【正文】 管理制度，提升老年公寓業(yè)務管理水平。同時，定期對關鍵管理人員進行培訓來提升老年公寓的經(jīng)營管理水平。 服務風險與防范 目前老年公寓行業(yè)內(nèi)，服務人員缺乏專業(yè)培訓，在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服。針對這一問題，我們嚴格做到以下幾點：（1） 對服務員進行專業(yè)的入職培訓教育，同時鼓勵服務人員努力提高自身素質(zhì)。（2） 建立一種“以老人為本”的文化，真心為老人服務。（3） 引進高級護理人才。（4） 加強經(jīng)營管理，建立嚴格的規(guī)章制度。 老年人意外事故風險與防范 老年人在入住期間可能會發(fā)生各種意外事故，如果處理不當，將會給公寓帶來不可估量的損失。為了給減小風險，首先應該在老人入住前，對老人進行體檢，然后根據(jù)體檢結果簽訂入住合同。其次，給每一位入住的老人買養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設施以及相應的醫(yī)療人員。 第九章 融資計劃 資金來源與用途說明 資金來源投資估算：。（1） 資本金籌措（%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。（2） 債務資本籌措本項目債務資金3000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設，通過向金融機構融資解決，%計算，本金及利息擬用收入款進行償還。（3） 資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，(%)，向金融機構融資3000萬元(%)。本項目資金來源情況（見附表1） 資金用途說明本老年公寓，總建筑面積21188m2，其中主體建筑物為鋼筋砼框架結構和磚混結構兩類。室外配套建筑及附屬設施建設12188m2。本項目投資估算范圍包括：（1）土建工程；（2）裝飾工程（主要為老年人適用裝飾）；（3）安裝工程（其中含給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、電梯安裝工程）；（4）附屬工程（其中含室外道路、排污、排雨、路燈、綠化、美化等）；（5）設備購置；（6）現(xiàn)行政策規(guī)定的其他費用和準備費用等。 (1) 固定資產(chǎn)投資：，包括：① ，%；② ，%；③ 規(guī)劃、設計、招標、監(jiān)理、%；④ ，占固定資金投資額的 %；（2）相關數(shù)據(jù)取定（最高限額）① %；② 勘察設計費3%；③ %；④ %； ⑤ 準備費中基本準備費為3%，價差預備費為0。(見附表3) 項目折舊 工程項目折舊率本項目包括建（構）筑物的建筑安裝工程、裝飾工程、給排水及供電工程、設備購置、室外廣場、通路、排污、排雨、路燈及預備費。（1）建筑工程折舊與攤銷：，按25年折舊。 年折舊費為 ，殘值為0；（2）設備器材折舊：，平均按25年折舊。 ，殘值為0。 項目折舊與攤銷預測（見附表4） 項目收益報表 運營成本估算（1）固定職工332人，人均工資按1000元/月計算，年工資及福利12000元/人，年均工資及福利費：。（2）年均辦公、服務及燃料、水電等能源費：120萬元。（3）年均房屋及設備維修費：1%≈。（未計貸款利息）。 年收入估算按600個床位設計，入住老人按人均交納1950元/月，實際年收入為600121950=1404萬元。（見附表6）．3 投資回收期每年回收資金為：=247?！郑辏┰擁椖快o態(tài)投資回收期約8年。（見附表8）現(xiàn)僅分析項目經(jīng)營期25年內(nèi)的經(jīng)濟效益，假設折現(xiàn)率為10%，稅率為25%NCF0=,NCF（140）=1404*（125%）*（125%）+*25%=（萬元）NPV=*(P/A,10%,25)=0本項目建成運營后，投資回收期約8年，而且該項目25年內(nèi)的NPV0，在經(jīng)濟方面看,此項目可行。附表1：投資計劃與資金來源金額單位：萬元項 目2013 年 下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年合 計一、總投資2044740固定資產(chǎn)投資20302030620建設期利息195其中：長期借款利息195二、資金籌措20302030620自籌資金1680借款35020306203000其中：長期借款35020306203000短期借款附表2：建筑安裝工程費表金額：萬元建安工程費合計序號項目規(guī)模標準小計（萬元）一建筑安裝工程多層老年公寓12008㎡1300/㎡低層老年別墅1200㎡1300/㎡156老年活動中心7980㎡1300/㎡室內(nèi)裝飾（老年人適用裝飾）300輔助及公用工程226水暖與電氣安裝106電梯安裝4部30萬元/部120二室外配套設施費50000㎡780室外市政道路工程費50000㎡25元/㎡125室外景觀工程費50000㎡30元/㎡150室外水電管線工程費50000㎡35元/㎡175通訊管線工程50000㎡6元/㎡30有線電視工程50000㎡8元/㎡40安全監(jiān)控50000㎡25元/㎡125管道煤氣工程50000㎡15元/㎡75集中供熱50000㎡12元/㎡60附表3：其他建設費用表其他建設費用合計序號項目規(guī)模標準小計（萬元）1勘探設計費3%2規(guī)劃設計費75畝1萬元/公頃53施工圖設計費21188㎡15元/㎡4招標費%5建設單位管 