【正文】 閑娛樂、旅游購物、酒店住宿為一體；n 項目周邊景觀資源豐富，特別是茶祭壇，在中國獨一無二，成為項目亮點；n 項目緊鄰上三高速，到嵊州、杭州、臺州僅僅一個小時路程；W（劣勢）：n 項目處于城市邊緣，且周邊居住氛圍沒有形成，未來發(fā)展成熟需時間；n 項目體量較大，而本地客群有限，中國茶市一二期的銷售已經(jīng)消耗掉大批客群，需借助外地客戶進(jìn)行消化；n 以綠茶為主要經(jīng)營方向的中國茶市受季節(jié)性影響較大，在項目強銷的下半年，一二期市場的經(jīng)營情況將會對三期項目銷售產(chǎn)生不利影響；n 項目產(chǎn)品形態(tài)較多，有綜合辦公區(qū)域、風(fēng)情街和酒店式公寓，在推廣上存在一定難度。O（機會）n 嵊新城鎮(zhèn)規(guī)劃的結(jié)合發(fā)展，為兩地結(jié)合區(qū)域帶來了巨大的發(fā)展契機，城際交通的開建也大力推動了結(jié)合地區(qū)的發(fā)展；n 根據(jù)新昌城市規(guī)劃，中國茶市周邊將形成南巖居住組團，大型住宅項目的開發(fā)，未來周邊將導(dǎo)入35萬人口，為項目提供了消費支撐；n 三期的建設(shè)，將使得中國茶市成為集產(chǎn)品交易展示、文化溝通、旅行購物、休閑娛樂為一體的大型城市商業(yè)綜合體T（競爭）n 七星版塊大量住宅項目推向市場，吸引了新昌大部分住宅客戶和投資客群；n 新昌未來市場供應(yīng)幾個商業(yè)項目：新和成大廈、世貿(mào)廣場，預(yù)計都將在2012年上市，將成為項目最直接的競爭對手；n 南巖版塊即將上市的大型住宅項目也是間接的競爭對手，如瓏源一品，悅瀾山等SWOT對策分析SWOT優(yōu)勢（S） 文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢前期項目基礎(chǔ)優(yōu)勢項目規(guī)模優(yōu)勢綜合配套優(yōu)勢建筑創(chuàng)新優(yōu)勢劣勢（W）項目所處板塊不成熟本地客群不足，部分需外地消化茶葉市場的季節(jié)性機會（O）南巖居住板塊人口導(dǎo)入；嵊新城市聯(lián)合發(fā)展；新昌城鎮(zhèn)發(fā)展；發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢n 以茶文化為主題，結(jié)合項目功能規(guī)劃，打造中國主題性商業(yè)綜合體；n 利用嵊新城市發(fā)展機遇，到嵊州等周邊城市進(jìn)行項目路演。n 在本地市場深度挖掘，進(jìn)行精細(xì)化營銷，將營銷滲透到下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市；n 利用茶葉上市旺季契機，抓住機會，進(jìn)行項目形象推廣；n 采取措施，改善一二市場經(jīng)營狀況，淡化茶葉的季節(jié)性，以便推動三期的銷售；威脅（T）七星板塊項目大量上市項目周邊住宅大盤新昌大型商業(yè)綜合體上市發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅n 在項目定位上強化項目的主題，以區(qū)別于競爭項目，塑造項目的稀奇性和不可替代性；n 在競爭項目未展開市場推廣之前，搶占先機，搶奪有限的客戶資源；n 強化項目的文化和休閑功能，以避免受一二期交易市場的季節(jié)影響；n 結(jié)合本地的旅游資源優(yōu)勢和茶產(chǎn)業(yè)，開辟一個特色的旅游購物休閑娛樂城市綜合體，以區(qū)別于競爭對手。通過對以上SWOT的分析，我們總結(jié)出如下市場對策：特色定位，強化項目主題，提升項目未來商業(yè)形象，在茶市交易旺季，先于競爭對手推向市場，搶占市場先機，并采用多種營銷方式和多渠道、多地域?qū)椖窟M(jìn)行快速消化。項目定位策略（1）定位原則高度決定氣度，以行業(yè)第一高度，營造大“勢”，方能成就大“市”！形成項目唯一性、排他性和權(quán)威性為方向進(jìn)行定位，激發(fā)對項目發(fā)展前景的無限遐想。（2） 戰(zhàn)略性定位策略第一原則：你能記住世界亞軍的名字嗎？所以，只能領(lǐng)跑，不做第二不做第一，便無法生存。本項目的“第一強者策略”，是市場競爭局勢的必然選擇。