對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的幾點(diǎn)思考-資料下載頁(yè)
2025-09-21 19:50本頁(yè)面
【正文】 合理的行政征用補(bǔ)償原則是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實(shí)中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號(hào)低價(jià)征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實(shí)際上保護(hù)了一些企業(yè)、單位甚至個(gè)人的利益群體的小團(tuán)體利益。不是以工補(bǔ)農(nóng)以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補(bǔ)、以鄉(xiāng)補(bǔ)城。因此，應(yīng)明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過(guò)程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，把征用農(nóng)民土地的過(guò)程變成一個(gè)平等財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體交易的過(guò)程，合理分配政府、開(kāi)發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過(guò)程中應(yīng)獲得的增值收益。 （三）構(gòu)建合理、有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制 在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要。為此，一方面應(yīng)通過(guò)政策法規(guī)的調(diào)整，較少對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價(jià)格機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中國(guó)家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力加強(qiáng)流轉(zhuǎn)所需的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境建設(shè)[9]。 （四）盡快解決現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題 嚴(yán)格禁止新開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房 在新的法律和政策出臺(tái)之前，必須嚴(yán)格禁止新的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)工建設(shè)，以確?，F(xiàn)行法律的有效落實(shí)。如果一邊解決現(xiàn)存問(wèn)題，一邊又出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，那么這一問(wèn)題將永遠(yuǎn)解決不了，只有政府態(tài)度鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會(huì)有效遏制小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)泛濫。 針對(duì)不同形式的小產(chǎn)權(quán)房屋，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書(shū) 如果購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的購(gòu)房者的條件經(jīng)過(guò)核實(shí)符合國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的購(gòu)買規(guī)定時(shí)，可由相關(guān)部門相應(yīng)的核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用 房或者限價(jià)房所有權(quán)證書(shū)。對(duì)于此類房屋在日后使用中的出租、轉(zhuǎn)讓也依照國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；如果小產(chǎn)權(quán)房屋的購(gòu)買人補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)核發(fā)普通的房屋所有權(quán)證書(shū)。此時(shí)的房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ纳唐贩?。?gòu)房人可以自由合法的居住、出租、轉(zhuǎn)讓。房屋通過(guò)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓也不再受任何限制；如果該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者也不補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持有此類房屋所有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人可以自己居住，但在未來(lái)房屋的所有人變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)[10]。 對(duì)于嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋謹(jǐn)慎拆除 如果開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋非法侵占了基本農(nóng)田，致使耕地遭受破壞的，可以考慮強(qiáng)制拆除，恢復(fù)耕地原狀。此外，對(duì)于影響防洪泄洪、危害國(guó)防安全、嚴(yán)重破壞生態(tài)環(huán)境而修建的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)予以拆除。 總之，小產(chǎn)權(quán)房是在特殊的市場(chǎng)環(huán)境下產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說(shuō)它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房?jī)r(jià)瘋漲，解決市場(chǎng)供需矛盾上起了一定的積極作用。因此，只有在完善相關(guān)的法律體系和土地所有權(quán)制度后，才能對(duì)它進(jìn)行正確的界定。筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房看法是：本著“以人為本、和諧發(fā)展”的理念，盡快使小產(chǎn)權(quán)房走入正確軌道。 第13頁(yè) 共13頁(yè)
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