【正文】 周邊交通依賴性大 客戶對區(qū)域未來預(yù)期高 ?可行性評估： ★★★★ ★ ?項目現(xiàn)狀： 南鄰長江，東靠長江大橋 可為之事： 打造江北水岸異域風(fēng)情社區(qū) 操作評估： 非營銷成本投入過高 可行性評估： ★★★ ?項目現(xiàn)狀： 規(guī)劃起點高，商業(yè)中心 周邊居住人口集中 ?可為之事： 因勢利導(dǎo)，打造強(qiáng)勢人文品質(zhì)鎮(zhèn)的概念，借建筑展現(xiàn)人文價值 操作評估： 對廣告強(qiáng)度要求高 打造典型文化事件 可行性評估： ★ ?項目現(xiàn)狀： 周邊圍合，僅一面臨街面 現(xiàn)象雜亂，爛尾，形象差 僅靠排水渠 ?可為之事： 通過細(xì)節(jié)景觀營造，商業(yè)與住宅分區(qū)，規(guī)模展示絕對精品 引進(jìn)新的住宅理念 ?操作評估： 產(chǎn)品對施工精細(xì)度要求高 住宅理念創(chuàng)新市場風(fēng)險高 可行性評估： ★★★★★ 從地塊資源出發(fā)尋找本項目的定位 ? 項目條件 價值體現(xiàn) 位于城區(qū) 105國道旁，小池中心區(qū)，交通便利 城市項目 有大規(guī)模商業(yè)配套 有改變區(qū)域價值的能力，但也面臨周邊商 業(yè)市場滯銷的實現(xiàn)問題 商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低 有較大的商業(yè)發(fā)展空間 毗鄰長江 景觀資源豐富 周邊商業(yè)及居住形象差，人氣不足 無外部資源可利用 項目思考 —項目資源提煉 項目具備中高檔物業(yè)的定位條件 ? 小池地產(chǎn)里程碑式的項目 105國道，同類資源地塊稀缺，為高檔樓盤定位奠定基礎(chǔ)。 ，更好的營造好各自的環(huán)境；商業(yè)區(qū)，一樓商業(yè)，二三樓住宅，增加住宅量體，降低開發(fā)風(fēng)險。 。 。 被重新想象的商業(yè)地產(chǎn) 我們承載了小池商業(yè)地產(chǎn)的傳承、創(chuàng)新、升級的所有想象空間。 我們是小池地產(chǎn)的里程碑！ 項目總結(jié) ? 改變小池的居住品質(zhì)， 提升江北新區(qū)的城市生活檔次， 給小池、黃梅和九江等消費者帶來更富品質(zhì)的生活，成為具有珍藏價值的稀缺資源產(chǎn)品。 項目定位 ? 以全面創(chuàng)新引領(lǐng)江畔新生活態(tài)度 發(fā)展戰(zhàn)略： 水岸生活康居示范工程 76000平方米意大利風(fēng)情水岸金牌小鎮(zhèn) 項目定位 物業(yè)類型 =多層 +小高層 +配套商業(yè) 規(guī)劃總精神： ? 項目立地分析 ? 目標(biāo)設(shè)定 快速銷售，利潤最大化 發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊價值 開發(fā)商品牌建設(shè) ? 西邊排水渠可以利用做景觀 北面 105大道 東面被新河村路的民宅包圍 南面被二環(huán)路民宅包圍 地塊現(xiàn)狀 ——梯形地塊，僅有 48米 105國道臨街面 ? W劣勢 地段：跨省隔江帶來的心理距離； 配套：公交缺乏，生活機(jī)能薄弱； 環(huán)境：周邊環(huán)境雜亂，影響居住品質(zhì)； 形象：初期定位不符使項目形象受損； 地塊： 3面被圍，僅 48米臨街。 O機(jī)會 T風(fēng)險 S優(yōu)勢 區(qū)域：處 鄂、贛、皖 三省交界，項目幅射力廣； 景觀：毗鄰長江，同時小區(qū)內(nèi)部有水系可以利用； 交通：鄰城市主干道 105國道，出行方便； 市場：區(qū)域內(nèi)暫時沒有競爭對手。 市政：市政重點規(guī)劃區(qū)域，未來增值潛力巨大。 項目 SWOT分析 價格：九江高房價給本項目帶來價格優(yōu)勢； 需求：九江外來人口的住房剛性需求； 趨勢：生活郊區(qū)化是未來主要居住模式； 戶型革命：尚無創(chuàng)新戶型 市場產(chǎn)品：缺乏真正意義高檔樓盤 訴求主題：極具可塑性，訴求賣點突出 客源：區(qū)域客源潰乏，外地客源引導(dǎo)難度較高； 競爭：上市商業(yè)量體巨大，競爭 激烈。 