【正文】 以上現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營時間 ? 71%的商戶經(jīng)營時間都在 5年以上，說明 目前這些商戶的經(jīng)營投資的主力軍 。 50%左右的商戶選擇的經(jīng)營面積在 60100平米的區(qū)間，且大部分商戶的需求面積都比現(xiàn)經(jīng)營的面積大，說明 大部分商戶對自身在婺源旅游綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營的未來前景預期較高 。 66%17%17%口碑傳播 打折促銷 聯(lián)合造勢經(jīng)營手段 因為區(qū)域較小，且主力消費群體大部分為游客，因此大部分商戶都選擇以 項目口碑 傳播作為經(jīng)營的主要手段 ，本項目在前期廣告推廣上加強，快速建立項目在前期客戶群體中的知名度。 定價依據(jù) 如右圖所示， 75%商戶的消費者都來自外地客戶，僅有少數(shù)與旅游產(chǎn)業(yè)有關的商戶以本地客戶為主； 16%79%5%本地客戶 外地客戶 其他主要消費群體來源 33%45%11%11%2 0 0 0 元以下 2023300030004000 4 0 0 0 以上目前租金支出 83%17%50006000 6000700045%的商戶租金支出集中在 20233000元區(qū)間，按此前 42%的 6080平米主力經(jīng)營面積推算出，目前典型商業(yè)平均的租金水平在 元 /平米 天左右。 83%的商戶所選擇的價格在 50006000元的區(qū)間，但因為此項內(nèi)容較為敏感，所以數(shù)據(jù)對銷售定價的支持不大，但是在后期包裝中，一定要體現(xiàn)項目的大氣與品質(zhì)，才能支撐較高的銷售價格。 因本項目商業(yè)處于江灣，較婺源現(xiàn)狀商業(yè)而言具備規(guī)模大，有強大的品牌支撐，產(chǎn)品獨特，與縣城距離遠，能形成獨立發(fā)展空間等優(yōu)點，但因此項目組預判商戶可承受租金應在需求調(diào)研結果上，上浮 10%20%，推導租金應在 /平米 天左右，而市場上常規(guī)的租金回報率在 8%左右，按此規(guī)律可以得出： 售價 =天租金 *365/8% ？ =*365/ 本案的目前靜態(tài)均價推算為5950元 /平米 定價依據(jù) 預期價格 客戶組成： 前期定位階段調(diào)研客戶 572組、來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 共計： 572+52+76=700組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容： 在購買過程中對本項目的敏感因素調(diào)查 11%10%7%9%6%5%5%5%4%9%8%8%7%6%城市發(fā)展開發(fā)商品牌項目規(guī)模歷史文化景觀資源商業(yè)管理合作團隊園林設計建筑形式項目成熟度商業(yè)氛圍經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀周邊配套工程進度敏感因素分析 五、核心價值挖掘 在整理統(tǒng)計顧問前期需求調(diào)研的基礎數(shù)據(jù)的基礎上，結合營銷項目組接待來訪客戶意向及其在購買過程中關心在意的敏感因素的調(diào)研分析對本項目靜態(tài)價格進行修正： 從上表可以得出在 14項敏感因素中，有增值也有負面因素 增值因素 城市發(fā)展 開發(fā)商品牌 歷史文化 項目規(guī)模 景觀資源 商業(yè)管理 合作團隊 園林設計 建筑形式 定價依據(jù) 負面因素 項目成熟度 商業(yè)氛圍 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 周邊配套 開業(yè)時間 項目組將敏感因素的比例用做權重將靜態(tài)的價格進行修正： 根據(jù)右側表格顯示數(shù)據(jù)，將增值因素和負面因素進行相加可得最終增值的分數(shù)，由此可以通過以下公式來修正價格。 序 號 加權因素 權重值 得分 k 1 城市發(fā)展 % % 2 開發(fā)商品牌 % 3 歷史文化 % 4 項目規(guī)模 % 5 景觀資源 % 6 商業(yè)管理 % 7 合作團隊 % 8 園林設計 % 9 建筑形式 % 10 項目成熟度 % % 11 商業(yè)氛圍 % 12 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 % 13 周邊配套 % 14 開業(yè)時間 % 加權值和 (X) % 25% 5950*【 1+（ 12%+10%+9%+%+6%+ 5%+5%+5%+4%) (9%+8%+8%+7%+%） 】 = 7438 本案的全程均價推算為 通過中天意向客戶的回訪等問卷統(tǒng)計，項目組可以根據(jù)問卷數(shù)據(jù)得出各業(yè)態(tài)的價格： 景觀橋往西 濱水區(qū)域 規(guī)劃路南側（西） 景觀橋南側 餐飲 特色小吃 旅游商品中心 小旅館 茶樓 賓館與情景 INN 酒吧與情景 INN 餐飲 現(xiàn)代商業(yè) 特色小吃 精品酒店 根據(jù)中天問卷的數(shù)據(jù)及江灣項 目商業(yè)布局流線，估算各業(yè)態(tài) 在各個板塊的租金，再對調(diào)研 租金進行修正再由租金推導到 售價。 （因設計方案未出，只能對風 情街及沿水商業(yè)進行測算） 各業(yè)態(tài)定價依據(jù) 租金價格對比 規(guī)劃路南側（西） 餐飲 18%20%14%6%13%8%21%餐飲1 . 9特色小吃2 . 1旅游商品中心小旅館0 . 6茶樓1 . 4賓館與情景酒吧與情景景觀橋往西濱水區(qū)域 27%42%31%現(xiàn)代商業(yè)1 . 3特色小吃1 . 8精品酒店0 . 8景觀橋南側 招商成功后售價預估 通過對租金適度的修正，及相應面積的換算可以得出： 景觀橋往西濱水區(qū)域餐飲售價 = （ *365） /=8668 小吃店鋪售價 = （ *365） /=9581 底層酒吧售價 = （ *365） /=10494 三層及以上售價 = （ *365） /=4380 僅作為招商成功后銷售價額預估參考 各業(yè)態(tài)的銷售價格及租金 業(yè)態(tài) 銷售面積 總銷金額 租金 均價 缺少規(guī)劃設計的實際內(nèi)容及項目商業(yè)定位，暫時無法進行總體預估 同時亦無法通過敏感因素權重推導的項目的整盤均價，前面預估價只是在招商完成度達 70%以上狀態(tài)下的推算。 推盤次序 1. 區(qū)塊推盤順序 ?婚慶產(chǎn)業(yè)基地 ?情景體驗街中街 ?旅游商品中心 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 ?古典酒樓 ?演藝坊 類居住銷售 商業(yè)銷售 ?院落式度假村酒店 ?靜酒吧與情景 INN ?特色小旅館集中區(qū) ?配套餐飲 ?動酒吧集中區(qū) 商業(yè)招商 ?復古賓館 商業(yè)銷售 ?特色小吃一條街 ?便民商業(yè) 商業(yè)銷售 ?情景體驗街中街 ?旅游商品中心 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 ?高端會所 第一步 第二步 第四步 第三步 2. 各地塊營銷手法細化 需要準確方案完成后，根據(jù)面積，招商定位等細節(jié)工作完成，且團隊建設框架達成 才適宜細化！ 我們致力于通過山海關項目的運作，鞏固貴我雙方的友好、互信合作關系，實現(xiàn)強強聯(lián)合，以期在建投集團今后的項目開發(fā)中提供更廣泛領域內(nèi)的合作，（如前期產(chǎn)品定位、市場定位、產(chǎn)品概念性設計規(guī)劃 …… ）。 暫時結束 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 12, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時 44分 17秒 12:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 12日星期日 12時 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 12, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時 44分 17秒 12:44: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 12日星期日 12時 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , February 12, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 12:44:1712:44:1712:442/12/2023 12:44:17 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :44:1712:44Feb2312Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 12:44:1712:44:1712:44Sunday, February 12, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :44:1712:44:17February 12, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 12日星期日 下午 12時 44分 17秒 12:44: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 12時 44分 :44February 12, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 12日星期日 12時 44分 17秒 12:44:1712 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 12時 44分 17秒 下午 12時 44分 12:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