【正文】 產(chǎn)品形態(tài)沒有發(fā)現(xiàn)，但個別項目已規(guī)劃了小高層的產(chǎn)品形態(tài)。 戶型配比 %56%%%%%%%%%一居室 二居室 三居室戶型配比居室 /面積 面積段 (㎡ ) 主力面積段 (㎡ ) 一居室 4880 5070 二居室 80110 90110 三居室 90160 110130 ?乳山區(qū)的項目中，二居室也是占據(jù)了主要位置，占 56%，三居為次要戶型，占據(jù)38%，一居室相對較少僅為 6%，四居室戶型沒有。 ?從單個戶型面積看，戶型面積偏大，原因：購買這部分項目的客群大多以第一居所為主，因此追求的面積相對較大。 均價比較 25461750 17802300280027002530050010001500202325003000羅馬假日 鑫嶺家園 西馨苑 怡園小區(qū) 花冠商貿(mào) 豐園小區(qū) 金銀苑小區(qū)住宅價格比較( 元/ 平)2344元 ?從調(diào)研的這些項目分析看，乳山區(qū)的住宅均價為 2344元 /㎡ ?處于市中心或市周邊的項目較貴，平均約為 2500元 /㎡左右 ?離市區(qū)遠一些的項目由于交通配套等方面相對較差，價格很低，均在 2023元 /㎡以下 項目底商價格 4200790011850100003980020234000600080001000012023羅馬假日 怡園小區(qū) 華冠商貿(mào) 豐園小區(qū) 金銀苑小區(qū)商業(yè)價格( 元/ 平)?處于市中心或市周邊的項目較貴，平均約為 10000元 /㎡左右 ?市區(qū)周邊的項目價格約在 4000元/㎡左右 總價分析 面積 單價 銷售狀況 總價（元） 備注 80㎡以下 90% 20萬元以下 這兩部分銷售較好，說明大家大都能接受 25萬以下這一價位 80110㎡ 22002500元 /㎡ 85% 2025萬元 110130㎡ 70% 2530萬元 25萬是一個小的門檻，去掉了一部分低收入人群，致使其銷售要困難一些 130㎡以上 40% 30萬元以上 30萬對大眾愛說是一個很難逾越的價位 結(jié)構(gòu)與外立面 ?結(jié)構(gòu)： 已經(jīng)建成的社區(qū)以磚混結(jié)構(gòu)為主，新的社區(qū)大都是框架結(jié)構(gòu)。 ?結(jié)構(gòu)差價： 磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)的銷售價差約在 200300元之間。 ?外立面： 社區(qū)的外立面設計相對單調(diào)一些，用材多為涂料。 產(chǎn)品規(guī)劃 ?產(chǎn)品形態(tài)： 產(chǎn)品形態(tài)單一，在售項目目前僅有多層，其他形態(tài)產(chǎn)品暫時沒有。 ?戶型規(guī)劃： 戶型以二居室三居室為主，一居室所占比例較小，實用性更強。 ?居住面積： 戶型面積設計相對較大，大都集中在 90110㎡之間，居住更追求大面積。 ?交房標準： 由于這些項目都是針對本地人群設計，因此絕大多數(shù)都是毛坯房。 綜合配套 ?會所規(guī)劃： 大多數(shù)項目無會所規(guī)劃，檔次高的社區(qū)會注重社區(qū)會所的，如羅馬陽光花園；會所的規(guī)劃能夠提升社區(qū)的品質(zhì)與檔次。 ?車庫： 低段社區(qū)不設立車庫，以地面停車位為主；高檔次社區(qū)都設立車庫，總價一般為 58萬，單價約在 2600元 /㎡左右。 ?供暖： 都采用市政集中供暖 ?交房標準： 由物業(yè)費一般在 。 營銷及客群 ?