心理：九江人的面子問題使住宅物業(yè)存在抗性； 成本：過路費及手機(jī)漫游帶來的高生活成本； 戶口：涉及戶口及學(xué)生就讀問題。 ? 常觃策劃營銷的六大要點 定位：基于市場研究的準(zhǔn)確定位 ,提供有效市場供給 賣點：形成項目核心競爭力 產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新才有營銷創(chuàng)新 包裝：性價比是以包裝來體現(xiàn)的 銷售方式：大派籌的營銷方式成為主流 價格 : 低開高走的價格走勢 ,實現(xiàn)項目最大的價值 ? 產(chǎn)品賣點形成的方向： (客戶關(guān)心的前十個方面 ) 1. 位置 —— 同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成唯一性 2. 價格 —— 價格低開高走 3. 戶型 —— 最容易做文章 4. 景觀 —— 景觀難以真正形成賣點 5. 綜合配套 (復(fù)合 ) —— 可遇不可求 6. 開發(fā)商品牌和實力 —— 品牌打造需要積累 7. 物業(yè)管理 —— 難以拉開差距 8. 生活方式或社區(qū)文化 —— 接受過程緩慢 9. 建筑質(zhì)量 —— 推廣接受過程慢 10. 項目風(fēng)格 —— 孤芳自賞，公性大于個性 “一點突破論”提升產(chǎn)品附加值 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的必要性： ? 市場同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一性 ? 支撐高單價，提高投資回報 ? 形成市場焦點，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機(jī)會點 產(chǎn)品思考 ? 物業(yè)價值塑造 基礎(chǔ)價值塑造 建筑風(fēng)格： 大美 外延價值塑造 拓展價值塑造 社區(qū)商業(yè)： 攻略 配套設(shè)施： 完善 售樓處： 展示 樣板房： 展示 園林風(fēng)格： 小美 戶型設(shè)計： 創(chuàng)新 物管服務(wù)： 周到 ?產(chǎn)品創(chuàng)新必要性 市場同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場，形成差異性，創(chuàng)造唯一 支撐高單價，提高投資回報 形成市場焦點，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場機(jī)會點 高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品塑造列項： ? ? 消費者喜歡追求居住的舒適度及居住品質(zhì)的價值取向恰恰是可以通過戶型面積的大尺度給予最直觀的表達(dá) ? 消費者對性價比的看重，則對室內(nèi)空間的功能分布上提出嚴(yán)格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。 ? 對總價相對敏感，決定了大戶型區(qū)間不能占到戶型主流 目標(biāo)客戶 特點 追求生活質(zhì)量和性價比， 對房屋總價比較敏感 ?性價比的滿足建立在房屋功能分區(qū)的滿足上 ?室內(nèi)大尺度空間則是生活質(zhì)量提升的保證 ?對總價的敏感決定大戶型不是主流戶型 戶型面積確定：追求居住的舒適度及性價比，功能齊全、面積適中的戶型是首選 客戶價值取向 戶型創(chuàng)新，開創(chuàng)戶型革命新紀(jì)元 ? 小高層的戶型 75㎡ 2房； 多層的戶型 70㎡ 2房。 商業(yè)區(qū)底層一層商業(yè)，層高 5米、進(jìn)深 12米、開間 5米。