【正文】 2層,單方造價(jià)1200元，含架空層或自行車位費(fèi)用高層住宅55681820層, 單方造價(jià)1600元，含架空層或自行車位費(fèi)用地下汽車庫1540地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元商業(yè)店面52單方造價(jià)800元公共配套設(shè)施費(fèi)32按規(guī)定面積計(jì)算間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。財(cái)務(wù)費(fèi)用%管理費(fèi)用按建筑面積每平米30元估算。銷售費(fèi)用按銷售收入2%估算。開發(fā)期稅費(fèi)房修基金按銷售收入1%計(jì)算。其它費(fèi)用%估算。不可預(yù)見費(fèi)700約按造價(jià)45%估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本土地費(fèi)用8500前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)32間接開發(fā)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)700開發(fā)成本合計(jì)25048.3單位成本（元）第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年（12期）。（一）投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計(jì)劃 資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金6000萬元，用于第1期、第2期支付土地款，在用自有資金支付土地款達(dá)到土地出讓金的60%以后，由銀行開始提供貸款。詳見表9“投資計(jì)劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。高層住宅每平方米售價(jià)3600元，汽車車位每平方米售價(jià)3300元（），商業(yè)配套房每平方米售價(jià)3000元。銷售面積，小高層及高層住宅73448平方米，汽車車位7000平方米，商業(yè)配套房650平方米。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7%，教育費(fèi)附加4%。 每期銷售詳細(xì)情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格8500萬元,比起拍價(jià)6500萬元高出2000萬元。 其他主要報(bào)表： 表12“資金來源與運(yùn)用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計(jì)算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了12個(gè)土地最高限價(jià)的概率分析，結(jié)果見表19“概率分析指標(biāo)匯總表”。每個(gè)土地最高限價(jià)的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2012。 概率分析指標(biāo)匯總表表19方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）180008112850074816387006074819489006074819591006096930050607479500506074897006099900355060191010000355060191110200355060191210500355026 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)：基本方案中投資及售價(jià)的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為10%，建議土地最高價(jià)格9000萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為8%，建議土地最高價(jià)格9500萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，建議土地最高價(jià)格10000萬元左右。26 / 26