【正文】 技術(shù)人員、黨政機關(guān)/企事業(yè)單位、辦公室文職人員等人員組成文化水平主要以大專為主、還有部分高中、本科的人士居住時間以在綿居住25年及20年以上者為主消費需求購買用途從其購買的動機來看，以滿足或改善現(xiàn)有居住條件為主。隨著年齡的增長，用于改善居住環(huán)境的趨勢更加明顯。在2429歲的人群里，用于結(jié)婚自用的較多，且多為第一次置業(yè)。總價購買2030萬為主，其次會購買2540萬總價的公寓，但是計劃購買20萬以下公寓的人群也不少（主要購買面積為6090平方米）。面積欲購1525萬以下房價的消費者則會選擇建筑面積在80100平方米為主購買2540萬元公寓的購房者，欲購面積在120140平方米。戶型欲購15萬以下房價的消費者則主要是選擇二房一廳的戶型欲購2535萬房價的人群則是計劃選擇三房為主,從數(shù)據(jù)顯示，此類人群購買三房二廳二衛(wèi)與二房一廳一衛(wèi)的比例相同。購買40萬以上房價的人群，選擇的戶型則是以三房二廳二衛(wèi)為主或躍層住宅。類型多層或小高層，成為眾多購房者心目中理想的房屋類型。其它附加值就目前的居住情況來看，大部分綿陽人集中居住在市區(qū)內(nèi)小面積的公寓里，絕大部分的小區(qū)缺少綠化面積及運動的場所，同時，人們對健康環(huán)保型生活的向往越來越加突出，因此，對小區(qū)內(nèi)的綠化、運動設(shè)施、小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人員的素質(zhì)（保安、清潔工人、維修工等的服務(wù)意識等）等提出了更高的要求。消費行為區(qū)域涪城區(qū)成為眾多購房者的第一選擇，其次則會選擇在高新區(qū)、游仙區(qū)和高水片區(qū)購買。F目標(biāo)客戶人群特征分析 綜合上述，結(jié)合本項目特性，我們的客戶群是這樣一群人：初次置業(yè)者、投資性客戶、享受晚年客戶F目標(biāo)消費群選擇本案的動機：1．高度認同本案性價比；2．認同本案規(guī)劃設(shè)計之功能優(yōu)于其它個案；3．認為本區(qū)域有遠景、發(fā)展?jié)摿Υ?，投資增值性強；4．欣賞本項目倡導(dǎo)的生活模式F目標(biāo)消費群排斥理由1．無產(chǎn)權(quán)，擔(dān)心有后遺癥；2．區(qū)域性購買偏好。 F目標(biāo)消費群購房偏好1．環(huán)境偏好——有山有水，植被豐富、整體規(guī)劃優(yōu)秀，有安全保障的高尚住宅；2．休閑享受——社區(qū)內(nèi)配設(shè)各種休閑娛樂設(shè)施；5項目發(fā)展主題F綿陽樓盤主題統(tǒng)計分析所謂發(fā)展方向包含趨勢和走向之意。要明確項目的發(fā)展主題方向，分析市場上其它樓盤的主題狀況，具有一定的借鑒作用。綿陽樓市的營銷主題由市場樓盤的主題分類綜合而成，而樓盤的營銷主題是該樓盤最具競爭力因素的體現(xiàn)。2007度樓市營銷主題，大致可以分為以下五類：A類： 突出業(yè)主的地位和生活品位此類樓盤多著眼于消費者尊榮的心理需求，以樓盤的附加價值作為宣傳的重點。主要以鳳凰城為代表：鳳凰城： 一座城市 一件奢侈品B類：創(chuàng)導(dǎo)全新生活模式此類樓盤針對消費者追求生活的新面貌、追求生活的個性和閃光處、憧憬和向往美好的未來生活的特點，以鮮明的全新生活方式作為營銷的主題。主要以富臨開發(fā)的盧卡美郡為代表：盧卡美郡： 一生只此一處 世界級居住體驗C類：強調(diào)社區(qū)和家的感覺此類樓盤針對追求和睦、高尚的社區(qū)生活，渴望彼此進行交流的人性需求，多以社區(qū)的人文環(huán)境或?qū)δ撤N生活環(huán)境的情結(jié)來作為項目的主題，利用“物以類聚，人以群分”的社會分化原理來吸引具有同質(zhì)性的消費者。主要以漢龍小島三期尚島國際為代表：尚島國際：創(chuàng)建綿陽國際化居住示范區(qū)D類：宣揚景觀、生態(tài)環(huán)境社會化大生產(chǎn)以及城市化帶來的嚴(yán)重后果之一就是環(huán)境的污染和生態(tài)環(huán)境的惡化。針對消費者對健康的重視，對良好生態(tài)環(huán)境的向往和回歸自然的心理，把生態(tài)作為營銷的主題。主要以芙蓉金城為代表，占的比例多達一半：芙蓉金城：倒映在芙蓉溪的中國院子。主題發(fā)展趨勢通過上述比較發(fā)現(xiàn)，市場上以宣揚景觀生態(tài)環(huán)境的樓盤最多，占了一半比例。其次是突出業(yè)主地位和生活品位的樓盤。從各類樓盤營銷主題的比較和變化來看，2007年度綿陽樓市主題的演變逐漸清晰：A. 開發(fā)公寓的樓盤則多以生活方式、生活品質(zhì)為宣傳主題；B. 項目主題從樓盤本身過渡到家，然后聚焦到人及人對生活的感覺和看法；營銷內(nèi)容在傳播上也由單純硬件條件宣傳向社區(qū)環(huán)境和人的綜合感受演變。C. 隨著生活水平的提高，消費需求也將越來越高，項目主題定位也將會更多地以滿足居民的社會和人文需求作為立足點和著重點。2：本案推廣主題思路針對市場目前推廣主題，結(jié)合本案自身特點，建議公司在對項目推廣上注重山水、人文的市場引導(dǎo)，突出項目超高性價比特點，主打的環(huán)境牌。 第三章 結(jié)論結(jié)論：通過深入翔實的市場調(diào)研，〈〈維也納莊園〉〉項目具有較大的可操作性，如發(fā)展商能有效的配合銷售，相信將會在較短的時間內(nèi)達到雙方預(yù)期的目標(biāo)。此報告書系初稿，如貴公司在考核后簽訂意向性協(xié)議，本人將會提供更為詳細的、系統(tǒng)的策劃報告書。最后祝綿陽市名門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司事業(yè)蒸蒸日上、順頌祺昌。 此 致 2007年8月22日31 / 31