（銷售和使用的便利性） 面積區(qū)間和體量由市場戶型現(xiàn)狀和消費者需求決定的 ?15萬 /套左右的房子，對九江客戶群更具吸引力，用租房的錢購房。 ?客戶重景觀、朝向，排斥北向，對采光、通風(fēng)要求較高 ?中低收入階層能承受的總價集中 12— 18萬 消費者需求 戶型建議 戶型面積定位 注： 各戶型面積可根據(jù)設(shè)計實際要求有所細(xì)微調(diào)整。 平層設(shè)計，不涉及復(fù)式層。 住宅底層全部架空 ? 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ?2023年全鎮(zhèn)實現(xiàn)社會總產(chǎn)值 其中：工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 財政收入完成 1615萬元 農(nóng)民人均純收入 3308元 人口規(guī)模 ?總?cè)丝?12萬人 其中：農(nóng)業(yè)人口 7萬人 城鎮(zhèn)人口 5萬人 居住模式 ?多以自建房為主 從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)出小池鎮(zhèn)無論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是人口基數(shù)都難以成為購買本項目的主力客源，走出去將是本項目的出入所在。 市場背景 小池鎮(zhèn)概況 物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)發(fā)達(dá)： 小池鎮(zhèn)是諸多交通運輸干線的連接點； 日過境貨車 2萬多輛，形成了以物流貿(mào)易和餐飲服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)有物流貿(mào)易企業(yè) 10家、餐飲服務(wù)業(yè) 242家，從事貨運車輛 850輛，年運輸能力 300萬噸。 已建成貨運碼頭 7個，年裝卸能力 100萬噸。大型加油站 6座，年營業(yè)收入近 3億元。 ? 小池鎮(zhèn)發(fā)展觃劃 發(fā)展定位是：實行“東拓北延，適當(dāng)西展，產(chǎn)業(yè)支撐，濱江城鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。 ?沿東港向東發(fā)展，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)； ?沿清江大道、湖北大道發(fā)展物流業(yè)，建設(shè)省際邊界貿(mào)易區(qū)； ?沿清江大道、妙樂路、五環(huán)路向北發(fā)展，重點建設(shè)旅游服務(wù)業(yè)； ?沿湖北大道向西發(fā)展，重點建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)由“點狀”向“板塊”聚集發(fā)展 旅游服務(wù)業(yè) 物流業(yè) 中心城區(qū) ? 主要街區(qū) 業(yè)態(tài)布局分類 體量 租金（元 /㎡） 105大道 酒店、汽修 28400 1015 中心街 鞋服、裝飾、建材 9620 1318 新港路 建材、五金 5560 58 新天地 鞋服、超市 8780 1015 夜市街 書店、電子 6220 1013 新河街 網(wǎng)吧、家私 6980 5 精品南街 銀行、餐飲、家具建材、摩托銷售 19530 1520 合計 85090 450600元 /月 /鋪（ 45㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類 小池鎮(zhèn)商業(yè)概況 ? ?業(yè)態(tài)：經(jīng)營品種多樣，消費水平不高，商品相對比較低廉； ?市民購買目的為日常生活所需，對質(zhì)量要求不高； ?客戶群：主要消費群體為小池鎮(zhèn)區(qū)和鄉(xiāng)村市民； ?