專業(yè)化提升項目口碑： 整體銷售服務都比較落后，而相對專業(yè)一些項目則明顯會對本項目形成加分點，如羅馬陽光花園，從洽談到看房完全體現(xiàn)專業(yè)人性化的服務，被傳為乳山市最高檔的樓盤。 ?購買客群： 以乳山市本地人消費為主，外地客群約占 10%左右；高檔項目主要針對市區(qū)高收入人群 (金融、電信及官員等 )以及開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的中高層管理者，如羅馬陽光花園的客群中，開發(fā)區(qū)內(nèi)的韓國人及其他外地人也占了一定的比例。 ?購房目的： 主要以第一居所為主要的目的 重點項目介紹 主要項目介紹 項目名稱 建面 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 戶型 /面積分布 銷售狀況 羅馬陽光城 2546 兩居 ,75%。三居 104156,25% 銷售率在 70%，兩居為銷售熱賣戶型 西馨苑 1780 兩居 86112,55%。三居 122152,45% 銷售率 85% 羅馬陽光城 ? 總體介紹：羅馬陽光城總占地面積 ㎡，容積率 ，綠化率 41%，物業(yè)屬性為住宅 和商業(yè)。 ? 項目地址：內(nèi)環(huán)路和外環(huán)路之間的唐山路北側(cè) ? 建筑形態(tài)：多層 (10棟 ) ? 開發(fā)商：山東美城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 羅馬陽光城 羅馬陽光城 結(jié)構(gòu)：一期現(xiàn)房磚混結(jié)構(gòu)，二期框架結(jié)構(gòu)，三期框架結(jié)構(gòu) 立面：涂料 外立面 羅馬陽光城 建材： 外墻保溫層、高級噴涂鋁合金型材及中空玻璃； 太陽能 戶型 戶型僅有 2居室和 3居室， 2居室面積： 80㎡， 3居室 104156㎡ 層高： 羅馬陽光城 商業(yè) 商業(yè)面積： ㎡，總套數(shù) 258套；規(guī)劃了餐飲一條街 (店鋪面積 ㎡ )、商業(yè)步行街內(nèi)街 (店鋪面積 ㎡ )、商業(yè)步行外街 (店鋪面積㎡ )三部分，銷售價格 3998元 /㎡ 。 羅馬陽光城 評述 羅馬陽光城 ?該項目處于乳山市市區(qū)，是公認的目前較為高檔的社區(qū)。 ?會所規(guī)劃功能相對較好：棋牌室、超市、健身房、雙語幼兒園、餐飲、診所。 ?客群： 主要客群：乳山市的高收入階層，以及工業(yè)園內(nèi)的各企業(yè)的中高層管理者。 次要客群：外地在此投資、度假的客群，約占 30% ?該項目銷售狀況比較不錯，一期住宅銷售 75%商鋪銷售 70%，二期正在排號積累客戶階段。 ?推廣主題：美的享受，地位、身份、財富的象征，更是自豪和榮耀 ?賣點： 24個第一打造高檔品質(zhì)生活理念，集中吸引消費者的眼球； 節(jié)能 環(huán)保建材裝修，為業(yè)主提供健康生活； 星級、智能化管理推出酒店式人性化服務，帶給業(yè)主安全感； 配合完美配套，高品質(zhì)附加生活； 建筑與景觀藝術(shù)化精心營造，享受異國風情。 西馨苑 ? 總體介紹：西馨苑總占地面積 12萬㎡，容積率 ，綠化率 45%，物業(yè)屬性為住宅 和商業(yè)綜合樓。 ? 項目地址：乳山市熱電場對面 ? 建筑形態(tài)：多層（ 12棟） ? 開發(fā)商：乳山市西城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西馨苑 西馨苑 結(jié)構(gòu)：半框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板 立面：涂料 建材： 窗 高級鋁合金窗、飄窗； 樓道：大理石樓梯，不銹鋼扶手； 門：對講單元門、高級防盜門 室內(nèi)：室內(nèi)白灰，廚房、洗手間墻面體貼高檔瓷磚，地面鋪防滑地磚。 