中國土地非農化政策分析曲福田南京農業(yè)大學中國土地問-資料下載頁
2025-01-25 15:10本頁面
【正文】 五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用 4. 土地市場規(guī)則的提供與監(jiān)督 ? 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系 ? 按市場經濟要求制訂規(guī)則 ? 土地市場信息系統(tǒng)建設 弈的改進 ?科學發(fā)展觀與地方政府政績觀的轉變 ?行政投入、行政成本與交易成本概念之顯化 ?建立土地基金，劃分地方各屆政府使用土地收益的規(guī)模，減少地方政府供地和投資沖動。 ?灰色博弈均衡與資源配置效率損失：必須做出的權衡 案例 1 土地收購儲備制度的國際比較 城市土地儲備制度的運作方式 土地征用 企業(yè)改制 購買、回收 置換 儲 備 開 發(fā) 出 讓 出 租 市場 整 理 劃 撥 五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用 兩個案例 土地儲備制度的功能與作用 政府壟斷土地一級市場 消除出讓中的尋租行為 優(yōu)化城市土地利用結構，改善城市功能 提升城市土地資本價值與經營城市 土地儲備制度 實質上成為地方財政收入的主要來源 ?第二地方財政，大部分市縣占 50％之多 ?地方政府為了財政收入而多征地 ?房價與地價的爭論 ?政府利益的來源：低價征用與壟斷出讓 高昂的土地價格導致了商品住宅的樓面地價居高不下，這對于房地產開發(fā)商來說，的確是抬高了開發(fā)成本，但是成本最終是要通過市場轉移給消費者的。那么，真正的受害者就是處于房地產產業(yè)鏈最末端的普通百姓。最終由老百姓來買單。 各地政府無疑是這一制度的最大受惠者：從某市土地本每畝不超過 100元，該市的相關財政收入以每年 56％的比例遞增。另一方面，大企業(yè)壟斷二級土地市場，形成土地市場的莊家，進行土地炒作，牟取暴利。 誰來為“儲備”帶來的“繁榮”買單？ 國外土地儲備制度 土地儲備（ Land Banking， Public Land Banking） 最早起源于 1896年的荷蘭阿姆斯特丹。在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預先由公共機構（團體）將其獲取并持有， 以作為未來開發(fā)之用或用以實現(xiàn)某一公共利益。 土地儲備政策的目的 ?大多源于城市人口的急劇增加，土地與住宅供給壓力大、投機現(xiàn)象嚴重、地價急劇上漲，但部分國家因社會福利制度推行的需要也開展相應的土地儲備。 ? 國外儲備土地大多緣于城市發(fā)展迅速，城市無法提供足夠的住宅和高質量的環(huán)境，同時土地投機嚴重，地價上漲過快。土地儲備的定位： ? 促進都市有計劃和均衡發(fā)展 ? 提供住宅，改進都市生活環(huán)境 ? 抑制土地投機，平抑地價 ? 我國土地儲備制度最初起源于“國有企業(yè)三年脫困”目標，把土地儲備定位于： ①完善土地市場，②控制土地供應，③促進城市產業(yè)結構調整和基礎設施建設 ,?增加政府收入 。 2. 土地取得方式比較 ?國外土地取得 — 市場手段為主 ?多以協(xié)議購買為主。 ?行使征收權和優(yōu)先購買權。 ?美國通過交換和設定租賃權的方式取得儲備土地 。 ?我國土地取得 — 行政手段為主 o土地征用 o購買、回收、沒收 3. 政府的角色之比較 ? 國外政府之角色 ? 公眾利益的代表者 ? 我國政府之角色 ? 土地所有者？ 地租 ? 土地管理者？ 公眾福利 ? 土地經營者？ 利潤 ? 幾重角色兼有？ ？ ！ 國外土地儲備公共政策的啟示 1. 土地儲備本身是公共政策的工具 。 2. 在中國，土地儲備曾設計為公共政策， 但異化成一個財政收入的主要來源 . ?政府為自身利益既當運動員，又當裁判員 ?在土地儲備中政府公權力無限制 ? 政府的本質與改革 ? 經濟學中的政府 ? 經濟學中的“守夜人” ? 政府干預主義 ? 經濟自由主義 ? 公共管理中的政府 ? 經營型政府 ? 服務型政府 ? 我國的政府改革 ? 萬能型政府到有限型政府 ? 經濟發(fā)展型政府到服務型政府 ? 科學發(fā)展觀與民主進程 ? 世界的潮流是各國政府正在積極退出市場，成為服務型的政府。 ?市場經濟條件下，政府只是一個中立者，不應該參與市場競爭，更不應該與民爭利。 ?成熟、高效有公信力的政府 , 在走向市場經濟的過程中，“國家”開始逐步退出了與“民”爭利的行業(yè)，將民的利益還給民。 五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用 兩個案例 案例 2 關于資源治理問題與 Ostrom之爭 ?Ostrom 資源治理模式 : ?以土地為主的自然資源的優(yōu)化配置應由資源所有者、社區(qū)與基層政府為主體進行決策 ?社區(qū)治理與民主決策 ?我關于中國資源治理模式的觀點 : ?中央決策的主導地位：權利上收 ?制度建設與限制基層政府的作用 ?Ostrom的理論正確，但在中國難以實施。 五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用 兩個案例 為什么？ 我的回答： 中國的土地資源沒有明確的、人格化的所有者！ 中國的官員是上級指派的而不是民選的！ Ostrom 回答： I am realize that my point does not work in China. 謝謝大家！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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