【正文】 要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運往垃圾場進(jìn)行處理。該項目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇，為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。 消防 消防設(shè)計依據(jù)（1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBj1687)；（2）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計消防規(guī)范》(GB5006798)。 總體布局交易區(qū)及售后服務(wù)區(qū)道路成環(huán)狀，并可端部回車，消防車均能順利通過，便于發(fā)生火災(zāi)時，可由市政消防支隊施救。 建筑結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“建筑防火規(guī)范”的要求進(jìn)行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級為二級。 消防給水（1）室內(nèi)消防①根據(jù)GBJ1687《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，交易市場的建筑物的室內(nèi)消防水用量為40L/S。②消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計要求。③室內(nèi)消防管道豎向成環(huán)狀。（2）根據(jù)GBJ14090《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（3）室外消防①該區(qū)域室外消防用水量30L/S。②室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔80120米設(shè)置地上式消火栓一支。第十二章　項目的組織機構(gòu)設(shè)置 組織管理楚雄恒宇二手車交易市場有限公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個項目建設(shè)和建成后的經(jīng)營管理，包括規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運作。按照《公司法》的要求，市場實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立“權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度，采用國內(nèi)外先進(jìn)的管理模式，整個機構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、人員精簡的原則進(jìn)行設(shè)置，以不斷提高企業(yè)的競爭力。 組織機構(gòu)及人員配備 組織管理及經(jīng)營者基本概況 （1）企業(yè)組織：一是組織機構(gòu)、 二是工作制度，年工作日300天，每天8小時。（2）勞動定員：定員24名，其中技術(shù)人員5名，工人12名，管理人員4名，市場營銷人員3名。 （3）經(jīng)營者素質(zhì)公司對經(jīng)營班子成員的選聘實行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，必須具備相關(guān)工作經(jīng)驗。第十三章 項目經(jīng)營管理策略 績效管理方案績效管理是定期考核和評價公司員工個人和部門工作業(yè)績的一種正式制度。公司績效管理流程將由“計劃”、“評估”和“反饋”三個階段構(gòu)成。從總體上考慮，公司績效管理將具有以下幾個鮮明特點：（1）明確表達(dá)公司對公司整體和各部門以及員工個人的績效預(yù)期，制定公司宗旨、聲明和經(jīng)營計劃，向全體員工明確傳達(dá)；（2）在公司主要職能部門和關(guān)鍵崗位確立關(guān)鍵績效成果、目標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行說明和培訓(xùn)；（3）確認(rèn)公司主要業(yè)務(wù)目標(biāo)以及實現(xiàn)這些目標(biāo)的關(guān)鍵行為標(biāo)準(zhǔn)；（4）定期通過總經(jīng)理辦公會、經(jīng)濟活動分析會等形式對公司經(jīng)營計劃及實現(xiàn)計劃的進(jìn)程信息進(jìn)行交流；（5）以公司主要競爭對手優(yōu)越的績效作為標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以發(fā)現(xiàn)自己績效中的不足，并對所要求的績效上的突破性提高做好準(zhǔn)備；（9）采用正式績效評估程序進(jìn)行績效評估和反饋，并將績效管理和公司的“工作分析”和“薪酬管理與激勵安排”進(jìn)行有效結(jié)合，從而使得績效反饋對部門和員工個人構(gòu)成實質(zhì)意義的利和弊，繼而對公司績效的提高真正起到激勵作用。 市場營銷策略 營銷策略（1）整合營銷策略公司的整合營銷包括兩層含義。首先，公司的各種營銷職能—銷售人員、廣告、管理、營銷調(diào)研等必須彼此協(xié)調(diào)；其次，整個營銷部門必須與其他部門很好協(xié)調(diào)、自成一體。通過整合營銷，公司的所有部門，所有人員將成為一個高效統(tǒng)一的有機整體，緊緊圍繞在以顧客與市場為核心的周圍。