【正文】 本費(fèi)用估算（一）成本估算 土地成本此項(xiàng)目包括征地成本和土地整治成本。征地成本包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、住房安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗、建構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、征地及出讓稅費(fèi)（耕地占用稅、社會(huì)統(tǒng)籌金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、水土保持費(fèi)、征地管理費(fèi)）、不可預(yù)見費(fèi)，這此費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定計(jì)??；土地整治成本按7萬元/畝綜合計(jì)算。詳細(xì)測(cè)算見表141。 工程建設(shè)成本此項(xiàng)目包括建筑工程成本、安裝工程成本、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)。建筑工程成本包括房屋建筑、平基土石方、道路堡坎環(huán)境；安裝工程成本包括房屋安裝、室外供配電、線路、室外管網(wǎng)；工程建設(shè)其他費(fèi)用包括城市建設(shè)配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、水利補(bǔ)償費(fèi)、地災(zāi)評(píng)估費(fèi)、消防費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)；預(yù)備費(fèi)按前3項(xiàng)之和的5%計(jì)取。詳細(xì)測(cè)算見表142。（二）費(fèi)用估算建設(shè)單位管理費(fèi)用按土地成本與工程建設(shè)成本之和的2%計(jì)取。詳細(xì)測(cè)算見表3。建設(shè)單位財(cái)務(wù)費(fèi)用按預(yù)計(jì)貸款4500萬元，貸款期為一年，%計(jì)算所得。詳細(xì)測(cè)算見表1513。綜上所述。表151 總成本費(fèi)用估算表項(xiàng) 目單價(jià)(元/m2建筑面積)總價(jià)（萬元）土地成本工程建設(shè)成本建設(shè)單位管理費(fèi)用建設(shè)單位財(cái)務(wù)費(fèi)用合 計(jì)　三、項(xiàng)目銷售收入估算（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目占地面積33374平方米。，其中：；；；；。（二）銷售收入的確定 可銷售面積本項(xiàng)目房屋可銷售面積為：；；。其中：；B 、。銷售單價(jià)的確定（1）住宅銷售單價(jià)的確定經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目住宅均價(jià)為：1200元/平方米。（2）商鋪單價(jià)的確定經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目商鋪均價(jià)為：3500元/平方米。（3）車位銷售的單價(jià)通過對(duì)類比項(xiàng)目的停車位的價(jià)格調(diào)查，地下車庫按1200元/平方米的平均銷售價(jià)格估算。銷售收入估算（1）A標(biāo)段收入，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入時(shí)間為2007年3季度。（2）B標(biāo)段收入，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入時(shí)間為2008年7月份。因此。詳細(xì)計(jì)劃見表152。表152 銷售收入估算表 　單位：萬元標(biāo)段項(xiàng)目收入合計(jì)面積(平方米)單價(jià)(元)2007三季度2008年7月A 住宅收入 1200 　B住宅收入 1200　 　商鋪收入 3500　 　車位收入 1200　 　銷售總收入 　 四、銷售稅金及附加和所得稅估算（一）銷售稅金及附加估算銷售稅金及附加包括房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅按房屋銷售收入的5%估算；城建稅按應(yīng)交營業(yè)稅的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按應(yīng)交營業(yè)稅的3%計(jì)算。，,萬元。（二）所得稅估算所得稅率2007年按33%估算，2008年1月1日實(shí)行新《企業(yè)所得稅法》，因此按25%估算。經(jīng)測(cè)算，。五、利潤估算，。盈余公積金按稅后利潤的15%提取，。詳細(xì)估算見表153。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）分析依據(jù)分析依據(jù)為建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。（二）盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)分析， 。項(xiàng)目投資利潤率＝利潤總額/總投資額100% ＝%總投資利稅率＝利稅總額/總投資額100% ＝%動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析參照重慶市大部分企業(yè)的基準(zhǔn)收益率標(biāo)準(zhǔn)，取本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率Ic＝8%。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）％，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為￥，；項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）％，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為￥。詳見附表154。由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為正值，稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率10%，投資回收期也滿足項(xiàng)目經(jīng)營期的要求，故本項(xiàng)目可出售部分投資可行。評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=，大于零；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=%，大于貼現(xiàn)率10%；由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目資本金投資可行。