【正文】 601490、2006014920060149520060150200601522006015200601532006015320060153200601537號）。（3）他項權(quán)利狀況根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588200601590、2006015922006016020060148200601490、2006014920060149520060150200601522006015200601532006015320060153200601537號）和?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）復(fù)印件，估價對象均于2006年7月14日設(shè)定了抵押登記，均于2007年12月14日辦理了注銷手續(xù)，除此之外，至估價時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象有其他他項權(quán)利記載。本次估價是假定其為完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格。（三）房地產(chǎn)市場分析從外部環(huán)境看，武漢市是我國內(nèi)地具有悠久歷史的大商埠，改革開放以來，在“兩通起飛”戰(zhàn)略指引下，武漢商貿(mào)業(yè)迅猛發(fā)展。近幾年來，武漢市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，%；，%；，%%。全市經(jīng)濟活力不斷增強，消費水平也進一步提高，使全市商業(yè)發(fā)展有一個堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。從區(qū)域環(huán)境看，估價對象所在的金銀湖片區(qū)屬于武漢房地產(chǎn)“三區(qū)五片”中“五片”之一，擁有得天獨厚的自然環(huán)境，豐富的旅游資源，地理位臵優(yōu)越。眾多知名開發(fā)商紛紛云集于此，帶動了整個區(qū)域住宅結(jié)構(gòu)升級，也使地塊價值不斷上升。據(jù)統(tǒng)計金銀湖片區(qū)過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)。金銀湖片區(qū)位于金銀湖生態(tài)保護區(qū)內(nèi)，隸屬于正處于高速發(fā)展階段的東西湖區(qū)。其東臨機場高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河，占地33平方公里，未來即將入住人口達30 萬人。與其他郊區(qū)板塊相比，金銀湖板塊地理優(yōu)勢明顯：距離市中心商業(yè)區(qū)僅5公里路程。機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城市干道共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通。區(qū)域內(nèi)道路通暢，11 公里的“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。武漢城市輕軌1 公里，連接已經(jīng)通車的一期(宗關(guān)—黃浦路)，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過2 萬畝，河流湖泊星羅棋布。依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風(fēng)景，金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設(shè)集高尚住宅區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)。金銀湖集中了武漢水鄉(xiāng)旅游城、國際高爾夫球場、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態(tài)公園、柏泉濕地生態(tài)保護區(qū)等旅游景觀。一座服務(wù)本區(qū)域、輻射周邊地區(qū)的集商業(yè)、金融商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)商務(wù)城正在崛起中。片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)處于增長態(tài)勢，目前已有耀江麗景灣、四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭、麗水佳園、順馳柏林等大型項目相繼扎堆。根據(jù)管委會資料顯示，去年金銀湖政府稅收突破1 個億，其中90%來自房地產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)計，隨著市政配套的逐步改善，特別是輕軌的接入，及大牌開發(fā)商的不斷進駐，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將保持迅猛的發(fā)展勢頭，穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之首。商業(yè)配套不足一直是金銀湖地產(chǎn)、乃至整個金銀湖區(qū)域面臨的最大問題。雖然在萬科四季花城的帶動下，新開發(fā)樓盤均十分重視社區(qū)商業(yè)服務(wù)的建設(shè)，但個體項目的商網(wǎng)無法支撐整個區(qū)域的商業(yè)需求，整個片區(qū)購物、金融服務(wù)十分不便。由于金銀湖片區(qū)的商業(yè)配套始終停留在依靠社區(qū)商業(yè)服務(wù)的階段，難以提供更多元化、全面的商業(yè)服務(wù)，片區(qū)內(nèi)居民的消費需求無法得到充分滿足。今年，市政部門已經(jīng)將金銀湖片區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)提到了首要位臵，將在該區(qū)域內(nèi)加大力度建設(shè)還建小區(qū)，讓村民入住，快速提升馬池區(qū)域的人氣。有了人氣基礎(chǔ)，將在此建設(shè)大型商業(yè)街，以此帶動整個區(qū)域的居民入住和商業(yè)配套的進駐。隨著區(qū)域內(nèi)大盤的投資開發(fā)、政府的規(guī)劃主導(dǎo)作用，金銀湖周邊學(xué)校、醫(yī)院、公交等設(shè)施不斷完善。但是公交線路單一、發(fā)車時間較長，仍給居民出行造成了一定的障礙。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)投入使用的設(shè)施有：醫(yī)院，常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所。學(xué)校，武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及社區(qū)幼兒園。為了更好地服務(wù)片區(qū)，派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門均已成立。金銀湖公園也正在興建。一個國際性的網(wǎng)球中心以及外資興建的水上游樂項目正在規(guī)劃中。此外，市政部門還計劃由部分開發(fā)商出資，政府補貼，年內(nèi)引進4 條城市公交線，保證15分鐘一趟的發(fā)車密度，路線經(jīng)過園區(qū)內(nèi)幾乎所有的小區(qū)。隨著市政投入的不斷加大，政府規(guī)劃中也不斷優(yōu)化這一片區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，大力推動旅游經(jīng)濟的發(fā)展。目前，金銀湖地區(qū)云集了萬科地產(chǎn)、浙江耀江集團、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發(fā)商，宏宇、統(tǒng)建等綜合實力排名前十位的本土開發(fā)商。樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上，品質(zhì)均具備相當(dāng)水準(zhǔn)，逐漸形成高尚住宅區(qū)的概念。當(dāng)前，東方神馬、武漢水鄉(xiāng)旅游城、新溝牡丹園、加勒比海海洋世界等60余個文化旅游項目“扎堆”東西湖區(qū)，總投資額達100 億元。在大環(huán)境的不斷改善與眾多高素質(zhì)開發(fā)商的不斷支持下，金銀湖將迎來了新一輪發(fā)展的春天。從微觀環(huán)境看，估價對象周邊周邊分布有麗水家園、都市假日等小區(qū)，正在逐步形成居住氛圍，各項生活配套設(shè)施逐步在完善，故估價對象具備一定的市場前景。五、估價目的本次估價的目的是核定估價對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。六、評估的價值類型和定義本次估價價格為估價對象房地產(chǎn)在估價時點完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值，（2008年4月10日至2072年6月23日）、（2008年4月10日至2042年6月23日）、土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地的出讓土地使用權(quán)價值。七、估價時點二○○八年四月十日八、估價依據(jù)（一）國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件?中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則?（財政部(88)財稅字第255號、1988年9月29日起施行）；?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?