【導(dǎo)讀】風(fēng)起云涌，商機(jī)再現(xiàn)，智者不容有失！橫刀立馬，敢為行業(yè)先。細(xì)分市場，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競爭。把握機(jī)會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。發(fā)揚優(yōu)勢，規(guī)避缺失，力求不敗。誓將卓越進(jìn)行到底！南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。（%）個百分點，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。市居民可支配收入也“水漲船高”。一定的差距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。因就是增幅較小造成的。員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省。、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。與其他3市的差距不是很大，尤其是與南京、無。錫兩市差距更小。得總收入指標(biāo)列五市首位。消費支出的增幅為%，低于常州市（%），相對于。首位，同比增長%。占的比重已達(dá)%。出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。

　　

【正文】 大量管理資料下載 27 二、主要競爭個案相關(guān)指標(biāo)對比分析 （ 1）、基本指標(biāo)對比分析 個案 指標(biāo)分類 同區(qū)域內(nèi) 其他區(qū)域 F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場 總建面積 10萬 m2 3萬 m2 m2 m2 店鋪相關(guān)指標(biāo) 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進(jìn)深 8 89 開間 7 銷售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價格 售價 /m2 /m2 2萬元 /m2 租價 48元 /m2*月 物業(yè)管理費 3元 /m2*月 /m2*月 / / 停車位 地上 地下 汽車 500個 非自動車 1000個 汽車 75個 汽車 75個 / 分析： ◆ 各個商 業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達(dá) 10 萬平米。 ◆ 店鋪面積都相對靈活，幾個個案的實際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在 30200平方米之間不等。 ◆ 進(jìn)深主要集中在 8 米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場所接受。 ◆ 開間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種決定，開間容易變化，分割自由。建議開間盡量控制在 45 米之間。 ◆ 市場上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在1213 年。 ◆ 物業(yè)管理費和項目的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場上的競爭個案的物業(yè)管理 費主要為 元 /平米 *月， F 城為目前市場 大量管理資料下載 28 上最好的商業(yè)項目，其物業(yè)管理費用也就 3 元 /平米 *月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負(fù)責(zé)一半。 ◆ 停車場應(yīng)該設(shè)置為地下停車場，停車場的多少直接影響到客流量和消費者的逗留購物時間。 （ 2）、競爭個案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種 個案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等 玄妙廣 場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。 （ 3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種 個案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的 大集合購物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2萬人組團(tuán)，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購物場所 玄妙廣場 以精品專賣店為載體， 集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一體的購物廣場 目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應(yīng)要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 大量管理資料下載 29 第四章 項目 SWOT分析 優(yōu)勢： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來市場前景很好。 ● 處于金雞湖八大景觀之一 —— 文化水廊內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購買力旺盛。 ● 輕軌的規(guī)劃實施（在湖東設(shè)立站點），必將 有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。 劣勢： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 ● 成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。 機(jī)會： ● 蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。 ● 園區(qū)二期三期的啟動， CBD 的規(guī)劃，必將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50萬，其中湖西 10萬人，湖東人口為 40 萬人，未來需求市場較大，客源充足。 ● 隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有 大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項目的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。 大量管理資料下載 30 威脅： ● 離本案不遠(yuǎn)的 F 城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務(wù)中心都會對本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場競爭激烈。 ● 信貸政策的變化，會給本案的銷售形成一定的壓力。 第五章： 項目定位分析 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑 +運動型市場，避開和 F 城、 第四鄰里中心等商業(yè)項進(jìn)行同質(zhì)競爭。 大量管理資料下載 31 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運動型 ”主題商城，其原因如下： 競爭面分析 —— 差異化競爭 與本案直接競爭的同類型項目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費 為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動 +休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。 立地條件分析 —— 充分利用濱湖資源 本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀 —— 文化水廊之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計上也考慮到景觀視線的組織。面湖圍合成聚客力廣場，三樓設(shè)置大型露臺供人觀賞湖景。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二 萬人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費量。定位于“戶外運動休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居民前來消費，以此來擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。 客層分析 —— 迎合消費趨勢 大量管理資料下載 32 正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費統(tǒng)計指標(biāo)均名列前茅，居民消費力較強。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣 闊的前景。 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。 ※ 如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進(jìn)一步對業(yè)種分布作出建議。 ※ 建筑單位設(shè)計中，局部交通動線的組織似需再作商榷。 ※ 建筑、戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機(jī)的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運。 大量管理資料下載 33 定位： 戶外休閑 +運動型市場 長的湖岸 環(huán)湖步道區(qū) 野營燒烤區(qū) 燒肉用品、食品、設(shè)備 球類運動、 慢跑、 自行車 夜間活動廣場 沿湖戲水 區(qū) 游艇碼頭 健康性機(jī)能食品、飲品 水上運動用品、服裝、設(shè)備 聚客力主題廣場 戶外運動器材、鞋、服裝 水 空間配套 招商業(yè)種 空間內(nèi)空 招商業(yè)種 衍生活動 衍生業(yè)種 烤肉晚會 鐵人三項 沙灘排球童玩節(jié) 服飾 飾品 玩具