面對激烈市場競爭，本項目的市場定位必須明晰合理。文化原則：蘊含著文化內(nèi)涵的商業(yè)地產(chǎn)往往能從千篇一律的購物、娛樂、零售等常規(guī)定位中脫穎而出文化，是一座城市的軟實力，是一個項目的無形品牌價值；商業(yè)，是一個時代的硬環(huán)境，是經(jīng)濟社會的推動力。當(dāng)文化與商業(yè)在地產(chǎn)的平臺上共融共生，文化成為商業(yè)的符號，商業(yè)成為文化的載體，就會提升和拉動核心競爭力，營造品質(zhì)的最佳度量，創(chuàng)造最大的產(chǎn)業(yè)附加值，產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟效益。本項目以商業(yè)為核心，以文化為靈魂，將文化與商業(yè)有機融合，成為新昌、紹興乃至全國的一個商業(yè)標(biāo)桿。（3） 項目主題形象定位：1）定位依據(jù)n 項目定位首先要符合茶文化的主題思想，體現(xiàn)數(shù)千年文化底蘊；n 符合項目的建筑風(fēng)格，以江南風(fēng)情為特征的復(fù)式庭院建筑；n 符合項目規(guī)模，與一二期相加將到達(dá)20萬方，為中型城市商業(yè)綜合體；n 項目功能：產(chǎn)品交易（市場）、零售（超市）、休閑娛樂、餐飲，酒店住宿等功能；2）主題定位商業(yè)功能n 茶文化體驗、交流展示n 旅游、購物、休閑、娛樂n 酒店住宿中國首條茶文化休閑娛樂風(fēng)情街文化主題建筑風(fēng)格n 江南風(fēng)情庭院n 中國古典祭壇n 街道連廊n 數(shù)千年的茶文化n 茶交易、展示、體驗n 茶產(chǎn)業(yè)的延伸3）、定位解析：中國茶市三期（暫定名）中國首條茶文化休閑娛樂風(fēng)情街n 以茶為主題，符合中國茶市整體的產(chǎn)業(yè)定位，在一二期市場茶交易功能上提升，突出茶文化體驗和交流的功能；n 以旅游為紐帶，結(jié)合新昌本地旅游資源，推動新昌茶文化的傳播，塑造項目旅游功能，打造新昌又一旅游景點；n 風(fēng)情街，引進(jìn)浙江地方特色的茶館，特色餐飲，陪以特色風(fēng)情建筑，滿足游客和新昌及周邊城市客戶的娛樂休閑需求；4）、項目定位對項目推廣的意義：n 以茶為主題即延續(xù)茶市場定位，又可以利用一二期市場建立起來的影響力；n 在概念宣傳上，休閑娛樂功能的宣導(dǎo)更易吸引商家的入駐，推動招商進(jìn)程；n 以茶文化的旅游概念易于打動本地投資客戶，同時也易于說服外地投資客戶；（4） 項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位：1）定位依據(jù)：n 依托新昌茶產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大佛龍井的品牌優(yōu)勢，延續(xù)一二期市場業(yè)態(tài)方向，以茶為主題，進(jìn)行業(yè)態(tài)的延伸；n 在一二期中國茶市茶葉交易功能的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能的提升，建設(shè)茶文化體驗區(qū)、交流區(qū)，配套休閑娛樂區(qū)；n 對新昌及嵊州餐飲、休閑、娛樂市場各業(yè)態(tài)配比分析和新昌客戶消費習(xí)慣的分析。2)項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位n 項目商業(yè)分為三個部分：超市部分：約5千多平方，為中型超市規(guī)模，建議引進(jìn)品牌超市綜合辦公區(qū)域：延續(xù)二期商業(yè)，引進(jìn)奇石、書畫、古玩、根雕、古典家具店等業(yè)態(tài)；酒店部分：引進(jìn)城市連鎖酒店品牌，如莫泰168等風(fēng)情街區(qū)域：分為茶藝廣場，茶餐美食區(qū)、茶養(yǎng)生功能區(qū)、茶康樂功能區(qū)和茶文化展示區(qū)n 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃示意：n 風(fēng)情街業(yè)態(tài)細(xì)分：（1）技術(shù)指標(biāo)：建筑面積： ㎡建筑棟數(shù)： 