汽車修理、小旅館及餐飲較為發(fā)達(dá)；沿黃梅大道一路排開； 小池鎮(zhèn)商業(yè)街 小池商業(yè)街概況 —— 定位為小鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市 ?路面坑洼，單車道，易堵，交通條件影響經(jīng)營環(huán)境相當(dāng)差； ?業(yè)態(tài)組合具有自發(fā)性，缺乏有序管理及引導(dǎo)； ?檔次低，沒有高品質(zhì)商業(yè)氛圍。 制約發(fā)展因素分析 ? 建面 產(chǎn)品類型 一期（ A、 B棟） A棟 1樓商業(yè)， 212樓住宅； B棟 12樓商業(yè)， 38樓住宅； 二期在建（ C、 D棟）， 1樓商業(yè)， 26樓住宅，以 2房為主 住宅戶型 1房： 82平米 2房： 94109平米； 3房： 115118平米 價格 住宅目前 1400元 /平米，商業(yè) 3500元 /平米， 銷售情況 08年年初開賣，目前一期 91套剩余 18套左右，銷售7000㎡左右； 二期在建。 客戶群體 本地為主，九江投資客 30%左右。 缺乏整體合理的規(guī)劃定位：戶型結(jié)構(gòu)及面積不合理； 整體營銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模小，宣傳包裝不到位， 基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對客戶主動引導(dǎo)； 整體缺乏創(chuàng)新與亮點，競爭力不強(qiáng)； 交通家園 —— 前期定位、規(guī)劃不準(zhǔn)確、不合理、無設(shè)計無創(chuàng)新、無亮點；后期展示薄弱、營銷手法較落后； 樓盤情況 30%九江客戶投資性置業(yè) ? 建 面 3萬平米左右 產(chǎn)品類型 一期 110間商鋪 1樓商業(yè) 23樓住宅，連體銷售； 二期在建預(yù)計開發(fā) 50間左右約 6000㎡ 戶型 134㎡ 260㎡ 價格 2326萬 /套， 4654萬 /套 折合均價 1750元 /㎡ 銷售情況 07年 12月份開售，目前剩余 10間左右，銷售 ㎡； 二期在建。 客戶群體 4045%九江客戶投資性置業(yè) 整體營銷展示水平較低，銷售中心較粗略； 規(guī)模較大，但是產(chǎn)品單一，純商業(yè)體量過大，項目風(fēng)險大； 雖然在九江做了宣傳，依然不到位， 缺乏系統(tǒng)的營銷手段，依然缺乏對客戶主動引導(dǎo)； 產(chǎn)品單一，并且 普通租賃和銷售，不涉及返租方式銷售，自主經(jīng)營混雜， 競爭力不強(qiáng)； 新天地 —— 前期定位、規(guī)劃特點突出，但是體量過大，缺乏統(tǒng)一運營管理，而且展示薄弱、營銷手法較落后；定位與現(xiàn)實操作差距大。 樓盤情況 4045%九江客戶投資性置業(yè) ? 九江市概況及同本項目的關(guān)系 ?小池居住環(huán)境差、居住品質(zhì)低 ?九江房地產(chǎn)住宅均價達(dá) 3500元 /m2 九江市人均收入為 1050元 /月 ?九江市區(qū)外來人口近 30萬人 ?居住郊區(qū)化發(fā)展趨勢 ?九江市與小池鎮(zhèn)僅一江之隔 一江兩岸的發(fā)展模式，未來 升值空間巨大 檔次較高，產(chǎn)品附加值高的產(chǎn)品，吸引本地人換房、買房； 房價收入比高，低價引導(dǎo)中低收入者購房 外來人口對住房剛性需求 一、二線城市的發(fā)展趨勢借鑒 世界各地沿江物業(yè)兩岸發(fā)展的潛力。直線距離符合交通出入需求，低價引導(dǎo)九江人置業(yè)投資 引導(dǎo)我們思考九江市場對本項目的重要性 √ √ √ √ √ ? 市場背景結(jié)合項目所帶來的思考 項目思考 定位為何種物業(yè)才能吸引九江人來此置業(yè)？ 心理距離遠(yuǎn)大于實際距離區(qū)位印象如何解決？ 如何實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，并在合理時間利潤最大化？ 提升和突