【正文】 任專注 95 項目客戶群描述 他們是社交型 ——企業(yè)的 CEO，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層 因生活的品質(zhì)、身份的象征、社會的地位等將成為他們選擇住宅的首要因素， 住宅本身的安全、私密性，高檔的配套服務(wù)等附加值遠遠高于住宅本身的價值。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 96 他們是學(xué)者型 ——企事業(yè)核心技術(shù)的骨干 項目客戶群描述 ?一年做幾次體檢，讓身體有保障； ?改善居住條件、提高生活質(zhì)素 。 ?學(xué)習(xí)先進科技、加強公司管理是上流階層為化解生存危機感而普通采用的方式。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 97 解題三 項目發(fā)展策略 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 98 項目前期以守帶攻的方式，獲得部分回籠資金 ——開發(fā)少量高檔次產(chǎn)品，通過高品質(zhì)產(chǎn)品樹立項目形象，樹立價格標(biāo)桿，然后以中等價值的產(chǎn)品針對目前的部分外地商務(wù)人士 +本地中高端人群，獲得項目初級的資金回籠，該階段需要 1年左右的過渡期 項目發(fā)展策略 通過以上的分析，我們了解到項目的開發(fā)的初級風(fēng)險在于梧州的整個城市的發(fā)展尚需 2年左右的時間才能進入一個價值釋放期。因此，我們建議攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展思路，前期過度市場，中期發(fā)力，獲得較好價值，后期利潤最大化的開發(fā)方式。 中后期價值最大化 ——隨著梧州城市發(fā)展及相關(guān)工業(yè)配套的完善，外來高端商務(wù)客戶的進入，此時項目的逐漸成熟，開發(fā)中高端的產(chǎn)品面對該類客戶，以該類外來高端商務(wù)客戶再帶動本地高端客戶，取得價值最大化。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 99 解題四 項目定位 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 100 項目定位推導(dǎo) —— 產(chǎn)品價值 重點樹立“高爾夫別墅”概念，高爾夫就是別墅的最大價值 針對客戶群，最直觀的產(chǎn)品價值是客戶購買 300平米的房子能獲得 400平米的使用面積 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 101 項目定位推導(dǎo) —— 景觀價值 我們的產(chǎn)品 〉〉〉 水岸別墅 山林別墅 根據(jù)高爾夫的特性 —— 山地、水岸 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 102 項目定位推導(dǎo) —— 景觀價值 ◇ 零距離高爾夫練習(xí)場 ◇ 情景感， 水系從旁而過 ◇超邁的豪情 ◇身份、地位感 水岸別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 103 ◇ 超大森態(tài)城，天然氧吧 ◇ 零距離高爾夫練習(xí)場 ◇ 情景感， 大隱于山林 ◇超邁的豪情 ◇身份、地位感 山林別墅 項目定位推導(dǎo) —— 景觀價值 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 104 項目定位推導(dǎo) —— 附加價值 利用原有水體池塘打造： “天鵝湖上水生態(tài)園” 生態(tài)森林娛樂城 天鵝湖水上生態(tài)園 利用原有山體打造： “生態(tài)森林娛樂城” 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 105 天鵝湖休閑景觀公園 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 106 森林休閑景觀公園 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 107 項目定位推導(dǎo) —— 附加價值 林蔭大道 提升形象 ——將項目入口整條道路進行包裝，打造成著名的“林蔭大道”，配合項目生態(tài)、健康的概念。 完善配套 ——在靠近會所處或項目主入口，設(shè)置部分主題商業(yè)，以休閑運動商業(yè)為主。 主題商業(yè)配套 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 108 3公里的私家景觀大道 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 109 項目發(fā)展策略 —— 附加價值 香蜜湖 1號的深藍服務(wù)體系 參考：松山湖 1號的 “ HQ”服務(wù)體系 ?私人管家級服務(wù)，聘請物業(yè)管理豐富的中年人作為資深管家，進行英式家政管理 ?”影子式“服務(wù) ：”平常在小區(qū)可能看不見服務(wù)人員，但一旦你需要，服務(wù)人員即能馬上出現(xiàn)在您面前“。在小區(qū)每隔一段位置設(shè)置一個物業(yè)呼叫按鈕，一按即可與服務(wù)人員進行通話并要求服務(wù)。 五星級服務(wù)，五星級的家 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 110 項目發(fā)展策略 —— 附加價值 科技前沿，綠色家園 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 111 高爾夫 國際樣板別墅生活區(qū) 項目形象定位 以高爾夫為主線，針對目標(biāo)客戶群，結(jié)合先進建筑理念，營造一個生活與地位相結(jié)合的，有鮮明特色并具有超越性附加值的中高端別墅項目。