21棟，其中4F+1 9棟3F+1 9棟5F+1 3棟樓層狀況：15樓（2）產(chǎn)品組合： 茶樓 ● 建筑面積：約4000平方米● 檔次定位：（人均消費）5080元/人● 目標(biāo)消費群：旅游、商務(wù)、集會、會友等● 入駐資質(zhì)要求：品牌、中檔及中偏上檔次，獨具文化特色，且經(jīng)受長期市場考驗茶餐廳 ● 建筑面積：約1500平方米● 檔次定位：（人均消費）6080元/人以上總體業(yè)態(tài)規(guī)劃圖● 目標(biāo)消費群：休閑、商務(wù)，品味消費● 入駐資質(zhì)要求：品牌、連鎖，中高檔次，具有強大品牌市場號召力酒吧小肥羊火鍋● 建筑面積：約1000平方米● 檔次定位：（人均消費）100200元/人● 目標(biāo)消費群：旅游、城區(qū)時尚一族● 入駐資質(zhì)要求：有一定特色，裝修具有中式文化風(fēng)格，中等檔次咖啡廳● 建筑面積：約1000平方米● 檔次定位：（人均消費）60150元/人● 目標(biāo)消費群：休閑，會友，非正式商務(wù)洽談，外籍人士海外休閑餐飲● 入駐資質(zhì)要求：知名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，裝修格調(diào)高主力商務(wù)酒樓● 建筑面積：3500平方米● 檔次定位：（人均消費）150300元/人● 目標(biāo)消費群：商務(wù)宴請，政府接待● 入駐資質(zhì)要求：檔次高，環(huán)境裝飾優(yōu)美，菜品規(guī)格高中式餐飲● 建筑面積：6000平方米● 檔次定位：（人均消費）5080元/人● 目標(biāo)消費群：周邊居民、休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：中等檔次，特色口味，有地域文化風(fēng)情異域風(fēng)情餐廳（日本、韓國料理、板燒） ● 建筑面積：1500平方米● 檔次定位：（人均消費）80100元/人● 目標(biāo)消費群：都市女性、休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：知名品牌，環(huán)境裝飾有異域風(fēng)情特色餐飲 ● 建筑面積：2000平方米● 檔次定位：（人均消費）2030元/人● 目標(biāo)消費群：城市居民，休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：有地方特色的，有獨特的裝修風(fēng)格會所（KTV） ● 建筑面積：約5000平方米● 檔次定位：（人均消費）200300元/人● 目標(biāo)消費群：休閑人士，娛樂● 入駐資質(zhì)要求：裝修規(guī)格高、有較高經(jīng)濟實力 外域風(fēng)情酒吧浴場 ● 建筑面積：2000平方米● 檔次定位：（人均消費）30300元/人● 目標(biāo)消費群：休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：有經(jīng)營能力推拿、保健養(yǎng)生、足浴 ● 建筑面積：1200平方米● 檔次定位：（人均消費）80200元/人● 目標(biāo)消費群：休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：檔次高，品牌，環(huán)境裝飾優(yōu)美女子SPA美容纖體、休閑養(yǎng)生 、美容美發(fā) ● 建筑面積：1200平方米● 檔次定位：（人均消費）80200元/人● 目標(biāo)消費群：白領(lǐng)女士，成功女性、休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：檔次高，知名品牌，環(huán)境裝飾優(yōu)美外域風(fēng)情酒吧健身館 ● 建筑面積：1000平方米● 檔次定位：（人均消費）80200元/人● 目標(biāo)消費群：白領(lǐng)女士，成功女性、休閑人士● 入駐資質(zhì)要求：知名連鎖品牌，健身項目多樣，管理規(guī)范生活配套 500㎡ 茶工藝品、茶食品、茶俱館、江南民俗工藝品、民間大師工作室 3000㎡,總計34400㎡ 高策（中國）房地產(chǎn)運營機構(gòu)2012年2月2