理 費%6工程監(jiān)理費%7城市基礎設施配套費21188㎡105元/㎡8土地費75畝8萬元/畝600附表：4 項目折舊與攤銷預測表 （金額單位：萬元）序號項目名稱折攤年限年折攤額原值殘值說 明一建筑工程250二設備器材250三小 計0附表5：收費標準表收費標準床位費（元/天）生活費（元/天）服務費（元/天）護理費（元/天）小計（元/）合計（元/）能自理老人10 20 20 0 501500介助老人 10 20 0 30 601800介護老人Ⅰ 10 20 0 40 702100介護老人Ⅱ1020050802400附表6：利潤表　　　會企01表編制單位：養(yǎng)老院 　　單位：萬元項目 行次本年金額上年金額一、營業(yè)收入　1404　減：營業(yè)成本　　營業(yè)稅費及附加　140 　銷售費用　30　管理費用　 　財務費用（收益以“”號填列）　 90 　資產(chǎn)減值損失　　　加：公允價值變動凈收益（凈損失以“”號填列）　　　投資凈收益　　　二、營業(yè)利潤（虧損總額以“”號填列）　　加：營業(yè)外收入　　　減：營業(yè)外支出　　　其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失（凈收益以號填列）　　　三、利潤總額（虧損總額以號填列）　　減：所得稅　　四、凈利潤（凈虧損以號填列）　　附表7： 現(xiàn)金流量表　　　會企02表編制單位：養(yǎng)老院年度2013單位：萬元項目行次本年金額上年金額一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1　　銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金21404　收到的稅費返還3　　收到其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金4　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計51404　購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金6　支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金7　支付的各項稅費8　支付其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金9　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計10　經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額11　二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量12　　收回投資收到的現(xiàn)金13　　取得投資收益收到的現(xiàn)金14　　處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額15　　處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額16　　收到其他與投資活動有關的現(xiàn)金17　　投資活動現(xiàn)金流入小計18　　構建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金19　投資支付的現(xiàn)金20　　取的子公司計其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額21　　支付其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金22　　投資活動現(xiàn)金流出小計23　投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額24　三、籌資活動產(chǎn)生的資金流量：25　　吸收資金受到的現(xiàn)金26　取得借款收到的現(xiàn)金27　3000　收到其他與籌資活動有關的現(xiàn)金28　　籌資活動現(xiàn)金流入小計29　　償還債務支付的現(xiàn)金30　　分配股利、利潤和償付利息支付的現(xiàn)金31　　支付其他與籌資活動有關的現(xiàn)金32　　籌資活動現(xiàn)金流出小計33　　籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額34　四、匯率變動對現(xiàn)金的影響35　　五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額36　附表8：資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債及所有者權益流動資產(chǎn)：長期負債： 現(xiàn)金1404 長期借款3000 應收賬款 應付稅金 材料 應付利息195 其他流動資產(chǎn)長期負債合計：3195 流動資產(chǎn)小計：1404固定資產(chǎn)： 場所土建裝飾所有者權益： 設施設備 實收資本 減：累計折舊 保留盈余 固定資產(chǎn)小計： 所有者權益小計：資產(chǎn)合計負債及所有者權益合計： 43