【正文】 常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶(hù)異常申報(bào)戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。（五）部門(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。物業(yè)行業(yè)調(diào)研分析工作報(bào)告（篇6）一、管理，分別是大自然物業(yè)、京興物業(yè)和錢(qián)江物業(yè)，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開(kāi)放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開(kāi)放式管理。二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀盡管近幾年來(lái)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速，但涉及到的各類(lèi)投訴、舉報(bào)越來(lái)越多，小區(qū)居民不滿(mǎn)意，物業(yè)公司有意見(jiàn)，物業(yè)管理工作越來(lái)越難，表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:物業(yè)費(fèi)用難收繳。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題，參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映，現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)居民自動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，%。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余。小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)人員，更加引起小區(qū)業(yè)主的對(duì)立抵觸情緒，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡(jiǎn)單的內(nèi)容，小區(qū)綠化缺乏管護(hù)、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般，20%的認(rèn)為較差。小區(qū)環(huán)境難維持?？傮w來(lái)說(shuō)新建小區(qū)物業(yè)管理較好，老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見(jiàn)不鮮。參與調(diào)查的市民對(duì)小區(qū)停車(chē)問(wèn)題反映特別強(qiáng)烈，83%的認(rèn)為小區(qū)汽車(chē)亂停亂放，33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號(hào)區(qū)為例，一到傍晚小區(qū)道路車(chē)滿(mǎn)為患，公共場(chǎng)地?cái)D占一空，不僅小區(qū)居民難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過(guò)居民家中失火，消防車(chē)無(wú)法通行、及時(shí)施救的嚴(yán)重情況。物業(yè)經(jīng)營(yíng)難陽(yáng)光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外，還有門(mén)面出租、廣告經(jīng)營(yíng)等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開(kāi)、不透明，小區(qū)居民無(wú)法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢(xún)。有6%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅小區(qū)數(shù)量越來(lái)越多，分布范圍越來(lái)越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作人員從事行業(yè)主管工作，難以對(duì)面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門(mén)的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確，絕大部分小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。物業(yè)收費(fèi)缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是2000年制定的，10多年來(lái)，勞動(dòng)用工成本和物價(jià)指數(shù)翻了若干倍，但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費(fèi)僅480元。即便如此，物管費(fèi)用仍然難以收全，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司沒(méi)有任何強(qiáng)制手段，也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴，但是耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高、執(zhí)行難，即使贏了官司但卻輸了人情。開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表示不滿(mǎn)。如大自然城市花園小區(qū)，小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，越來(lái)越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)，只能通過(guò)宣傳說(shuō)服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo)。職能部門(mén)工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門(mén)開(kāi)窗、車(chē)輛亂停、馬路市場(chǎng)、噪音油煙、養(yǎng)狗問(wèn)題等等，不論是按照《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，還是從實(shí)際出發(fā)，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門(mén)處理。但實(shí)際工作中，不少職能部門(mén)對(duì)住宅區(qū)中發(fā)生的問(wèn)題處理不及時(shí)，甚至推諉扯皮，敷衍塞責(zé)。四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對(duì)策分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提出如下建議。（一）迅速制定出臺(tái)物業(yè)管理辦法，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題，由市房管、法制部門(mén)抓緊制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》，進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等，確保物業(yè)管理工作有法可依。學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法，在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門(mén)的工作職責(zé)，以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開(kāi)店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi)，確保能夠有效地開(kāi)展好工作。督促加快建立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，暢通群眾申請(qǐng)使用渠道，不斷提高資金使用實(shí)效。（二）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行，各項(xiàng)配套齊全。尤其是要確保停車(chē)位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車(chē)空間，從根本上解決好小區(qū)停車(chē)難題。做好前期開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實(shí)把好對(duì)前期開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門(mén)關(guān)，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（三）完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題結(jié)合我市實(shí)際，制定出臺(tái)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則，市物價(jià)部門(mén)要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定上下浮動(dòng)幅度，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定，報(bào)價(jià)格部門(mén)備案。①加快建立并大力推進(jìn)“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式，減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。②針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，建議推行刷卡收費(fèi)方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，必須刷卡方可進(jìn)入。業(yè)主只有自動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用后，才可憑IC卡可進(jìn)出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶(hù)，可以借鑒新加坡的做法，建立業(yè)主不交費(fèi)限制過(guò)戶(hù)制度，納入銀行個(gè)人征信系統(tǒng)。③針對(duì)物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性，建議參照勞動(dòng)仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查等方式固定證據(jù)，快速裁決，及時(shí)解決糾紛。物業(yè)行業(yè)調(diào)研分析工作報(bào)告（篇7）物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶(hù)，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。老西門(mén)社區(qū)：老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿(mǎn)，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。