（國務(wù)院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；?關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知?（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；?城市房屋權(quán)屬登記管理辦法?（中華人民共和國建設(shè)部令第99號、自1998年1月1日起施行）；?中華人民共和國土地管理法?（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；?房地產(chǎn)估價規(guī)范?（GB/T50291199中華人民共和國建設(shè)部、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、1999年2月12日發(fā)布、1999年6月1日實施）；?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知?（財政部、國家稅務(wù)總局財稅字[1999]210號、1999年8月1日起施行）；?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?（GB/T18508200中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2001年11月12日發(fā)布、2002年7月1日實施）?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知?(財稅[2006]75號、2006年6月16日發(fā)布)；1?國務(wù)院關(guān)于修改?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?的決定?（中華人民共和國國務(wù)院令第483號、2007年1月1日起施行）；1?中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?（銀發(fā)?2007?359號、2007年9月27日發(fā)布）；1?中華人民共和國物權(quán)法?（中華人民共和國主席令第62號、2007年10月1日起施行）；1?我國重點地區(qū)和主要城市20002006年地價動態(tài)監(jiān)測報告?；（二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件?武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法?（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；湖北省物價局、湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖北省財政廳、中國人民建設(shè)銀行湖北省分行?關(guān)于印發(fā)湖北省商品住宅價格管理實施細則的通知?（鄂價房地字[1992]第236號、1992年9月14日起施行）；?關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問題的細則?（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；?武漢市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定?（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；?武漢市土地登記管理辦法(2003)?（武漢市人民政府令第146號、2003年10月20日起施行）；?武漢市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武價房字[2004]74號、2004年6月1日起施行）；?省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)湖北省城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知?（鄂政辦發(fā)[2007]37號、2007年5月19日起施行）；?市人民政府關(guān)于實施武漢市市區(qū)2007年土地級別與基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武政[2008]15號、2008年3月1日起施行）；?武漢年鑒?（2007版）；?2003年2007年武漢市房地產(chǎn)市場情況分析報告?；（三）委托人提供的規(guī)劃報批、產(chǎn)權(quán)證件等資料?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）；?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588200601590、2006015922006016020060148200601490、2006014920060149520060150200601522006015200601532006015320060153200601537號）；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；現(xiàn)場查勘資料、市場調(diào)查資料及估價人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場行情；委托單位提供的其他有關(guān)資料。九、估價原則合法原則即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，第三篇：房地產(chǎn)抵押報告案例一房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號（科貿(mào)電子城）1C02綜合類房地產(chǎn)委 托 方：北京中實混凝土有限責(zé)任公司價 方：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司價 人 員：榮利、譚勇劍、王宜強估價作業(yè)日期：2009年11月11日至2010年5月18日估價報告編號：世聯(lián)咨字BJ[2010]GF05039號版權(quán)聲明本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司所有，未經(jīng)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中 部分或全部內(nèi)容。頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告（一）個別因素分析（1）估價對象產(chǎn)權(quán)狀況（2）估價對象現(xiàn)狀描述（二）區(qū)域因素分析（三）北京商業(yè)房地產(chǎn)市場分析（四）變現(xiàn)能力分析（五）風(fēng)險提示（六）最高最佳使用分析（七）估價方法選用（八）估價計算過程及結(jié)果確定六、附件（一）物業(yè)位置圖（二）估價對象四至照片（三）估價對象照片（四）產(chǎn)權(quán)資料（五）《中關(guān)村科貿(mào)大廈抵押物清單》復(fù)印件（六）《同意擔(dān)保函》復(fù)印件（七）委托方及產(chǎn)權(quán)方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（八）評估機構(gòu)資格證書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（九）估價人員資質(zhì)證書復(fù)印件 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 一、致委托方函北京中實混凝土有限責(zé)任公司：承蒙委托，我們對位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號（科貿(mào)電子城）1C02綜合類房地產(chǎn)的市價值進行評定估算，目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，估價時點為2009年11月11日。經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，根據(jù)相關(guān)證明資料和我國有關(guān)政策、法規(guī)，并遵循房地產(chǎn)評估原則，選用適當(dāng)?shù)脑u估方法進行評定估算，確定估價對象在估價時點的抵押價值為：人民幣1832萬元。大寫人民幣 壹仟捌佰叁拾貳 萬元評估結(jié)果明細表物業(yè)名稱 海淀區(qū)中關(guān)村大街18號（科貿(mào)電子城）1C02 土地面積 2 (m)建筑面積 2 (m)評估總值(萬元)1,832 優(yōu)先受償款(萬元)0 抵押價值(萬元)1,832 其中土地價值(萬元)707 其中建筑物價值(萬元)1,125)83,065評估單價（取整）(元/ ㎡深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司法人代表代理人：二○一○年五月十八日 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 二、估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我司房地產(chǎn)估價人員王東已對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。估價人員不承擔(dān)對估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進行檢視的責(zé)任。沒