【正文】 本費用估算（一）成本估算 土地成本此項目包括征地成本和土地整治成本。征地成本包括土地補償費、勞動力安置費、住房安置補償費、青苗、建構筑物補償費、征地及出讓稅費（耕地占用稅、社會統(tǒng)籌金、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、水土保持費、征地管理費）、不可預見費，這此費用按相關規(guī)定計取；土地整治成本按7萬元/畝綜合計算。詳細測算見表141。 工程建設成本此項目包括建筑工程成本、安裝工程成本、工程建設其他費用、預備費。建筑工程成本包括房屋建筑、平基土石方、道路堡坎環(huán)境；安裝工程成本包括房屋安裝、室外供配電、線路、室外管網；工程建設其他費用包括城市建設配套費、設計費、勘測費、水利補償費、地災評估費、消防費、環(huán)境評估費、施工圖設計審查費、規(guī)劃費、質量監(jiān)督費、招投標業(yè)務費；預備費按前3項之和的5%計取。詳細測算見表142。（二）費用估算建設單位管理費用按土地成本與工程建設成本之和的2%計取。詳細測算見表3。建設單位財務費用按預計貸款4500萬元，貸款期為一年，%計算所得。詳細測算見表1513。綜上所述。表151 總成本費用估算表項 目單價(元/m2建筑面積)總價（萬元）土地成本工程建設成本建設單位管理費用建設單位財務費用合 計　三、項目銷售收入估算（一）項目建設規(guī)模本項目占地面積33374平方米。，其中：；；；；。（二）銷售收入的確定 可銷售面積本項目房屋可銷售面積為：；；。其中：；B 、。銷售單價的確定（1）住宅銷售單價的確定經實際調研建議本項目住宅均價為：1200元/平方米。（2）商鋪單價的確定經實際調研建議本項目商鋪均價為：3500元/平方米。（3）車位銷售的單價通過對類比項目的停車位的價格調查，地下車庫按1200元/平方米的平均銷售價格估算。銷售收入估算（1）A標段收入，預計實現收入時間為2007年3季度。（2）B標段收入，預計實現收入時間為2008年7月份。因此。詳細計劃見表152。表152 銷售收入估算表 　單位：萬元標段項目收入合計面積(平方米)單價(元)2007三季度2008年7月A 住宅收入 1200 　B住宅收入 1200　 　商鋪收入 3500　 　車位收入 1200　 　銷售總收入 　 四、銷售稅金及附加和所得稅估算（一）銷售稅金及附加估算銷售稅金及附加包括房地產銷售營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。房地產銷售營業(yè)稅按房屋銷售收入的5%估算；城建稅按應交營業(yè)稅的7%計算；教育費附加按應交營業(yè)稅的3%計算。，,萬元。（二）所得稅估算所得稅率2007年按33%估算，2008年1月1日實行新《企業(yè)所得稅法》，因此按25%估算。經測算，。五、利潤估算，。盈余公積金按稅后利潤的15%提取，。詳細估算見表153。六、項目財務分析（一）分析依據分析依據為建設部2000年發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。（二）盈利能力分析靜態(tài)指標分析， 。項目投資利潤率＝利潤總額/總投資額100% ＝%總投資利稅率＝利稅總額/總投資額100% ＝%動態(tài)指標分析參照重慶市大部分企業(yè)的基準收益率標準，取本項目基準收益率Ic＝8%。項目全部投資內部收益率（所得稅前）％，項目凈現值為￥，；項目全部投資內部收益率（所得稅后）％，項目凈現值為￥。詳見附表154。由上述指標可以看出，本項目全部投資的財務凈現值均為正值，稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現率10%，投資回收期也滿足項目經營期的要求，故本項目可出售部分投資可行。評價指標：稅后財務凈現值FNPV=，大于零；稅后財務內部收益率FIRR=%，大于貼現率10%；由上述的指標可以看出，本項目資本金投資可行。（三）資金平衡分析資金來源與運用表（財務平衡表）集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。