【正文】 正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)（2）計(jì)算過程見表12房地產(chǎn)比較單價(jià)測算表 表12 可比實(shí)例 項(xiàng) 目 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建立比較基礎(chǔ)后的單價(jià)(元/㎡)交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100市場狀況調(diào)整系數(shù)97/10096/10097/100區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)100/103100/103100/105實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)100/103100/100100/99權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100比較單價(jià)(元/㎡)139241338814083各可比實(shí)例比較單價(jià)較接近，故采用簡單算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象住宅的比較單價(jià):估價(jià)對(duì)象202單元比較單價(jià)=（13924+13388+14083）247。3=13798（元/平方米）202單元未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值求取，則未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值為：13798=1841895（元）,取整為1842000元（取整至仟元）。202單元取整后單價(jià)=1842000247。=13799（元/平方米）。（二）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款確定法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，其他法定優(yōu)先受償款。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師所掌握的資料結(jié)合估價(jià)委托人陳述，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前已設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利，故在價(jià)值時(shí)點(diǎn)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零元。（三）抵押價(jià)值求取抵押價(jià)值為未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，則：抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款＝18420000＝1842000（元）單元抵押價(jià)值單價(jià)=1842000247。=13799（元/平方米）（四）預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用和稅金求取預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用根據(jù)XXXX市各銀行的慣例，不要求考慮處置費(fèi)用，本次估價(jià)未予考慮。預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金（建筑面積未超過144平方米），為普通住宅，根據(jù)XXXX市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象若以本次估價(jià)抵押價(jià)值進(jìn)行交易，需繳納如下稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)2元/平方米,%，%，即：住宅部分稅費(fèi)=1842000（%+%）+2=121839（元），根據(jù)謹(jǐn)慎原則，取整為122000元（取整至仟元）。（五）抵押凈值抵押凈值=抵押價(jià)值預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用和稅金 =1842000122000 =1720000（元） 單元抵押凈值房地產(chǎn)單價(jià)=1720000247。=12885（元/平方米）八、估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2015年12月20日）在滿足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果見表14。估價(jià)結(jié)果一覽表 表14 (幣種：人民幣) 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842000元）202單元單價(jià)13799元/平方米注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款零元整（0元）抵押價(jià)值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842000元）202單元單價(jià)13799元/平方米預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122000元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（ 1720000元）202單元單價(jià)12885元/平方米九、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（一）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析包括以下內(nèi)容：房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等方面的分析。（1）通用性分析估價(jià)對(duì)象的合法用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，屬于常見的、被普遍使用的房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)市場有效需求量較大，故通用性較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（2）獨(dú)立使用性分析估價(jià)對(duì)象為成套住宅，可以單獨(dú)使用而不受限制，獨(dú)立使用性較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析估價(jià)對(duì)象為成套住宅，產(chǎn)權(quán)完整，從物理上、經(jīng)濟(jì)上考慮不可分割轉(zhuǎn)讓。（4）區(qū)位條件分析估價(jià)對(duì)象位于XXXX市鼓樓區(qū)，該區(qū)域?yàn)槌墒斓腦XXX市區(qū)，區(qū)位條件較好，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（5）開發(fā)程度分析估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，所處宗地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房，開發(fā)程度較高。（6）價(jià)值大小分析估價(jià)對(duì)象為普通住宅，面積適中，總價(jià)值略小，變現(xiàn)能力略強(qiáng)。（7）房地產(chǎn)市場狀況分析價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況較平穩(wěn)，變現(xiàn)能力一般。假定房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、價(jià)值量較大、需求面較小、潛在購買群體受到限制及心理排斥等因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估價(jià)值要低。變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序（1）變現(xiàn)的時(shí)間長短與房地產(chǎn)處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短。（2）變現(xiàn)過程要支付拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等費(fèi)用；需繳納的稅金項(xiàng)目有營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)等。（3）清償順序根據(jù)2001年8月15日頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第98號(hào))第四十七條，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。綜上所述，價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力略強(qiáng)。（二）風(fēng)險(xiǎn)提示關(guān)注估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值未來存在下跌風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)計(jì)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素有估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場狀況、相關(guān)政策變化等。隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等等），房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化，由于這些因素的變化，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，抵押權(quán)人要注意估價(jià)對(duì)象價(jià)值的減損。在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)（1）抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)：①預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是特定價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。 ②變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)會(huì)出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)?！? ③損耗風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。（2）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：　?、偈袌龉┣箫L(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達(dá)到一定程度時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。 ?、谡?、政治風(fēng)險(xiǎn)。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價(jià)格、金融、環(huán)境保護(hù)等政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對(duì)房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)?！? ③信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險(xiǎn)。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計(jì)劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。　 ④或然損失風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。 合理使用評(píng)估價(jià)值　　本次估價(jià)抵押凈值未考慮預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用，具體費(fèi)用根據(jù)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式確定；請充分注意市場風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值，貸款成數(shù)請放貸方慎重把握?！　《ㄆ诨蛟诜康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化較大時(shí)（尤其是下跌較快時(shí)），應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。附 件一、估價(jià)對(duì)象位置圖；二、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片；三、可比實(shí)例位置圖和外觀照片；四、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見；五、估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》復(fù)印件；六、《關(guān)于法定優(yōu)先受償款情況的陳述》復(fù)印件；七、估價(jià)委托書復(fù)印件；八、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；九、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；十、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件。估價(jià)對(duì)象位置圖注：標(biāo)有“☆”處為估價(jià)對(duì)象所處位置。 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片注冊房地產(chǎn)估價(jià)師XXXXX及助理人員XXXX于價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2015年12月20日）對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀和內(nèi)部使用狀況進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄，相關(guān)照片如下： 外墻圖 廚房 臥室 入戶門 衛(wèi)生間 客廳 小區(qū)大門 小區(qū)周圍環(huán)境 估價(jià)人員照片可比實(shí)例位置圖和外觀照片可比實(shí)例A：可比實(shí)例B：可比實(shí)例C：專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見沒有人為本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。第 34