（2）關(guān)系營銷策略市場環(huán)境要素的變化對公司的經(jīng)營績效會產(chǎn)生巨大的影響，因而能敏感地覺察到環(huán)境的微妙變化是很重要的。所謂關(guān)系營銷策略，就是公司在提供優(yōu)良產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)上，將主動加強與客戶、關(guān)聯(lián)企業(yè)、政府和其他團體的關(guān)系，隨時掌握市場環(huán)境的動態(tài)，預(yù)測變動方向，努力營造一個有利于實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)的市場環(huán)境。 銷售理念公司能夠成功地運作市場的原因離不開其先進(jìn)的現(xiàn)代化運作模式和經(jīng)營管理思想，更源于對營銷理念的深度把握、理解和創(chuàng)新。具體如下：（1）銷售就是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)公司在將來運作中，倡導(dǎo)為客戶提供精細(xì)化服務(wù)，為客戶提供商品供需信息，幫助客戶解決在經(jīng)營、使用產(chǎn)品過程中出現(xiàn)的問題，通過一系列細(xì)致入微的工作把服務(wù)做到客戶心中，牢牢把握住消費終端。用頻繁的聯(lián)系密切企業(yè)與客戶的關(guān)系，實現(xiàn)客戶資源的有效管理和利用，提高客戶對企業(yè)的忠誠度。（2）銷售就是在為客戶創(chuàng)造價值的同時實現(xiàn)“雙贏”在合作過程中，合作公司將秉承不斷地為客戶創(chuàng)造價值的理念，與客戶資源共用、利益共享，最終實現(xiàn)“雙贏”。這是獲得銷售穩(wěn)定、快速增長的重要因素之一。第十四章 　項目實施進(jìn)度 建設(shè)工期楚雄恒宇二手車交易市場工程項目建設(shè)總工期為1年時間,根據(jù)計劃項目于二0一三年八月前結(jié)束各項審批，于二0一三年九月開始進(jìn)行建設(shè)籌劃工作,到二0一四年七月底主體工程竣工,正式營業(yè)。 項目管理一是項目實施嚴(yán)格按照“項目法人制”和“質(zhì)量管理責(zé)任制”的原則進(jìn)行管理；二是實行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度；三是實行工程監(jiān)理；四是建設(shè)過程中：接受發(fā)改委、審計等部門的監(jiān)督；五是嚴(yán)格項目資金管理：對項目資金實行專賬管理，?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。第十五章 投資估算及資金籌措 投資估算 投資估算范圍（1）工程費用包括項目建設(shè)用地10畝，總建筑面積4800平方米，其中二手車綜合交易大廳1500平方米，綜合樓500平方米，汽車修理、置換、清潔、維護、保養(yǎng)、綜合服務(wù)區(qū)500平方米，汽車展示停放區(qū)2000平方米，其他附屬設(shè)施300平方米。（2）工程建設(shè)其他費用 包括征地補償費、前期工作費、建設(shè)單位管理費、工程勘察設(shè)計費、監(jiān)理費用等。（3）預(yù)備費、建設(shè)期銀行貸款，流動資金。 編制依據(jù)（1）各類設(shè)備價格根據(jù)現(xiàn)行市場價格估算。（2）材料價格按楚雄市2012年市場價取值。（3）安裝工程費按指標(biāo)及同類工程發(fā)生的費用估算。 投資估算結(jié)果（1）工程費用：520萬元。（2）不可預(yù)見資金和其他200萬元。（3）流動資金100萬元。投入資金合計人民幣820萬元。 資金籌措該項目總投資820萬元，其中企業(yè)自籌620萬元，銀行貸款200萬元。第十六章 經(jīng)濟效益評價根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）及中國國際工程咨詢協(xié)會編著的《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》，對財務(wù)狀況、經(jīng)濟效益進(jìn)行分析、預(yù)測和評價。 評價依據(jù)和原則 依據(jù)（1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（2）財政部頒布的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》；（3）稅金測算以《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定為依據(jù)。 原則（1）遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則；（2）遵循效益與費用計算口徑一致的原則。 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 計算期項目主要設(shè)備使用壽命20年，項目建設(shè)期一年，達(dá)到設(shè)計能力生產(chǎn)期20年，計算期21年。 營業(yè)收入年綜合營業(yè)收入約為4500萬元 總成本費用測算總成本費用包括生產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等（或者說包括外購原材料費、外購燃料及動力費、工資及福利費、折舊及攤銷費、修理費、利息支出和其他費用等）。