中國土地非農(nóng)化政策分析曲福田南京農(nóng)業(yè)大學(xué)中國土地問-資料下載頁
2025-01-25 15:10本頁面
【正文】 五、土地可持續(xù)利用的實(shí)現(xiàn) 政府的作用 4. 土地市場(chǎng)規(guī)則的提供與監(jiān)督 ? 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)體系 ? 按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求制訂規(guī)則 ? 土地市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè) 弈的改進(jìn) ?科學(xué)發(fā)展觀與地方政府政績(jī)觀的轉(zhuǎn)變 ?行政投入、行政成本與交易成本概念之顯化 ?建立土地基金，劃分地方各屆政府使用土地收益的規(guī)模，減少地方政府供地和投資沖動(dòng)。 ?灰色博弈均衡與資源配置效率損失：必須做出的權(quán)衡 案例 1 土地收購儲(chǔ)備制度的國際比較 城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作方式 土地征用 企業(yè)改制 購買、回收 置換 儲(chǔ) 備 開 發(fā) 出 讓 出 租 市場(chǎng) 整 理 劃 撥 五、土地可持續(xù)利用的實(shí)現(xiàn) 政府的作用 兩個(gè)案例 土地儲(chǔ)備制度的功能與作用 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng) 消除出讓中的尋租行為 優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，改善城市功能 提升城市土地資本價(jià)值與經(jīng)營城市 土地儲(chǔ)備制度 實(shí)質(zhì)上成為地方財(cái)政收入的主要來源 ?第二地方財(cái)政，大部分市縣占 50％之多 ?地方政府為了財(cái)政收入而多征地 ?房?jī)r(jià)與地價(jià)的爭(zhēng)論 ?政府利益的來源：低價(jià)征用與壟斷出讓 高昂的土地價(jià)格導(dǎo)致了商品住宅的樓面地價(jià)居高不下，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，的確是抬高了開發(fā)成本，但是成本最終是要通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的。那么，真正的受害者就是處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓。最終由老百姓來買單。 各地政府無疑是這一制度的最大受惠者：從某市土地本每畝不超過 100元，該市的相關(guān)財(cái)政收入以每年 56％的比例遞增。另一方面，大企業(yè)壟斷二級(jí)土地市場(chǎng)，形成土地市場(chǎng)的莊家，進(jìn)行土地炒作，牟取暴利。 誰來為“儲(chǔ)備”帶來的“繁榮”買單？ 國外土地儲(chǔ)備制度 土地儲(chǔ)備（ Land Banking， Public Land Banking） 最早起源于 1896年的荷蘭阿姆斯特丹。在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機(jī)構(gòu)（團(tuán)體）將其獲取并持有， 以作為未來開發(fā)之用或用以實(shí)現(xiàn)某一公共利益。 土地儲(chǔ)備政策的目的 ?大多源于城市人口的急劇增加，土地與住宅供給壓力大、投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重、地價(jià)急劇上漲，但部分國家因社會(huì)福利制度推行的需要也開展相應(yīng)的土地儲(chǔ)備。 ? 國外儲(chǔ)備土地大多緣于城市發(fā)展迅速，城市無法提供足夠的住宅和高質(zhì)量的環(huán)境，同時(shí)土地投機(jī)嚴(yán)重，地價(jià)上漲過快。土地儲(chǔ)備的定位： ? 促進(jìn)都市有計(jì)劃和均衡發(fā)展 ? 提供住宅，改進(jìn)都市生活環(huán)境 ? 抑制土地投機(jī)，平抑地價(jià) ? 我國土地儲(chǔ)備制度最初起源于“國有企業(yè)三年脫困”目標(biāo)，把土地儲(chǔ)備定位于： ①完善土地市場(chǎng)，②控制土地供應(yīng)，③促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,?增加政府收入 。 2. 土地取得方式比較 ?國外土地取得 — 市場(chǎng)手段為主 ?多以協(xié)議購買為主。 ?行使征收權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。 ?美國通過交換和設(shè)定租賃權(quán)的方式取得儲(chǔ)備土地 。 ?我國土地取得 — 行政手段為主 o土地征用 o購買、回收、沒收 3. 政府的角色之比較 ? 國外政府之角色 ? 公眾利益的代表者 ? 我國政府之角色 ? 土地所有者？ 地租 ? 土地管理者？ 公眾福利 ? 土地經(jīng)營者？ 利潤(rùn) ? 幾重角色兼有？ ？ ！ 國外土地儲(chǔ)備公共政策的啟示 1. 土地儲(chǔ)備本身是公共政策的工具 。 2. 在中國，土地儲(chǔ)備曾設(shè)計(jì)為公共政策， 但異化成一個(gè)財(cái)政收入的主要來源 . ?政府為自身利益既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員 ?在土地儲(chǔ)備中政府公權(quán)力無限制 ? 政府的本質(zhì)與改革 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的政府 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“守夜人” ? 政府干預(yù)主義 ? 經(jīng)濟(jì)自由主義 ? 公共管理中的政府 ? 經(jīng)營型政府 ? 服務(wù)型政府 ? 我國的政府改革 ? 萬能型政府到有限型政府 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展型政府到服務(wù)型政府 ? 科學(xué)發(fā)展觀與民主進(jìn)程 ? 世界的潮流是各國政府正在積極退出市場(chǎng)，成為服務(wù)型的政府。 ?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府只是一個(gè)中立者，不應(yīng)該參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更不應(yīng)該與民爭(zhēng)利。 ?成熟、高效有公信力的政府 , 在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程中，“國家”開始逐步退出了與“民”爭(zhēng)利的行業(yè)，將民的利益還給民。 五、土地可持續(xù)利用的實(shí)現(xiàn) 政府的作用 兩個(gè)案例 案例 2 關(guān)于資源治理問題與 Ostrom之爭(zhēng) ?Ostrom 資源治理模式 : ?以土地為主的自然資源的優(yōu)化配置應(yīng)由資源所有者、社區(qū)與基層政府為主體進(jìn)行決策 ?社區(qū)治理與民主決策 ?我關(guān)于中國資源治理模式的觀點(diǎn) : ?中央決策的主導(dǎo)地位：權(quán)利上收 ?制度建設(shè)與限制基層政府的作用 ?Ostrom的理論正確，但在中國難以實(shí)施。 五、土地可持續(xù)利用的實(shí)現(xiàn) 政府的作用 兩個(gè)案例 為什么？ 我的回答： 中國的土地資源沒有明確的、人格化的所有者！ 中國的官員是上級(jí)指派的而不是民選的！ Ostrom 回答： I am realize that my point does not work in China. 謝謝大家！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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