西馨苑 西馨苑 戶型 西馨苑 面積為 97和 92平方米的兩居，南北通透，雙陽臺、大飄窗設計 層高： 面積為 152和 144的三居，大客廳和大陽臺相連接，方正實用，布局合理。干濕分區(qū)，動靜分明。 層高： 評述 西馨苑 ?該小區(qū)配套齊全，有學生班車、幼兒園、和超市。 ?該小區(qū)配套齊全，但是總房款較低 (11萬 24萬之間 ),實現(xiàn)了真正的平民化房產(chǎn)。 ?戶型面積多樣，面積區(qū)間在 85150平方米，能滿足不同的客戶需求。 ?由于該小區(qū)品質(zhì)好，總價低。一期已經(jīng)銷售 90%。 ?該小區(qū)售樓人員著裝統(tǒng)一，素質(zhì)比其他小區(qū)較高。 ?推廣主題：新城市生活的居住方向。 ?賣點： 倡導房產(chǎn)平民化； 推出高性價比，提出省錢新模式； 遠離噪音舒適生活理念； 定量性的產(chǎn)品設計，適應多種生活需求； 打造物業(yè)智能化全封閉花園式生活的高檔品質(zhì)； 提出不動產(chǎn)的投資理念，迎合中國人的傳統(tǒng)思想。 第二部分 乳山市商業(yè)調(diào)研 商業(yè)圈介紹 ?乳山區(qū)商業(yè)介紹 ?乳山市為一縣級市，常駐人口為 59萬，在這樣一個小巧玲樓的城市中期商業(yè)規(guī)模不可能太大，其主要的商業(yè)都集中在約 2公里的商業(yè)街上； ?主要的綜合百貨類項目有：利群商廈、華聯(lián)商場、金帝商都 ?綜合市場類：金豐廣場、大世界 ?潛在項目：久久發(fā)國際商貿(mào)城 ?銀灘區(qū)商業(yè)介紹 ?由于銀灘屬于新興的旅游規(guī)劃城區(qū)，并且常駐人口比較少，因此沒有形成規(guī)模性的商業(yè)圈。 ?目前居住銀灘的人的生活配套依靠海陽所鎮(zhèn)的門市、大慶超市以及各自項目所帶底墑來滿足日常需求 商 業(yè) 街 新 華 街 青山北路 青山南路 東山北路 東山南路 東內(nèi)環(huán)路 長江路 海陽所鎮(zhèn) 大慶超市 久久發(fā)國際商貿(mào)城 華聯(lián)商廈 金帝商都 利群商場 商業(yè)街商圈 銀灘區(qū)商業(yè) 勝利街 商業(yè)圈分布圖 綜合百貨 — 利群商廈 ?項目名稱： 乳山利群商廈 ?項目介紹： 2023年 4月開業(yè) ，商廈為 3層，地下 1層； ?營業(yè)面積： 總營業(yè)面積約為萬平方米 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F經(jīng)營 煙酒茶葉、食品百貨、海鮮、水果蔬菜、日用品、美味快餐； 1F經(jīng)營化妝品、黃金珠寶、玉器、鐘表眼鏡、工藝品、文化用品、家電、通訊數(shù)碼 2F經(jīng)營運動休閑、牛仔褲、精品皮鞋、箱包皮具 2F為女士休閑服飾、女鞋； 3F為男女服裝、床上用品、童裝童鞋、玩具 。 ?進駐品牌： 花花公子、皮爾卡丹、寶姿、老人頭、九牧王、耐克、阿迪達斯、英派斯、派克、皇冠 ?綜合配套： 中央空調(diào)、扶梯、餐飲、二層有洗手間 ?租金扣點： 僅有聯(lián)營方式，扣點位 2328% ?經(jīng)營時間： 早 8:10晚 7:30 ?經(jīng)營檔次： 高檔 ?經(jīng)營狀況： 好 ?受眾群體： 乳山市大眾消費者 綜合百貨 — 華聯(lián)商場 ?項目名稱： 乳山華聯(lián)商場 ?項目介紹： 2023年開業(yè) ，商廈為 2層，地下 1層； ?