（1）管理與營銷費用，工資福利及不可預(yù)見開支費用1200萬元。（2）營業(yè)成本2600萬元。（2）稅金每年上繳350萬元。（3）貸款利息及其他費用200萬元。 年經(jīng)營成本約4350萬元（還款期）， 財務(wù)評價 利稅分析經(jīng)計算，本項目正常年份經(jīng)營收入為4500萬元，經(jīng)營成本4350萬元，年凈利潤150萬元。 盈利能力分析（1）投資利潤率投資利潤率是反映財務(wù)盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。年平均投資利潤率＝凈利潤247?？偼顿Y=150247。820100％=％（2）投資回收期投資回收期＝(總投資/年利潤)100% =(820萬元/150萬元)100%=(年)（含建設(shè)期1年） 綜合評價綜上所述，項目有一定的抗風(fēng)險能力及還款能力，從財務(wù)上講是可行的。在目前國內(nèi)同行業(yè)激烈的市場競爭中，要爭奪發(fā)展的空間，搶占市場，必須把服務(wù)優(yōu)勢發(fā)揮出來，并且要以規(guī)模優(yōu)勢求發(fā)展，求效益。本項目不但可以創(chuàng)造一部分就業(yè)機會，而且有利于國家經(jīng)濟建設(shè)，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。第十七章 投資經(jīng)營風(fēng)險及規(guī)避策略 經(jīng)營風(fēng)險分析及規(guī)避 風(fēng)險分析（1）對項目美譽度的要求較高，楚雄恒宇二手車交易市場項目是高投入、周期長的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施。 但是，這樣的項目市場培育和客戶積累期要相對較長并要求非常謹(jǐn)慎，對項目宣傳口碑，形象、美譽度等要求非常高。一旦項目的形象 受到破壞，將會對引進(jìn)車源，客戶等帶來麻煩，甚至影響到市場治安。（2）要求具備先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)水平，楚雄恒宇二手車交易市場并不是僅僅將楚雄地區(qū)原有分散的二手車經(jīng)紀(jì)公司集中起來，它更是具備先進(jìn)技術(shù)和規(guī)范化的市場，因此，在二手車檢測和舊車綠色回收等多個方面都要具備先進(jìn)的技術(shù)。因此在經(jīng)營過程中，人才的培養(yǎng)，新技術(shù)的開發(fā)，新設(shè)備的引 進(jìn)就會得到重視，使其成為中原經(jīng)濟區(qū)最專業(yè)化、規(guī)模化的二手車市場。 風(fēng)險規(guī)避良好的項目管理是重要的保證。（1）從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。（2）協(xié)調(diào)好水、電、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。（3）重視項目檔次和規(guī)模以及高檔次的服務(wù)質(zhì)量，對二手車車源嚴(yán)格把關(guān)，并對服務(wù)人員進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)。 經(jīng)濟風(fēng)險分析及規(guī)避 風(fēng)險分析經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。其中包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。 風(fēng)險控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。第十八章 結(jié)論及建議 結(jié)論該項目從楚雄州的實際出發(fā)，結(jié)合楚雄州的基礎(chǔ)和市場前景，其建設(shè)規(guī)模符合要求，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，有極強的生命力業(yè)。項目地理位置適宜、條件優(yōu)越、效益好，在楚雄州經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展機遇里，不僅能繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟、加強社會的發(fā)展，同時也為廣大市民提供更多的消費選擇。為促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟步入可持續(xù)發(fā)展的快車道做出貢獻(xiàn)。本項目的建成投產(chǎn)不僅將為本公司帶來巨大的經(jīng)濟效益，也可為社會提供若干就業(yè)機會及為財政創(chuàng)造部分利稅。所以，從經(jīng)濟效益、社會效益各方面考證本項目均有較高的可行性。 建議隨著國家有關(guān)鼓勵發(fā)展汽車貿(mào)易政策的出臺和完善，汽車貿(mào)易必將成為我市新的經(jīng)濟增長點，這對于楚雄恒宇二手車交易市場有限公司是一個前所未有的發(fā)展機遇，通過政府的政策扶持和引導(dǎo)，將以創(chuàng)造汽車交易集中經(jīng)營管理為目標(biāo)，盡快適應(yīng)楚雄州發(fā)展規(guī)劃的新形式，提高城市品位，必將使公司走向規(guī)范化，完善城市功能，滿足市民需求，促進(jìn)汽車流通業(yè)的快速發(fā)展。希望政府能給予高度重視，爭取早日立項早建設(shè)。54 / 55