【正文】 勢）： 地塊規(guī)則便于規(guī)劃； 位于 FCBD核心位置； 交通便利，緊鄰城市主干道以及繞城高速； W（劣勢）： 地塊及區(qū)域生活配套不足 建筑體量比較大，市場風險大 3； T（威脅）： 天府新城寫字樓競爭激烈； 競爭項目同質(zhì)化嚴重。 3，項目所在區(qū)域?qū)懽謽欠帕烤薮? O（機會）： ： FCBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟； 大量企業(yè)入住將形成濃厚商務氛圍； 群體效應帶動片區(qū)的發(fā)展 鼎能總部 大廈 項目 概念定位 定位建議 具備 多功能商務配套 頂級商務 管理 與 服務 高品質(zhì)辦公生活一體化模式 鼎能總部 大廈項目 總體定位 定位建議 成熟的高品質(zhì)國際化商務居住聚集區(qū) 本案所處的區(qū)域目前雖然還不夠成熟，但隨著項目的開發(fā)以及區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設，本案將成為最成熟的區(qū)域之一。同時通過國際化水準的設計、高品質(zhì)建造質(zhì)量、國際機構(gòu)和大型企業(yè)的入駐和完善的后期營運管理必將成為天府新城的一個商務明珠。 專為國際機構(gòu)、大型企業(yè)定制的總部商務生活模式 本案利用自身的地段、交通和品質(zhì)的優(yōu)勢，通過以產(chǎn)定銷的先進理念，按照國際甲級寫字樓標準以滿足大型國際企業(yè)的總部辦公要求為目標，為國際機構(gòu)企業(yè)度身定制的總部型辦公商務生活一體化模式。 擁有多功能商務配套 本案的齊全商住配套是本案的亮點之一，其功能需進行適當?shù)恼{(diào)整，以滿足商務辦公及高端居住客戶的需要，對外應樹立高級會員制會所形象。 頂級商務管理與服務 軟件的提供必須要有硬件的支持。規(guī)劃定位中既以 “ 頂級商務 ” 為要求，則我們的設施設備不僅以此為標準，還須為實現(xiàn)頂級的管理與服務來作為硬件的保障。如服務總臺的設置、秘書中心、票務中心、會議中心設立、樓宇局域網(wǎng)等等。另外，相應的安保管理辦法的增設也是必不可少。 鼎能總部 大廈項目 總體定位 定位建議 鼎能總部 大廈項目 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 低樓區(qū)為大開間靈活分割研發(fā)區(qū)，高區(qū)為規(guī)則辦公樓。這樣可以減少寫字樓的銷售面積分割帶來的建筑規(guī)劃壓力，不同客戶各有選擇。大中客戶可以選擇高樓區(qū)整層或者大面積?？蛻舾蓴_小。附樓采用大開間，大柱距。便于自由分割。 A樓 ——定位為行政公寓 戶型以套房為主，戶型配置為精裝行政公寓。這樣既可以與周邊的酒店錯位，又能增加居住的功能?？梢允巩a(chǎn)品更具有住宅的屬性。便于順利差異化。 B樓 ——定位為研發(fā)和辦公 行政公寓：宜 “嫁 ”宜居，商住兩用。 戶型以套房為主，為精裝房，增加居住的功能。 可以使產(chǎn)品更具有住宅的屬性。便于市場差異化。 如酒店市場風險大，就可轉(zhuǎn)為行政公寓，進行精裝房銷售。 參考項目：北京霄云路 8號 天府大道：會展經(jīng)濟。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)是五星酒店，而本區(qū)域酒店多的原因 為成都幾乎每月都有會展在世紀中心召開。本定位既可以與周邊的酒店錯位， 成為五星行政酒店。而在項目建設初期就可以采用招商方式提前尋求投資商 整棟投資。 參考項目： 巴黎春天萬豪行政酒店 產(chǎn)品建議 商務樓的居住功能的靈活性能增加他們的投資欲望，因此一些小面積的 “商住 兩用 ”的公建項目受到歡迎，這種 “進可攻，退可守 ”的項目在一定程度降低了 使用功能的純粹性，但的確降低了投資人的風險。投資酒店式公寓從長遠來看，收益比較穩(wěn)定。從本案來看，預計酒店式公寓將成為吸引投資客的重點部分。 鼎能總部 大廈 大廈項目 營銷建議 產(chǎn)品建議 行政公寓部分 —— 如酒店難度大 以高檔住宅的概念入市推廣，通過酒店式的管理和未來區(qū)域高消費人群的支撐，打造天府新城 CBD核心區(qū)的高端居住物業(yè)。 行政公寓部分 ——頂級行政酒店 通過引入國際頂級酒店管理公司，增強投資者的信心。尋求整棟融資。 裙房商場部分 —— 以自用為主，通過招商帶動人氣，形成商業(yè)氛圍后實鋪銷售。 辦公樓部分 —— 除自用部分，實行分段營銷，低層區(qū)開放式銷售，高區(qū)封閉租賃。 本案發(fā)展建議： 本案寫字樓規(guī)劃采用高標準 一般柱網(wǎng)控制在 9米，合理寫字樓的進深是 10米左右，就是層高的 3倍左右，本案如條件允許建議再加大柱距。 寫字樓好不好主要反映在電梯上，目前做的高的為 ，電梯轎箱建議做到。 3，大層高，通常寫字樓的層高都在三米左右，或者兩米七八，建議本案層高 4米。 本案發(fā)展建議 核心配置 LEED綠色辦公標準原則 大堂、電梯 著重加大投入在提成形象檔次的空間 立面、電梯間、衛(wèi)生間 考慮視覺效果的形象提升，兼顧環(huán)保節(jié)能 健身配套（室內(nèi)泳池、健身館）、綠色地上停車場 設計規(guī)劃當中盡量考慮符合 LEED綠色辦公標準。 分戶中央空調(diào)、 低成本裝修（ 吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡接口處理）、 適當打造，降低客戶進入成本，便于出租 ? 功能及配套具體設置使用面積 (供參考 ) 細項 內(nèi)容 面積 (m178。) 接待大堂 商業(yè)配套 超市、餐飲店、茶秀商務會所 6000 室內(nèi)健身會所 室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球 商務會所 (會議中心） 多媒體會議 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據(jù)設計要求設置 ) 車位 電梯 蒂森或者迅達 空調(diào) 大金中央空調(diào)，可控溫度，分戶自動調(diào)節(jié) 物業(yè)管理 國際物管公司 智能化管理 智能化超前，骨干萬兆網(wǎng)絡接入，網(wǎng)絡地板 室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 五星酒店裝修 外墻裝修 石材 +LOWE玻璃等 本案發(fā)展建議的具體配置： THANKS!