【正文】 人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。2006年6月7日漢中市國(guó)土資源局發(fā)布了“掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)公告(200667)”，要求競(jìng)買人于2006年6月28日前在漢中市國(guó)土資源儲(chǔ)備交易管理中心報(bào)名。2006年6月19日和2006年6月27日，陜西漢中鄧邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和一位名為李澤元的個(gè)人參加了意向報(bào)名，但沒(méi)有正式報(bào)名，更沒(méi)有參加招標(biāo)活動(dòng)，因?yàn)橥稑?biāo)人不足三人，按照法律規(guī)定，漢中市國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。其二、涉案的土地在招標(biāo)前其中位于南團(tuán)結(jié)街路段東側(cè)的土地原告建成商品房，并在多年前就銷售一空，位于東門橋的土地原告也在多年前就挖好了基槽，根本就不具備招拍掛的前提條件。其三、漢中市國(guó)土資源局的專題報(bào)告和漢臺(tái)區(qū)人民檢察院調(diào)查張俊龍的調(diào)查筆錄(已申請(qǐng)法院調(diào)取)亦證明：①因原告出具了假合同而致使土地管理部門將土地價(jià)款錯(cuò)誤的確定為580萬(wàn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原告和被告的實(shí)際成交價(jià)835萬(wàn)元作為確認(rèn)價(jià)。②證明“招拍掛”程序違法。其四、原告沒(méi)有向漢中市國(guó)土資源局交納土地價(jià)款?！罢信膾臁钡漠a(chǎn)生的土地價(jià)款為580萬(wàn)元，按照法律規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)向出讓人漢中市國(guó)土資源局交納，但時(shí)至今日原告并沒(méi)有向出讓人交納，出讓人也沒(méi)有要求原告交納。由此可見(jiàn)，本案的“招拍掛”是為了使原告獲取土地使用證而采取的變通手法而已。綜上所述，本案的招拍掛行為是無(wú)效的法律行為。第四、本案原告和被告簽訂的兩份《土地轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。被告既然是區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，代表的是土地所有權(quán)人，那么與原告簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)當(dāng)定性為《土地出讓合同》，當(dāng)然是合法有效的。原告和被告簽訂《合同》的時(shí)間是在2001年12月18日和2001年12月6日，而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》是2002年5月9日發(fā)布，2002 年 7 月 1 日起開(kāi)始施行，按照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定被告即便不是土地使用權(quán)人也有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，《土地轉(zhuǎn)讓合同》當(dāng)然合法有效。退一萬(wàn)步說(shuō)，按原告的說(shuō)法被告在無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的情況下與原告簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，原告的這種說(shuō)法假設(shè)成立，那么雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》仍然是有效的，原告的訴訟請(qǐng)求仍然不能得到支持。法理分析如下：其一、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第9條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第11條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。按照原告的說(shuō)法被告無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，但原告在起訴前被告已經(jīng)取得土地使用權(quán)，同時(shí)原告在起訴前已經(jīng)經(jīng)漢中市人民政府批準(zhǔn)辦理了“土地使用權(quán)出讓手續(xù)”，也領(lǐng)取了《土地使用證》，根據(jù)法律上述規(guī)定，原告和被告簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。其二、《房地產(chǎn)管理法》(1994年版)第39條和《房地產(chǎn)管理法》(2007年版)第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿)第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償。上述規(guī)定是對(duì)當(dāng)事人間合同效力的肯定。但由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門與受轉(zhuǎn)讓方簽訂的，劃撥土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓方之間合同的性質(zhì)的發(fā)生了變化，事實(shí)上產(chǎn)生了政府與劃撥土地使用權(quán)人、受轉(zhuǎn)讓方三者之間的關(guān)系，是政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受轉(zhuǎn)讓人，受轉(zhuǎn)讓人按照合同需支付給原劃撥土地使用權(quán)人的價(jià)款，可視為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償。綜上所述，本案原告和被告簽訂的兩份《土地轉(zhuǎn)讓合同》均合法有效。第五、關(guān)于本案的土地面積問(wèn)題。簽訂合同前，原告已多次到實(shí)地考察兩宗土地，并向被告索要兩宗土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)所購(gòu)?fù)恋氐挠玫匦再|(zhì)、控制指標(biāo)、代征道路及綠化帶的情況作了詳細(xì)了解，“規(guī)劃圖等資料”中可以清楚地看出總面積，這說(shuō)明原告在簽訂合同之前清楚地知道出讓的地塊中含有代征道路，而且在雙方簽訂的合同中也予以載明，如東門橋地塊合同中載明“西至市新華書店圍墻邊，南至東大街道路中心線，北至‘東門商城’道路邊，東至北團(tuán)結(jié)街道路中心線，土地總面積”。南團(tuán)結(jié)街路段東側(cè)地塊合同中載明“東臨1組團(tuán)2樓。南臨1組團(tuán)1樓及將壇東路中心線。北臨1組團(tuán)4樓，”。