分析結果表明，累計盈余資金均大于零，說明本項目具有基本的資金平衡能力，詳見附表155。（四）單因素敏感性分析本項目中，選取銷售收入及工程建設成本進行單因素敏感性分析，其變化對所得稅前的財務內部收益率的影響見下表156：蔡家組團中環(huán)線拆遷安置房一期工程表156 敏感性分析表變化因素內部收益率凈現值(萬元)投資回收期(年)工程建設成本8%%4%%0%4%%8%%銷售收入8%%4%%0%4%%8%%敏感性分析圖如下：從表中和圖中可見，銷售收入因素較工程建設成本因素對內部收益率影響稍強，但因本項目是拆遷安置房，房屋銷售單價較低且已固定，工程建設成本因素對內部收益率影響較強，且其較小的變動幅度就會引起內部收益率較大的變動，所以該項目應嚴格控制工程建設成本，以達到預期的經濟效果。七、財務評價結論，，銀行貸款4500萬元，，%，稅后財務凈現值（i=8%），%，項目貸款償還期為1年，%。表明該項目在財務分析上基本可行。由于是安置房工程，雖然經濟效益不明顯，但社會效益好。附表151 損益表單位：萬元序號項目合計 2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月1銷售收入9,　　　3,　　　5,2銷售稅金 　　　營業(yè)稅 　　　城市維護建設稅 　　　教育附加費 　　　3總成本費用8,　　　3,　　　5,4利潤總額 　　　5所得稅 　　　6稅后利潤 　　　7盈余公積金 　　　8累計盈余公積金 9未分配利潤 　　　10累計未分配利潤 總投資利潤率=%總投資利稅率=%附表152 現金流量表(全部投資)單位:萬元序號項目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計1現金流入 3, 5,9,房地產銷售收入 3, 5,9,2現金流出1,1,1,1,8,建設投資2,1,1,1,1, 7,土地成本支出1,　　　　　　　1,工程建設成本支出1,1,1,1,　6,建設單位管理費用營業(yè)稅金及附加 所得稅 3凈現金流量2,2,1,1,1,5,2,4累計凈現金流量2,3,4,1,2,3,4,5折現系數(8%)　6凈現值2,2,4,　7累計凈現值2,2,3,1,2,3,4,　稅后財務凈現值(I=8%)FNPV=萬元稅前財務凈現值(I=8%)FNPV=萬元稅后財務內部收益率:FIRR=%稅前財務內部收益率:FIRR=%稅后投資回收期:P=年稅前投資回收期:P=年附表153 資金來源與運用表單位:萬元序號項目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計1資金來源2,8, 5,18,房地產銷售收入 3, 5,9,自籌資金2,　　　　　4,長期借款　　　4,　　　　4,2資金運用2,1,1,1,4,13,建設投資2,1, 7,建設單位管理費用營業(yè)稅金及附加 所得稅 82 借款利息支付 借款本金償還 4,4,3盈余資金 6, 4,4累計盈余資金 6,5,4,3,4,　蔡家組團中環(huán)線拆遷安置房一期工程第十六章 結論與建議一、結論重慶市蔡家組團中環(huán)線折遷安置房工程符合重慶市總體規(guī)劃和重慶市蔡家組團控制性詳細規(guī)劃；本項目的建設是北碚城市建設規(guī)劃的需要，也是重慶市加快城鎮(zhèn)化建設步伐，解決“三農問題”的需要。該項目是重慶市實施西部大開發(fā)，加快基礎設施建設步伐的配套工程，項目建設對帶動和促進蔡家組團乃至北碚社會經濟發(fā)展建設均具有積極作用。項目建設的地理環(huán)境較好、水電氣等配套條件能滿足要求，無各方面的建設風險，項目建設是可行的。二、建議該項目涉及廣大拆遷農民的切身利益，具有較大的社會影響，因此在項目建設過程中必須落實好各項政策，抓好項目建設投資、進度控制工作。在工程建設過程中應嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，實行招投標制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質量和安全生產，以及符合節(jié)能環(huán)境保護要求。在工程建設過程中，應加強管理，在保證工程質量的同時盡量降低投資，把項目建成形象工程