（三）資金平衡分析資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明，累計(jì)盈余資金均大于零，說明本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力，詳見附表155。（四）單因素敏感性分析本項(xiàng)目中，選取銷售收入及工程建設(shè)成本進(jìn)行單因素敏感性分析，其變化對(duì)所得稅前的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響見下表156：蔡家組團(tuán)中環(huán)線拆遷安置房一期工程表156 敏感性分析表變化因素內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)工程建設(shè)成本8%%4%%0%4%%8%%銷售收入8%%4%%0%4%%8%%敏感性分析圖如下：從表中和圖中可見，銷售收入因素較工程建設(shè)成本因素對(duì)內(nèi)部收益率影響稍強(qiáng)，但因本項(xiàng)目是拆遷安置房，房屋銷售單價(jià)較低且已固定，工程建設(shè)成本因素對(duì)內(nèi)部收益率影響較強(qiáng)，且其較小的變動(dòng)幅度就會(huì)引起內(nèi)部收益率較大的變動(dòng)，所以該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格控制工程建設(shè)成本，以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果。七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論，，銀行貸款4500萬元，，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%），%，項(xiàng)目貸款償還期為1年，%。表明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)分析上基本可行。由于是安置房工程，雖然經(jīng)濟(jì)效益不明顯，但社會(huì)效益好。附表151 損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月1銷售收入9,　　　3,　　　5,2銷售稅金 　　　營業(yè)稅 　　　城市維護(hù)建設(shè)稅 　　　教育附加費(fèi) 　　　3總成本費(fèi)用8,　　　3,　　　5,4利潤總額 　　　5所得稅 　　　6稅后利潤 　　　7盈余公積金 　　　8累計(jì)盈余公積金 9未分配利潤 　　　10累計(jì)未分配利潤 總投資利潤率=%總投資利稅率=%附表152 現(xiàn)金流量表(全部投資)單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計(jì)1現(xiàn)金流入 3, 5,9,房地產(chǎn)銷售收入 3, 5,9,2現(xiàn)金流出1,1,1,1,8,建設(shè)投資2,1,1,1,1, 7,土地成本支出1,　　　　　　　1,工程建設(shè)成本支出1,1,1,1,　6,建設(shè)單位管理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加 所得稅 3凈現(xiàn)金流量2,2,1,1,1,5,2,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量2,3,4,1,2,3,4,5折現(xiàn)系數(shù)(8%)　6凈現(xiàn)值2,2,4,　7累計(jì)凈現(xiàn)值2,2,3,1,2,3,4,　稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)FNPV=萬元稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)FNPV=萬元稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:FIRR=%稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:FIRR=%稅后投資回收期:P=年稅前投資回收期:P=年附表153 資金來源與運(yùn)用表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計(jì)1資金來源2,8, 5,18,房地產(chǎn)銷售收入 3, 5,9,自籌資金2,　　　　　4,長期借款　　　4,　　　　4,2資金運(yùn)用2,1,1,1,4,13,建設(shè)投資2,1, 7,建設(shè)單位管理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加 所得稅 82 借款利息支付 借款本金償還 4,4,3盈余資金 6, 4,4累計(jì)盈余資金 6,5,4,3,4,　蔡家組團(tuán)中環(huán)線拆遷安置房一期工程第十六章 結(jié)論與建議一、結(jié)論重慶市蔡家組團(tuán)中環(huán)線折遷安置房工程符合重慶市總體規(guī)劃和重慶市蔡家組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃；本項(xiàng)目的建設(shè)是北碚城市建設(shè)規(guī)劃的需要，也是重慶市加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，解決“三農(nóng)問題”的需要。該項(xiàng)目是重慶市實(shí)施西部大開發(fā)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的配套工程，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)帶動(dòng)和促進(jìn)蔡家組團(tuán)乃至北碚社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)均具有積極作用。項(xiàng)目建設(shè)的地理環(huán)境較好、水電氣等配套條件能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。二、建議該項(xiàng)目涉及廣大拆遷農(nóng)民的切身利益，具有較大的社會(huì)影響，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中必須落實(shí)好各項(xiàng)政策，抓好項(xiàng)目建設(shè)投資、進(jìn)度控制工作。在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合節(jié)能環(huán)境保護(hù)要求。在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，把項(xiàng)目建成形象工程