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 112 解題五 項目產(chǎn)品建議 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 113 項目總體規(guī)劃思路 ? 500畝生態(tài)用地規(guī)劃約 600套別墅，彌足珍貴 ? 250400㎡ 獨立別墅，提供高品質(zhì)的上流生活 ? 私家花園 +泳池（花園面積 14畝不等），提供私家社交活動場所 ?結(jié)合地塊內(nèi)部自然資源依山傍水而建，帶來最大的私密空間 ? 提供各種私人服務(wù)，彰顯尊貴 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 114 有藝術(shù)價值的、獨樹一幟的建筑文脈 別墅產(chǎn)品有居住的功能，也有社交商務(wù)功能 項目產(chǎn)品定位 別墅產(chǎn)品分組團開發(fā)，做有附加值的別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 115 勞埃德 賴特流水別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 116 富有藝術(shù)感的別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 117 獨具一格的別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 118 頤和高爾夫別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 119 藍岸麗舍別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 120 馬來西亞 Setia生態(tài)花園別墅 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 121 項目產(chǎn)品建議 通過市場調(diào)查得知 ， 現(xiàn)有別墅類樓盤中 ， 很少有以獨棟為主打的項目 ， 其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置 ， 作為一個賣點而設(shè)置； 雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品 ， 市場供應(yīng)量非常大；市場缺的是獨棟 ， 不缺雙拼以及聯(lián)排； 獨棟別墅數(shù)量的增加 ， 可促進整個社區(qū)的價值提升； 從現(xiàn)有別墅價格走勢看 ， 獨棟別墅在未來的價格提升空間更廣； 獨棟別墅數(shù)量少 ， 市場稀缺；疊拼別墅總價低 ， 客戶層面廣 ， 這兩者受歡迎程度最高； 獨棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當(dāng) ， 但利潤率高出很多； 地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn) ， 有資本做低密度住宅 ， 獨棟別墅是最好的體現(xiàn)； 項目用地條件優(yōu)越 ， 僅做類別墅資源浪費可惜； 項目 地段偏遠 ， 如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力； 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 122 項目產(chǎn)品建議 —— 空間布局原則 ① 借景：根據(jù)基地現(xiàn)狀 ， 在設(shè)計中充分考慮基礎(chǔ)地形地貌條件與周邊自然景觀環(huán)境 ， 把住宅融入環(huán)境中； ② 順勢：從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言 ， 作為別墅產(chǎn)品需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃和豎向規(guī)劃設(shè)計相結(jié)合 ， 形成建筑布局上的差異性 ， 借勢山坡地形創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果； ③ 完備 、 合理 、 實用的公建配套布置； ④以獨棟別墅為主、雙拼別墅為輔、少量疊拼別墅點綴補充的產(chǎn)品線搭配布局； 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 123 項目產(chǎn)品建議 —— 空間布局 獨棟水景別墅 雙拼山景坡地別墅 疊拼別墅 ?根據(jù)景觀與地理位置優(yōu)先的原則，在較佳位置布置獨棟別墅，在相對次佳位置布置聯(lián)排別墅。 ?獨棟別墅與雙拼別墅并非有明顯的分界線，而是互相點綴。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 124 3大系列項目產(chǎn)品線配置 A 疊拼 B 雙拼 C 主力獨棟 D 豪華獨棟 E 官邸獨棟產(chǎn)品描述 學(xué)者型 社交型 智慧型 睿智型 領(lǐng)袖型建筑面積( ㎡) 170200 250300 300350 400 600帶花園占地面積( 畝) 1 2 3 3 4戶型 三房三衛(wèi) 四房四衛(wèi) 四 五房 四 五房 五房五衛(wèi)套數(shù)比例 10% 20% 45% 20% 5%面積比例 5% 12% 49% 24% 10%根據(jù)上述比例，別墅用地容積率約 ，整體容積率 ，產(chǎn)品以獨棟為主，雙拼為輔、少量疊拼為補充的搭配，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項目做得純粹。 