6透視“購房意向書”-資料下載頁
2024-09-23 00:04本頁面
【正文】 與當(dāng)前的市場價的差值。我們應(yīng)當(dāng)看到，如果當(dāng)初這一開發(fā)商沒有誘人的價格或者合理的價格消費(fèi)者就不會與其訂立所謂 “ 意向書 ” ，他們所以要訂立意向書的初衷何在。就是為了保證以合理的價格買到這樣的商品房。就中國人的理念而言，買房不管價格的還不多。也就是說，他們訂立意向書的目的不僅是為了確保的標(biāo)的物本身（我們可以稱它為地理空間 第 11 頁 共 13 頁 要素），還為了確保一個價格要素。 如果說，他們意識到這種價格約定毫無法律約束意義，到時開發(fā)商有任意漲價之權(quán)利的話，那么他們當(dāng)時他完全 還有可以尋找其他開發(fā)商訂購商品房的機(jī)會。如果因為開發(fā)商的單方漲價，購房戶不能實現(xiàn)意向書的約定事項，現(xiàn)在他們已經(jīng)沒有了那樣的選擇機(jī)會。此時此刻他們再到其他開發(fā)商那里購買商品房，只能是按當(dāng)前的市場價格了，其差價遠(yuǎn)遠(yuǎn)不 是開發(fā)商承擔(dān)的違約金可以對價的。 現(xiàn)在我們看兩則實際案例，一個是 2024 年 5 月訂的房意向書上的暫定價為人民幣 3500 元，而到今年 5 月通知換簽統(tǒng)一制式合同時的定價變成了人民幣 5500 元；另一個是 2024 年初訂的房意向書上的約定價為人民 2500 元，而到今年 7 月通知換簽統(tǒng)一制式合同時 的定價變成了人民幣 3700 元；以一套 110 平米計算，漲價總額分別為人民幣 22 萬元和 1 2 萬元。而合同中的違約金約定最多的也不超過 3 萬元。開發(fā)商以承擔(dān)違約金為代價實施單方解約，一方面開發(fā)商可以賺取暴利，另一方面購房戶會遭到巨大的間接經(jīng)濟(jì)損失。 我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，開發(fā)商未履行意向書約定，致訂購人喪失購買機(jī)會，開發(fā) 第 12 頁 共 13 頁 商有過錯的除應(yīng)支付違約金外，還應(yīng)承擔(dān)違 約金不足部分的損失賠償責(zé)任。最高人民法院規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任 …… ，凡一房二賣符合此情形的，按該條規(guī)定在賠償損失的基礎(chǔ)上，可再請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 最后，我們應(yīng)該注意到 “ 意向書 ” 是開發(fā)商精心策劃下的產(chǎn)物。這種格式合同條款內(nèi)容中的一些意思彈性和制約性有很大隱蔽性，消費(fèi)者一般都難以識別。按照我國《合同法》第四十一條規(guī)定：對 格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。凡是對格式條款內(nèi)容有兩種以上理解或其他歧義的，應(yīng)當(dāng)作出有利于非提供格式合同一方的解釋，尤其在購房 “ 意向書 ”這一既是合同又非合同的問題上，在其價格條款問題上，更應(yīng)當(dāng)貫徹合同法的這一具體解釋精神。應(yīng)充分注意到，房屋價格是訂房戶是否訂房的一個重要考察要素，國家規(guī)定 “ 沒有取得銷售（或預(yù)售）許可證不得銷售商品房；簽訂商品房銷售合同必須使用國家統(tǒng)一制式的合 同文本 ” 之兩條規(guī)定的立法本意是最大限度地維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，而不是讓它成為開發(fā)商違背誠信的 第 13 頁 共 13 頁 借口，只要沒有其他法定無效事由，意向書中的約定事項、包括對價格的絕對約定與相對約定都應(yīng)當(dāng)承認(rèn)它的絕對法律約束力與相對法律約束力，并引導(dǎo)意向書逐步趨于規(guī)范化。
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