【正文】 以上現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積 經(jīng)營(yíng)時(shí)間 ? 71%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間都在 5年以上，說(shuō)明 目前這些商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)投資的主力軍 。 50%左右的商戶(hù)選擇的經(jīng)營(yíng)面積在 60100平米的區(qū)間，且大部分商戶(hù)的需求面積都比現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的面積大，說(shuō)明 大部分商戶(hù)對(duì)自身在婺源旅游綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的未來(lái)前景預(yù)期較高 。 66%17%17%口碑傳播 打折促銷(xiāo) 聯(lián)合造勢(shì)經(jīng)營(yíng)手段 因?yàn)閰^(qū)域較小，且主力消費(fèi)群體大部分為游客，因此大部分商戶(hù)都選擇以 項(xiàng)目口碑 傳播作為經(jīng)營(yíng)的主要手段 ，本項(xiàng)目在前期廣告推廣上加強(qiáng)，快速建立項(xiàng)目在前期客戶(hù)群體中的知名度。 定價(jià)依據(jù) 如右圖所示， 75%商戶(hù)的消費(fèi)者都來(lái)自外地客戶(hù)，僅有少數(shù)與旅游產(chǎn)業(yè)有關(guān)的商戶(hù)以本地客戶(hù)為主； 16%79%5%本地客戶(hù) 外地客戶(hù) 其他主要消費(fèi)群體來(lái)源 33%45%11%11%2 0 0 0 元以下 2023300030004000 4 0 0 0 以上目前租金支出 83%17%50006000 6000700045%的商戶(hù)租金支出集中在 20233000元區(qū)間，按此前 42%的 6080平米主力經(jīng)營(yíng)面積推算出，目前典型商業(yè)平均的租金水平在 元 /平米 天左右。 83%的商戶(hù)所選擇的價(jià)格在 50006000元的區(qū)間，但因?yàn)榇隧?xiàng)內(nèi)容較為敏感，所以數(shù)據(jù)對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)的支持不大，但是在后期包裝中，一定要體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣與品質(zhì)，才能支撐較高的銷(xiāo)售價(jià)格。 因本項(xiàng)目商業(yè)處于江灣，較婺源現(xiàn)狀商業(yè)而言具備規(guī)模大，有強(qiáng)大的品牌支撐，產(chǎn)品獨(dú)特，與縣城距離遠(yuǎn)，能形成獨(dú)立發(fā)展空間等優(yōu)點(diǎn)，但因此項(xiàng)目組預(yù)判商戶(hù)可承受租金應(yīng)在需求調(diào)研結(jié)果上，上浮 10%20%，推導(dǎo)租金應(yīng)在 /平米 天左右，而市場(chǎng)上常規(guī)的租金回報(bào)率在 8%左右，按此規(guī)律可以得出： 售價(jià) =天租金 *365/8% ？ =*365/ 本案的目前靜態(tài)均價(jià)推算為5950元 /平米 定價(jià)依據(jù) 預(yù)期價(jià)格 客戶(hù)組成： 前期定位階段調(diào)研客戶(hù) 572組、來(lái)訪客戶(hù) 52組、商戶(hù)深訪 76組 共計(jì)： 572+52+76=700組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容： 在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的敏感因素調(diào)查 11%10%7%9%6%5%5%5%4%9%8%8%7%6%城市發(fā)展開(kāi)發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)模歷史文化景觀資源商業(yè)管理合作團(tuán)隊(duì)園林設(shè)計(jì)建筑形式項(xiàng)目成熟度商業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀周邊配套工程進(jìn)度敏感因素分析 五、核心價(jià)值挖掘 在整理統(tǒng)計(jì)顧問(wèn)前期需求調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目組接待來(lái)訪客戶(hù)意向及其在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中關(guān)心在意的敏感因素的調(diào)研分析對(duì)本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格進(jìn)行修正： 從上表可以得出在 14項(xiàng)敏感因素中，有增值也有負(fù)面因素 增值因素 城市發(fā)展 開(kāi)發(fā)商品牌 歷史文化 項(xiàng)目規(guī)模 景觀資源 商業(yè)管理 合作團(tuán)隊(duì) 園林設(shè)計(jì) 建筑形式 定價(jià)依據(jù) 負(fù)面因素 項(xiàng)目成熟度 商業(yè)氛圍 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 周邊配套 開(kāi)業(yè)時(shí)間 項(xiàng)目組將敏感因素的比例用做權(quán)重將靜態(tài)的價(jià)格進(jìn)行修正： 根據(jù)右側(cè)表格顯示數(shù)據(jù)，將增值因素和負(fù)面因素進(jìn)行相加可得最終增值的分?jǐn)?shù)，由此可以通過(guò)以下公式來(lái)修正價(jià)格。 序 號(hào) 加權(quán)因素 權(quán)重值 得分 k 1 城市發(fā)展 % % 2 開(kāi)發(fā)商品牌 % 3 歷史文化 % 4 項(xiàng)目規(guī)模 % 5 景觀資源 % 6 商業(yè)管理 % 7 合作團(tuán)隊(duì) % 8 園林設(shè)計(jì) % 9 建筑形式 % 10 項(xiàng)目成熟度 % % 11 商業(yè)氛圍 % 12 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 % 13 周邊配套 % 14 開(kāi)業(yè)時(shí)間 % 加權(quán)值和 (X) % 25% 5950*【 1+（ 12%+10%+9%+%+6%+ 5%+5%+5%+4%) (9%+8%+8%+7%+%） 】 = 7438 本案的全程均價(jià)推算為 通過(guò)中天意向客戶(hù)的回訪等問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組可以根據(jù)問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出各業(yè)態(tài)的價(jià)格： 景觀橋往西 濱水區(qū)域 規(guī)劃路南側(cè)（西） 景觀橋南側(cè) 餐飲 特色小吃 旅游商品中心 小旅館 茶樓 賓館與情景 INN 酒吧與情景 INN 餐飲 現(xiàn)代商業(yè) 特色小吃 精品酒店 根據(jù)中天問(wèn)卷的數(shù)據(jù)及江灣項(xiàng) 目商業(yè)布局流線，估算各業(yè)態(tài) 在各個(gè)板塊的租金，再對(duì)調(diào)研 租金進(jìn)行修正再由租金推導(dǎo)到 售價(jià)。 （因設(shè)計(jì)方案未出，只能對(duì)風(fēng) 情街及沿水商業(yè)進(jìn)行測(cè)算） 各業(yè)態(tài)定價(jià)依據(jù) 租金價(jià)格對(duì)比 規(guī)劃路南側(cè)（西） 餐飲 18%20%14%6%13%8%21%餐飲1 . 9特色小吃2 . 1旅游商品中心小旅館0 . 6茶樓1 . 4賓館與情景酒吧與情景景觀橋往西濱水區(qū)域 27%42%31%現(xiàn)代商業(yè)1 . 3特色小吃1 . 8精品酒店0 . 8景觀橋南側(cè) 招商成功后售價(jià)預(yù)估 通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及相應(yīng)面積的換算可以得出： 景觀橋往西濱水區(qū)域餐飲售價(jià) = （ *365） /=8668 小吃店鋪售價(jià) = （ *365） /=9581 底層酒吧售價(jià) = （ *365） /=10494 三層及以上售價(jià) = （ *365） /=4380 僅作為招商成功后銷(xiāo)售價(jià)額預(yù)估參考 各業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售價(jià)格及租金 業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售面積 總銷(xiāo)金額 租金 均價(jià) 缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際內(nèi)容及項(xiàng)目商業(yè)定位，暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行總體預(yù)估 同時(shí)亦無(wú)法通過(guò)敏感因素權(quán)重推導(dǎo)的項(xiàng)目的整盤(pán)均價(jià)，前面預(yù)估價(jià)只是在招商完成度達(dá) 70%以上狀態(tài)下的推算。 推盤(pán)次序 1. 區(qū)塊推盤(pán)順序 ?婚慶產(chǎn)業(yè)基地 ?情景體驗(yàn)街中街 ?旅游商品中心 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 ?古典酒樓 ?演藝坊 類(lèi)居住銷(xiāo)售 商業(yè)銷(xiāo)售 ?院落式度假村酒店 ?靜酒吧與情景 INN ?特色小旅館集中區(qū) ?配套餐飲 ?動(dòng)酒吧集中區(qū) 商業(yè)招商 ?復(fù)古賓館 商業(yè)銷(xiāo)售 ?特色小吃一條街 ?便民商業(yè) 商業(yè)銷(xiāo)售 ?情景體驗(yàn)街中街 ?旅游商品中心 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 ?高端會(huì)所 第一步 第二步 第四步 第三步 2. 各地塊營(yíng)銷(xiāo)手法細(xì)化 需要準(zhǔn)確方案完成后，根據(jù)面積，招商定位等細(xì)節(jié)工作完成，且團(tuán)隊(duì)建設(shè)框架達(dá)成 才適宜細(xì)化！ 我們致力于通過(guò)山海關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作，鞏固貴我雙方的友好、互信合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以期在建投集團(tuán)今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中提供更廣泛領(lǐng)域內(nèi)的合作，（如前期產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)規(guī)劃 …… ）。 暫時(shí)結(jié)束 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 12, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時(shí) 44分 17秒 12:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 12時(shí) 44分 :44February 12, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 12日星期日 12時(shí) 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 12時(shí) 44分 17秒 下午 12時(shí) 44分 12:44: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 12, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時(shí) 44分 17秒 12:44: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 下午 12時(shí) 44分 :44February 12, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 12日星期日 12時(shí) 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 12時(shí) 44分 17秒 下午 12時(shí) 44分 12:44: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 12, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時(shí) 44分 17秒 12:44: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 下午 12時(shí) 44分 :44February 12, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 12日星期日 12時(shí) 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 12時(shí) 44分 17秒 下午 12時(shí) 44分 12:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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