70% 20% 10% 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 125 200㎡ 戶型： 一個主臥區(qū) + 一個會客廳 一個套房 一個半開放套房 一個泳池 300㎡ 戶型： 一個主臥區(qū) + 一個會客廳 兩個套房 一個書房 一個公共衛(wèi)生間 一個泳池 350㎡ 戶型： 一個主臥區(qū) + 一個會客廳 兩個套房 一個書房 一個公共衛(wèi)生間 一個活動空間 一個豪華泳池 400㎡ 戶型： 一個主臥區(qū)（帶泳池） + 一個會客廳 一個次臥區(qū) 兩個套房 一個書房 一個公共衛(wèi)生間 一個活動空間 一個豪華泳池 項目產(chǎn)品建議 —— 戶型建議 600㎡ 戶型： 一個主臥區(qū)（帶泳池） + 一個會客廳 一個次臥區(qū) 兩個套房 一個書房 一個公共衛(wèi)生間 兩個活動空間 一個豪華泳池 不再是 主臥室 ,而是 主臥區(qū) 主臥區(qū) :臥室 .書房 .小起居室 . 更衣間 .衛(wèi)生間形成一個獨立區(qū)域 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 126 項目產(chǎn)品建議 —— 四畝地一棟官邸 項目的頂級產(chǎn)品 ?坐擁 3個“空中立體花園”，通風(fēng)采光優(yōu)越 ?前后均設(shè)入戶花園及私家花園，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺 ?陽光雙車位以上等 ?入口玄關(guān)正對小天井，臥室圍繞內(nèi)庭院 ?私家豪華泳池 ?SPA池 ?多功能活動空間 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 127 親水官邸 —— 顛覆傳統(tǒng)意義的前庭后院 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 親水官邸 —— 顛覆傳統(tǒng)意義的前庭后院 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 山林官邸 —— 占山即為王者 人性化的坡地造景手法保證山體官邸擁有步出式開放庭院。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 山頂官邸 —— 占山即為王者 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 山林官邸 —— 擁有的叫私家公園而非園林 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 不單純是大這么簡單 起居室功能完備，格局開放 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 不單純是大這么簡單 臥室除注重私密性外，對視野和采光有苛刻的標(biāo)準(zhǔn) 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 134 項目產(chǎn)品建議 —— 豪華獨棟 入戶 主臥 ?預(yù)留電梯井 ?主臥獨享頂層，并設(shè)家庭廳 ?配備雙停車位 ?送地下室及露臺 基本指標(biāo) 戶型 五房 面積 400 套房數(shù) 4 停車位 2 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 以豪華的名義享受生活 預(yù)留電梯井，甚至可在交房標(biāo)準(zhǔn)中，贈送室內(nèi)電梯。 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 每層設(shè)置豪華的家庭廳 以豪華的名義享受生活 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 ? 附贈大面積的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升別墅的舒適度。 以豪華的名義享受生活 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 138 項目產(chǎn)品建議 —— 主力獨棟 后花園 游泳池 前花園 水上餐廳 家庭廳 景觀浴室 雙車位 基本指標(biāo) 戶型 四房 面積 約 350 套房數(shù) 3 停車位 2 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 139 創(chuàng)新夾層 雙庭院設(shè)計， 高低錯落 車行入戶 項目產(chǎn)品建議 —— 主力獨棟 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 ? 每戶帶陽臺的設(shè)計，以及露臺泳池，體現(xiàn)了獨棟別墅的豪華感。 ? 景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。 項目產(chǎn)品建議 —— 主力獨棟 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 加州蘭喬圣菲 山頂別墅 / Safdie Rabines 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 責(zé)任專注 142 CLUBHOUSE代表著建筑功能的延伸，房子除了滿足居住功能外，還可以是以類似 CLUB的形態(tài)存在：接待、商務(wù)辦公、作為個人收藏室或者是展示廳等，也可以是度假休閑的空間載體。 Clubhouse產(chǎn)生的是一種以聚會和交流為核心，同時又十分強調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。從購買功能上能滿足居住、商務(wù)、度假、甚至部分的商業(yè)功能的要求，給客戶購買的更多的理由和價值。 項目產(chǎn)品建議 —— 商務(wù)獨棟，商務(wù)活動的最愛（ CLUBHOUSE) 別墅會議接待 貴賓接待廳 萬聯(lián)行 專業(yè)創(chuàng)新 18