開發(fā)商?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風險，投資者投資回報就沒有任何保障。 所以投資者在進行投資時應(yīng)選擇實力雄厚的品牌開發(fā)商。 七、 產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展趨勢 1） 產(chǎn)權(quán)式酒店將實現(xiàn)資源的大整合 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)完美結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時空經(jīng)濟學原理，對酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現(xiàn)了資 源共享，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的大環(huán)境已日趨成熟 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)酒店項目已經(jīng)發(fā)展到 200多個，遍布全國 25個省、自治區(qū)和直轄市，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場大環(huán)境已經(jīng)日趨成熟。首先，受旅游業(yè)的復(fù)蘇，酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大；其次，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高。再次，是近幾年國際分時度假公司進入中國的數(shù)量日益增多，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費圈中逐漸得到認同。 3）產(chǎn)權(quán)式酒店將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域另一個投資熱點 目前我國的房地產(chǎn)主流 市場漸顯滯增態(tài)勢，人們正在尋求新的投資方向。而產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)房產(chǎn)投資相比，具有回報高、增值快的特點，還在管理、待客經(jīng)營和私人度假旅游等方面有連帶回報，在管理方面有專業(yè)酒店管理公司代勞，業(yè)主享有貴賓待遇，擁有私人度假勝地。在目前大環(huán)境漸趨成熟的情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店可能在未來幾年內(nèi)作為房地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，帶動經(jīng)濟和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一個新的增長點。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店將在機遇與風險并存中繼續(xù)前行 在未來的發(fā)展中，產(chǎn)權(quán)式酒店仍將是在機遇與風險并存中前行。既然是一種投資方式，就不可避免具有風險。對于產(chǎn) 權(quán)式酒店來說，雖然產(chǎn)權(quán)屬于單個個體，但產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的投資回報率，也就是說，產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率的高低和風險并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店的經(jīng)營狀況。這也將成為今后產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個焦點問題。 5）產(chǎn)權(quán)式酒店將向經(jīng)營品牌化、網(wǎng)絡(luò)化和管理國際化的高層次發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種房地產(chǎn)復(fù)合產(chǎn)品，專業(yè)性極強。所以隨著大環(huán)境的進一步成熟，