建筑面積： 總建筑面積約為 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F經(jīng)營 床上用品、兒童玩具、西褲、男女服飾、男女鞋 ； 1F經(jīng)營 數(shù)碼、手表、化妝品、鞋帽、眼鏡、超市、藥店 2F經(jīng)營 女裝、男裝、兒童服飾、休閑服飾 。 ?進駐品牌： 米奇、喬丹、駱駝、 361度、奧康、以純、阿迪、李寧、香港天倫、雅鹿、鄂爾多斯、鱷魚、恒源祥、宜而爽、杉杉牛仔、森域、雷諾、皮爾卡丹、虎都、袋鼠、保羅騎士、伊韻兒 ?綜合配套： 中央空調(diào)、扶梯、負一層及二四層有洗手間 ?租金扣點： 僅為聯(lián)營方式，扣點 2025% ?經(jīng)營時間： 早 8:10晚 7:40 ?經(jīng)營檔次： 中高檔 ?經(jīng)營狀況： 較好 ?受眾群體： 乳山市大眾消費者 綜合百貨 — 金帝商都 ?項目名稱： 乳山金帝商都 ?項目介紹： 2023年 11月開業(yè) ，商廈為 4層，地下 1層； ?營業(yè)面積： 總營業(yè)面積約為 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F家家悅超市； 1F經(jīng)營 通訊、數(shù)碼、文化手表、化妝品 2F經(jīng)營男女品牌服裝、精品飾品； 3F為高檔羊毛衫、品牌褲裝、精美內(nèi)衣、運動系列、男女皮鞋 。4F經(jīng)營家居飾品、童裝童鞋、特賣場 ?進駐品牌： 皮爾卡丹、鱷魚、艾登堡、老人頭 ?綜合配套： 中央空調(diào)、扶梯、二四層有洗手間 ?租金扣點： 扣點位 2025%；租金 /㎡， /㎡ ?經(jīng)營時間： 早 8:10晚 7:30 ?經(jīng)營檔次： 中檔 ?經(jīng)營狀況： 一般 ?受眾群體： 乳山市大眾消費者 潛在項目 — 九九發(fā)國際商貿(mào)城 ?項目名稱： 九九發(fā)國際商貿(mào)城 ?經(jīng)營目標： 擬建成中國北方乃至東亞最著名的商品批發(fā)商貿(mào)中心！ ?項目規(guī)劃： 總建筑面積 70平方米，規(guī)劃內(nèi)容包括 14棟商貿(mào)批發(fā)市場， 2棟配套的功能樓，54棟配套的山公寓；該項目共分三期進行開發(fā)，第一期為 6棟商貿(mào)城；該項目供容納客戶 2萬多家。 ?規(guī)劃面積： 每棟商貿(mào)樓面積約 4萬㎡，商鋪的面積 1060㎡；公寓的戶型面積在 4080㎡之間 ?經(jīng)營商品： 達 20多種業(yè)態(tài)，并且還會規(guī)劃韓國廳等特色商品區(qū)域 潛在項目 — 九九發(fā)國際商貿(mào)城 ?銷售價格： 1層門臉房價格 60009000元 /㎡； 1層室內(nèi)商鋪 40005000元 /㎡；二層室內(nèi)商鋪 30004000元 /㎡；公寓住宅還為銷售 ?營銷策略： 利用功能分區(qū)保證 3層的人流量； 全國推廣宣傳，吸引眾多外地商戶和投資群體； ?折扣策略： 購買即返三年租金，返租比例為 %。入住商戶 4年免稅 ?開業(yè)時間： 2023年 9月 28日 ?經(jīng)營狀況： 山東九九發(fā)置業(yè)有限公司 ?管理費用： 物業(yè)管理費 /㎡ 商業(yè)街商鋪租金 從整體租金變化來看，青山路至黃山路之間的租金最貴，尤其是以富山路為軸的華聯(lián)至金豐商廈地段，租金最高達到 /㎡。 底商商鋪 位置 形態(tài) 數(shù)量東內(nèi)環(huán)路 市政府線路 底商商鋪 102商鋪業(yè)態(tài)分布8222223345556915250 5 10 15 20 25 30